（2014）合民一终字第01235号
裁判日期: 2014-06-11
公开日期: 2014-07-03
案件名称
丁雷与中国电子科技集团第十六所租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁雷,中国电子科技集团公司第十六研究所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民一终字第01235号上诉人（原审被告）：丁雷，男，1969年4月21日出生，汉族，合肥新金山浴池业主。委托代理人：林平，安徽协利律师事务所律师。委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电子科技集团公司第十六研究所，住所地合肥市庐阳区濉溪路439号，组织机构代码48500060-6。法定代表人：宗伟，所长。委托代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。委托代理人：武辰，安徽健友律师事务所律师。上诉人丁雷因租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁雷及其委托代理人林平，被上诉人中国电子科技集团公司第十六研究所的委托代理人李健、武辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国电子科技集团公司第十六研究所（以下简称十六所）原审诉称：我所于2001年11月18日与丁雷签订房屋租赁合同，约定将其所有的位于合肥市霍邱路180号物业大楼第一层及负一层总面积500平方米的房屋租赁给丁雷使用，每月租金12000元，在租赁期末交纳下季度租金，先交后用，租赁期间为2001年11月18日起至2006年11月17日止。双方还对合同的解除条件、违约责任等进行了约定。后经协商，双方对原房屋租赁合同进行了两次续签，最后一次续签在2010年12月29日，租赁期两年，即2011年1月1日起至2012年12月31日止，租金未变。丁雷在房屋租赁期间内，曾有拖欠租金的行为。2013年1月，物业大楼承租户租赁期限均已到期，我所决定通过招标方式将整幢楼对外出租，同时向其他原房屋承租户告知，合同到期后不再续租，要求其限期搬迁交房，但丁雷一直拒绝搬迁。现诉至法院，请求判令：1、解除十六所与丁雷的租赁合同关系；2、丁雷支付尚欠租金及使用费4000元（计算至2013年5月31日，以后每占用房屋一天按日使用费为400元计算）；3、丁雷支付迟延交纳房租滞纳金64680元（按120元／天计算，暂计算至2013年5月11日，款清止算）；4、本案的诉讼费用由丁雷承担。本案审理过程中，十六所于2013年9月6日向受诉法院出具书面函件，向受诉法院申请放弃本案第一、三项诉讼请求。丁雷原审辩称：一、十六所提交的2011年1月1日至2012年12月31日期间的租赁合同实际是无效合同，其与该所签有一份房屋租赁期限为五年的合同，涉案房屋租赁期限截至2015年12月31日止，租赁期限尚未届满。本案的实际情况是：其在承租房屋内从事浴场经营活动，因对年久失修的浴场进行装修导致花费较高，该笔费用难以在短期内收回，故其与该所领导进行协商后，双方又签订了上述为期五年的合同。2012年年中期间，该所准备转让租赁房屋，并与原承租户开会研究相关事宜，此后由于其他原因，该所就租赁房屋又采取了招租方案。本案应以五年期的租赁合同为准，两年期的租赁合同应为无效。该所举证的证据中，有一份丁敏书写的情况说明，该情况说明是丁敏在不知情的情况下应该所的工作人员要求所写，不能代表其意见；二、该所收取房租的方式是管理人员上门收取租金，双方并未严格履行合同中关于房租缴纳期限的约定，但其在年终时必须将房租补足。本案当事人在合同实际履行过程中对房租的交付期限进行了重新约定和变更，其不存在任何违约情形。该所诉请要求其支付房租，同时又要求解除合同，也证明涉案合同正在履行。综上，请求法庭查明事实，驳回十六所的诉讼请求。合肥市庐阳区人民法院经审理查明：十六所系合肥市霍邱路180号1幢房屋所有权人，该房屋共计七层，建筑面积4300平方米。2010年12月29日，十六所与丁雷签订房屋租赁合同一份，约定将位于合肥市霍邱路十六所物业大楼1幢负1层500平方米的房屋出租给丁雷作为经营使用，租赁期限为两年，每月租金12000元，季度租金36000元，租赁期限自2011年1月1日到2012年12月31日止。双方还对承租房屋装修、租金支付方式、合同权利义务的终止等做出约定。上述合同签订后，十六所依约向丁雷交付租赁房屋，丁雷将租赁房屋用作合肥新金山浴池经营使用并交纳房租。上述租赁房屋租赁期间届满后，丁雷通过银行转账方式向十六所继续交纳房租，十六所予以接受，丁雷仍继续使用涉案租赁房屋。另查：丁雷在本案一审审理过程中向法院提交了注明为2010年12月30日与十六所订立的房屋租赁合同一份，该房屋租赁合同约定内容除租赁期限外与双方2010年12月29日订立的房屋租赁合同约定一致，但租赁期限为2011年1月1日到2015年12月31日止。关于该租赁合同，十六所提出系应合肥新金山浴池要求，仅为办理合肥新金山浴池卫生许可证而签订使用。为此十六所提交了情况说明一份，该情况说明内容为：“因金山浴池需要重新办理许可证（原证到期）需重新签订一份租赁合同，合同期限为五年，此合同仅限于办理卫生许可证，证办完后原件退回”。该情况说明下附有说明，内容为“合同仅现办证使用”（原文），落款为“金山浴池丁敏”，落款日期为2011年6月24日。同时，在该说明下附有十六所工作人员同意审批的意见。关于在情况说明上签字的丁敏身份问题，十六所主张丁敏系丁雷之姐，同时系合肥新金山浴池实际负责人，并提交了合肥新金山浴池向合肥市庐阳区卫生监督所提交的经营单位人员基本情况、卫生知识培训登记表等申请材料，相关登记表记载，丁敏在新金山浴池的职务为管理，同时合肥新金山浴池向合肥市庐阳区卫生监督所提交卫生许可证申请书（注明日期为2011年7月14日）所附的房屋租赁合同租赁期间为2011年1月1日到2015年12月31日止。此外，中国电子集团第十六所提交了其他房屋承租人出具的证明，以证明应其他部分承租人申请，十六所曾另与其他部分承租人签订租赁合同，作为承租人办理营业证照使用。应丁雷的申请，丁敏在本案中作为证人出庭作证，丁敏陈述丁雷系合肥新金山浴池财务和管理的实际负责人，丁敏是其胞姐，在合肥新金山浴池负责打扫卫生、买菜烧饭，2011年6月24日，丁敏按照十六所工作人员要求，在工作人员提供的情况说明上签字。再查：本案审理过程中，十六所向受诉法院明确，因原合同约定的租赁期限已届满，十六所实际收取丁雷房屋租金，双方之间已经形成不定期租赁关系。十六所要求解除的系涉案房屋不定期租赁关系。合肥市庐阳区人民法院经审理后认为：十六所自愿放弃要求丁雷支付拖欠租金及使用费、迟延交纳房租滞纳金的意思表示系自主处分诉讼权利的行为，予以准许。十六所提交的2010年12月29日双方订立的房屋租赁合同形式要件齐备，内容系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，结合该合同业已实际履行的实际情况，丁雷辩解该合同无效的意见不予采纳。本案的争议焦点在于表现为十六所与丁雷于2010年12月30日订立的为期五年的房屋租赁合同意思表示是否真实，该合同约定的租赁期限是否应予确认。十六所提交的证据中包括了丁敏于2011年6月24日出具的情况说明，该情况说明已经明确注明2010年12月30日订立的房屋租赁合同系为合肥新金山浴池办证使用。审理期间，丁敏虽出庭作证陈述其并非合肥新金山浴池实际负责人，但十六所提交的合肥市庐阳区卫生监督所登记表档案中，合肥新金山浴池已明确丁敏系从事该浴池的管理职务，从合肥新金山浴池提交的卫生许可申请书时间以及后附的房屋租赁合同分析，丁敏出具情况说明的时间为2011年6月24日，而合肥新金山浴池卫生许可申请为2011年7月14日，并向相关审批部门提交了争议房屋租赁合同。此外，十六所也举证证明曾应其他承租户办证需要出具房屋租赁合同的事实。综上，结合全案情况，确认十六所所举的一系列证据证明力明显大于丁雷申请出庭作证的证人证言以及其他书证证明力，故对于丁雷的相关辩解不予采信，并确认十六所与丁雷订立的房屋租赁合同业已于2012年12月31日届满，此后丁雷继续向十六所支付房租，十六所予以接受，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以在通知后随时解除不定期租赁合同，因十六所已就要求解除合同的意思表示向丁雷尽到通知义务，故其要求解除与丁雷的不定期租赁关系符合法律规定，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：解除中国电子科技集团公司第十六研究所与丁雷的不定期租赁关系。上诉人丁雷上诉称：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定2010年2月29日签订的租赁期限为二年的租赁合同，而否认2011年12月30月签订的五年租赁合同系认定事实不清、证据不足。因为二年合同并非其所签且对该合同不予认可，因此才要求十六所在第二天重新签订为期五年的合同，而且双方此前从未签订过二年合同，基本上都是五年合同，因此签订二年合同与事实不符。同时，原判以案外人丁敏在十六所的工作人员欺骗下出具的所谓情况说明来认定五年合同系补签显然无事实根据和法律依据，丁敏不能代表其签订任何合同。同时，丁敏在浴场仅负责卫生和烧饭，她不能代表其作出任何决定，除非得到其授权或者追认。由于双方生效租赁合同系五年合同，因此，双方之间的租赁合同并未到期；二、原判适用法律不当。原判适用《合同法》第232条、第236条等相关法律和司法解释显属不当。因为其与十六所之间有明确约定租赁期限为其五年的租赁合同，且其在原判中也对此举证予以证明。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回十六所的诉请。被上诉人十六所辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，丁雷的上诉理由不成立。双方所签收的二年合同期限已到，期满后双方未签订新的租赁合同，自合同到期后至起诉之日，双方仅存在不定期租赁合同关系，我所可依法随时主张解除不定期租赁关系。至于丁雷在上诉状中所述事实与客观事实不符，丁雷在诉状中提及的五年租赁合同，仅是我所应丁雷的现场负责人丁敏要求办理卫生许可证而出具的，原判的证据材料及两位证人形成了证据锁链予以佐证，因此可见该五年合同并非双方的真实意思表示，该合同非双方实际履行的合同，因此丁雷在诉都已中所称事实依法不成立。再者，自二年合同期满后，我所连续四次给丁雷发出书面通知也证明了双方合同是二年期而非五年期，丁雷未提出任何异议。故请求二审法院依法驳回丁雷的上诉请求。经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。在二审审理期间，上诉人丁雷所提供的新证据不能证明双方在2010年12月29日所签的二年期限的租赁合同是在被欺骗的情况下所签订，且与本案也无关联，故不予认定。本院认为：十六所提供的2010年12月29日签有丁雷名字并加盖合肥新金山浴池的印章的房屋租赁合同，虽然是丁雷的姐姐丁敏所代签，但该合同有合肥新金山浴池的印章，况且丁敏是丁雷的姐姐，也是合肥新金山浴池的管理人员，因而十六所有正当理由相信丁敏有权代表丁雷签订合同。故该房屋租赁合同合法有效。丁雷上诉称该合同是在十六所的工作人员欺骗的情况下所签，以及丁敏无权代表其与他人签订合同。证人丁敏在原审期间的证言以及丁雷上诉状内容均表明，在签订二年期限租赁合同后，丁敏即向丁雷反映签订二年期限租赁合同的情况，表明丁雷当时是知道签订二年期限租赁合同的客观事实。那么，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，丁雷应提起行使撤销权之诉。丁雷诉称其与十六所签订五年期限租赁合同是双方实际履行的合同，但从合肥新金山浴池的管理人员丁敏于2011年6月24日出具的情况说明内容来看，已明确写明该五年期限的租赁合同仅是为合肥新金山浴池办理卫生许可证使用，而且合肥新金山浴池卫生许可申请时间为2011年7月14日，并提交了该五年期限的租赁合同，卫生监督机构据此向其颁发了有效期限为五年的卫生许可证。因此，该五年期限的租赁合同并非双方实际履行的合同，而是为了办理卫生许可证的需要。另丁雷作为合肥新金山浴池的负责人，未能妥善保管单位的印章，因此而造成的后果自行承担。综上，原判认定双方签订二年期限的租赁合同有效并届满后，双方形成不定期的租赁关系正确，应予维持。上诉人丁雷的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1596元，由上诉人丁雷负担。本判决为终审判决。审判长 叶玉军审判员 欧 健审判员 吕爱来二〇一四年六月十一日书记员 朱 敏 来源：