（2014）渝五中法民终字第02627号

裁判日期: 2014-06-11

公开日期: 2015-12-14

案件名称

谭大举与重庆隆鑫地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆隆鑫地产（集团）有限公司,谭大举

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书（2014）渝五中法民终字第02627号上诉人（原审被告）重庆隆鑫地产（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。组织机构代码：20312092-6。法定代表人高晓东，董事长。委托代理人郭振杰，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人黄敏，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谭大举。委托代理人康熠，重庆渝丰律师事务所律师。上诉人重庆隆鑫地产（集团）有限公司（下称隆鑫公司）与被上��人谭大举商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第09927号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：位于南岸区南坪镇×××××××××××2层12号门面为隆鑫公司开发的房屋。在2010年2月，谭大举从隆鑫公司处租赁了包括××××××××2层18号门面在内的2层13、14、15、16、17、18号门面，经装修后谭大举开办了“雅居茶楼”。2011年4月22日，谭大举、隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议。约定由谭大举向隆鑫公司购买南岸区南坪镇×××××××××××2层18号门面，建筑面积为52.96平米，建筑面积单价为5178.91平米，总价274275元。关于付款方式约定谭大举在签订合同时向隆鑫公司支付房价款的50%作为首付款即144275元，余款通过按揭贷款方式支付。在补��协议中双方约定，消防验收由谭大举自行负责。合同签订后，谭大举依约支付了首付款144275元，并由隆鑫公司代收了按揭抵押登记费550元、按揭印花税7元、大修基金2648元、合同印花税137元、零星测量费73.8元、契税8228元、权证印花税5元、权属调查费20元、所有权登记费550元、转让手续费2743元。2012年9月28日，重庆市国土资源和房屋管理局出具了《不予登记通知书》，认定隆鑫公司申报的业务不符合《房屋登记办法》的规定，不予登记。经查，讼争房屋不能办理产权登记的原因在于谭大举所购买的门面所在位置为第二层，第二层的门面与其相对应的第一层门面本身为一个独立销售单元，但隆鑫公司擅自分层作为两个销售单元进行了对外销售，故房地产主管部门不予办理产权登记。诉讼期间，谭大举申请对××××××××2层13号��面建筑面积当前市场单价和“雅居茶楼”装修价值进行鉴定。后鉴定机构出具鉴定报告，确认：1、13号门面在2013年8月30日的估价时间点建筑面积单价为12300元；2、“雅居茶楼”装修价值为96250元，其中12号商业用房装修部分为6790元、13号商业用房装修部分为19250元、14号商业用房装修部分为18480元、15号商业用房装修部分为12040元、16号商业用房装修部分为15190元、17号商业用房装修部分为15190元、18号商业用房装修部分为9310元。经质证，隆鑫公司对建筑面积市场单价12300元予以认可，并同意以此单价作为12、14、15、16、17、18号商业用房的市场单价，谭大举对此予以同意。原审原告谭大举诉称，2011年4月22日，谭大举与隆鑫公司签订商品房买卖合同。合同约定由谭大举向隆鑫公司购买南岸区南坪镇×××××××××××2层18号门面一套，门面总价274275元。合同签订后，��大举依约向隆鑫公司履行了付款义务，但隆鑫公司未按规定为谭大举办理权属登记。2012年9月28日，重庆市国土资源和房屋管理局出具了《不予登记通知书》，该通知认定隆鑫公司申报的业务不符合《房屋登记办法》的规定，不予登记。为维护自身合法权益，故谭大举起诉来院，要求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、隆鑫公司返还谭大举购房款159236.8元；3、隆鑫公司赔偿谭大举损失，损失金额以评估为准；4、案件受理费由隆鑫公司承担。原审被告隆鑫公司辩称，对于谭大举要求解除合同的诉讼请求予以同意。对于房款可以退还，但应当扣除相关收益。谭大举在购买前一直在租用该房屋，自始知道讼争房屋办证有问题，谭大举仍然购买，自身存在过错。而且合同约定由谭大举自己办理消防验收，是谭大举自愿承担相关风险，故谭大举要求的损失无法律依据，不予认可。原审法院认为：谭大举与隆鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认。作为讼争房屋的房地产开发商，隆鑫公司负有转移讼争房屋所有权与谭大举的合同义务。但隆鑫公司改变规划，将本应作为一个独立销售单元的上下两层门面擅自分层作为两个销售单元进行了对外销售，导致讼争房屋不能办理产权登记，致使谭大举与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》的合同目的落空。故法院对谭大举要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。庭审中，隆鑫公司也同意解除合同，法院予以同意。隆鑫公司辩称双方约定消防验收由谭大举自行办理，正是由于消防未能办理，致使讼争房屋权属登记证书未能办理，对此，谭大举有过错。法院认为��首先，消防验收的办理作为商品房买卖来讲，商品房是否符合消防要求是开发商的法定义务，该义务不能转嫁给购房人。其次，本案中的讼争房屋为谭大举先租赁用于经营茶楼，在租赁期间购买的讼争房屋，经营的茶楼本身也是需要办理消防手续的，本案中双方约定的消防手续办理应当��茶楼经营手续的消防办理。故法院对隆鑫公司的该辩称理由不予采信。按照法律规定，合同解除后，谭大举可要求退还购房款并赔偿损失。谭大举要求退还的购房款包括两部分：一是谭大举缴纳的购房款144275元；二是由隆鑫公司代收的按揭抵押登记费等费用。作为购房款，合同解除后隆鑫公司对谭大举购房款的占有构成了不当得利，应当予以退还，故法院对谭大举要求隆鑫公司退还购房款144275元的诉讼请求予以支持。对于隆鑫公司代收的按揭抵押登记费550元、按揭印花税7元、大修基金2648元、合同印花税137元、零星测量费73.8元、契税8228元、权证印花税5元、权属调查费20元、所有权登记费550元、转让手续费2743元等费用，隆鑫公司辩称已缴纳给相关部门，但隆鑫公司并未举示证据加以证实，故对上述代收费用隆鑫公司应当返还给谭大举，所以法院对谭大举��求隆鑫公司退还隆鑫公司代收的按揭抵押登记费550元、按揭印花税7元、大修基金2648元、合同印花税137元、零星测量费73.8元、契税8228元、权证印花税5元、权属调查费20元、所有权登记费550元、转让手续费2743元的诉讼请求予以支持。在谭大举的诉讼请求中，谭大举还要求隆鑫公司赔偿损失，其损失包括两部分：一是讼争房屋装修部分的价值损失；二是讼争房屋现有价值与购买价值之间的差价利益损失。经评估，讼争房屋装修部分的价值损失为9310元，对此法院予以认可。对差价利益损失，法院认为，讼争房屋作为商业用房，随着时间的变化客观存在市场价值的变化。由于隆鑫公司未能按合同约定转移讼争房屋所有权与谭大举，导致增加的市场价值谭大举不能享有，对谭大举来讲构成了损失，因此法院对谭大举主张的市场价值损失予以支持。因评估报告而得出讼争房屋的建筑面积市场单价为12300元、谭大举实际支付的房款为144275元，因此市场价值损失为：12300元／平米×52.96平米×144275元／274275元－144275元＝198380.7元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、解除谭大举、隆鑫公司于2011年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆隆鑫地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内退还谭大举购房款144275元、按揭抵押登记费550元、按揭印花税7元、大修基金2648元、合同印花税137元、零星测量费73.8元、契税8228元、权证印花税5元、权属调查费20元、所有权登记费550元、转让手续费2743元，合计159236.8元；三、重庆隆鑫地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内支付谭大举××××××××2层18��商业用房装修价值损失9310元和18号商业用房差价利益损失198380.7元。案件受理费5798元，鉴定评估费1000元，合计6798元，由隆鑫公司负担。宣判后，隆鑫公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回谭大举的诉讼请求，一、二审诉讼费由谭大举承担。其理由是：1、隆鑫公司代收的税费已缴纳给相关部门，不应退还谭大举。2、谭大举在购房之前一直租用该房，是知道办证有问题而购买，自身存在过错也愿意承担相应风险，故不能要求公司赔偿损失。3、即使要赔偿损失，也应扣除谭大举未付的租金、装修折旧的费用。被上诉人谭大举答辩称：一审系通过鉴定认定的装修损失和市场价值损失，隆鑫公司质证时也认可了鉴定结论。房租与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二审审理查明的事��与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为：谭大举与隆鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》因案涉房屋无法办理产权证而不能达到合同目的，且无法办理产权证系隆鑫公司擅自将原本独立的销售单元拆分为两个销售单元进行销售，导致主管部门不予办理产权登记所致，故谭大举要求解除合同并由隆鑫公司退还房款、赔偿损失于法有据，应予支持。隆鑫公司称谭大举明知无法办证而购房，因未举证证明，本院不予采信。隆鑫公司另称装修损失应计算折旧，但鉴定机构出具的装修价值即为评估时的现存价值，其中已考虑到了相应折旧，原审判决以鉴定结论的装修价值主张装修价值损失并无不当。对于隆鑫公司代收的相关税费，因其并未举示证据证明已向相关部门缴纳，亦应当退还谭大举。至于隆鑫公司要求扣除谭大举欠付的租金，属于另一法律关系，本案不予处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5798元，由重庆隆鑫地产（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　江信红代理审判员　　苏　渝代理审判员　　钱昳心二〇一四年六月十一日书　记　员　　栗宏豪关注公众号“”