（2014）沈河民二初字第63号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-11-03
案件名称
沈阳华锐商业管理发展有限公司与于晓辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳华锐商业管理发展有限公司,于晓辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈河民二初字第63号原告：沈阳华锐商业管理发展有限公司。法定代表人：鲁荣林，该公司董事长。委托代理人：王涌，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：于晓辉，男，1971年3月7日出生，汉族，无职业。委托代理人：曲东，辽宁宣政律师事务所律师。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告于晓辉租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月18日受理后，依法组成由审判员杨晓霞担任审判长，代理审判员唐卫主审、人民陪审员胡传生参加评议的合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司委托代理人王涌，被告于晓辉及委托代理人曲东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司诉称：2011年5月3日，原告与被告签订一份《租赁合同》，2011年5月31日，原告与被告签订一份《补充协议》。被告承租了“华府天地”购物中心二层2003、2004号商铺，根据约定，被告承租的商铺计租面积490平方米，租赁期限为八年，自2011年6月1日起至2019年5月31日，被告应自2011年8月30日起按“一年四付”的方式向原告交纳租金及物业管理费。自2012年11月1日起被告违反合同约定，未能按期向原告支付租金及物业管理费，根据《合同》第十九条约定，如被告逾期给付租金及物业管理费超过十五日，原告有权解除本合同，原告于2013年8月28日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告自2013年9月1日解除《租赁合同》，被告于当日予以签收。另，根据《合同》第二十一条约定，如被告逾期支付租金及物业管理费，被告应按欠付金额万分之三的标准承担违约金，现原告要求被告除支付欠付租金外，还应按约定承担违约金。综上，恳请法院支持原告诉请，以维护原告的合法权益：1、请求法院判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2013年9月1日解除；2、请求判令被告支付拖欠原告的自2012年11月1日至2013年8月31日的租金及物业管理费653198.00元；3、请求法院判令被告按欠付租金金额日万分之三的标准向原告支付自2013年9月1日起至判决给付之日期间的逾期付款违约金（暂计至起诉日约为197211.36元），合计为850409.36元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告于晓辉辩称：一、对于原告诉讼请求要求被告支付拖欠的租金及物业费的请求我们是认可的，但是数额我们有异议。1、本案涉及的租赁合同不是像原告讲的在2013年9月1日解除，而是在2013年6月1日解除。2、被告认为本案涉及的拖欠的物业费租金应当是从2012年11月1日开始至2013年6月1日为止这期间的相关费用。3、被告认为原告主张的违约金计算方式没有依据。4、被告在签订本案涉及的租赁合同的时候交付给原告10万元保证金，该保证金应当从原告主张的相关款项当中予以抵扣。5、按照租赁合同第二十二条第三项的约定以及按照我们合同法第119条的相关规定，被告认为合同在2013年6月1日解除后，14天之后，原告就可以依据合同的约定将诉争的商铺腾空收回，以便减少损失，避免损失扩大，所以被告认为2013年6月15日之后商铺所产生的扩大损失不应当由被告来承担。以上具体观点，被告在签订租赁合同之后，虽然物业整体的经营状态一直比较低迷，被告所经营的涉及的商铺持续的亏损，但是被告仍然按照约定履行支付相关款项的义务，直到2012年11月，被告经营状况实在无法维持，没有能力继续履行付款义务，才开始拖欠原告相关款项，被告就经营不善无法承担租金物业费的情况同原告进行过沟通，被告确实不是不想支付相关费用，而是无能力支付，在此被告希望原告能够体谅被告的难处和现状，希望双方协商妥善处理纠纷，本着互谅互让的原则。经审理查明：2011年5月3日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《租赁合同》一份，2011年5月31日，原告与被告又签订《补充协议》一份，约定：被告承租原告的沈阳华府天地购物中心二层2003、2004号商铺，被告承租的商铺计租面积原为610平方米，后变更为490平方米，租赁期限为八年，自2011年6月1日起至2019年5月31日，双方选定2011年6月1日前交付租赁商铺给被告，原告同意被告计租日为2011年8月30日。租金标准：第一年至第二年，日租金2.5元／天／㎡，月租金4685.42元，年租金556625元，第三年至第四年，日租金3.5元／天／㎡，月租金64939.58元，年租金779275元，第五年至第六年租金，日租金4.5元／天／㎡，月租金83493.75元，年租金1001925元，第七年、第八年，租金双方重新协商，协商不成本合同自动终止。物业管理费标准：第一年至第六年，日物业费1.5元／天／㎡，月物业管理费27831.25元，年物业管理费333975元，第七年、第八年，物业管理费由双方重新协商确定，协商不成本合同自行终止。根据被告年租金物业管理费的总额，被告应按“一年四付”的方式交纳租金及物业管理费：每期租金及物业管理费均以三个月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由乙方在本合同生效后5日内一次性支付甲方，以后每期租金及物业管理费在该结算周期开始前20天之前付清。约定被告应缴纳12万元履约保证金，经协商后同意被告缴纳10万元履约保证金，多出2万元转入被告首期租金中。被告多缴纳的垃圾清运费720元转入被告首期租金中。如被告未按本合同之规定交付租金、物业管理费或其他费用，原告应给予被告7天的宽限期，宽限期后，每延期一日，应按逾期付款金额0.3‰向被告支付违约金直至付清之日止。如被告拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何款项逾期超过15天的，原告有权解除租赁合同。原告依据上述情形解除合同的，原告有权没收被告已支付的履约保证金，被告应当退还租赁商铺、结清租金、物业管理费及其他费用，并另外向被告支付相当于当时租赁年度内3个月租金的违约金，如该违约金不足以弥补原告损失的，被告仍应继续赔偿。因合同终止、解除的，被告应在合同终止、解除后7日内将租赁商铺连同其所有的附属物、装置、附加物清理干净交还原告，但如对租赁商铺造成损害的，被告应负责维修，若原告认为根据实际需要可接受被告方已有的装修及添附物等，双方可以协商或根据评估意见确定上述装修及添附物的价值，原告据此予以补偿，同时被告应将通向租赁商铺各分部的及其他可通行的地方的锁匙全部交还给原告。原告于2013年5月21日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告因其未按时交租金及物业管理费，自2013年6月1日解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告补交拖欠的租金、物业费及违约金，另要求被告在2013年6月15日前将商铺清空并按合同约定交还商铺，如逾期未清空，原告将按合同约定自行清空，损失自负。后被告一直未将商铺清空及交还。现原告因要求与被告解除合同支付租金、物业管理费、违约金，起诉来院。上述事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应遵照合同约定履行。按照合同约定，被告迟延给付租金、物业费超过15天的，原告就有权解除合同，因此原告以被告迟延给付租金、物业管理费解除与被告之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，被告应承担相应违约责任。关于合同解除时间。原告主张合同解除之日为2013年9月1日，但被告不予认可，因此应按原告发出的律师函所载内容予以认定，原告于2013年5月21日发出律师函明确租赁合同于2013年6月1日解除，对该解除时间被告亦未提出异议，因此本院依法确认双方签订的租赁合同及补充协议于2013年6月1日解除。关于合同解除后的法律后果。按照合同法相关规定，租赁合同解除后，被告应给付所欠租金、物业费等费用，并清空和交还商铺，但被告在接到解除合同的律师函即未对解除合同通知表示同意也未提出异议，至今仍未交还房屋，因此被告应赔偿因合同解除后但未交还商铺给原告造成的损失，应按租金标准给付原告房屋占有使用费。虽然原告在律师函中表示如被告未按期清空并交还诉争商铺，将自行收回，但鉴于租赁商铺物品较多，被告也未放弃对商铺的经营及物品管理，且自行收回商铺的方式不适宜于合同解除后纠纷的解决，并未自行清空和收回，被告以此抗辩合同解除后不应给付房屋占用使用费，没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，又根据双方合同约定中关于双方对装饰装修的处理条款，被告腾空诉争房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应负责维修。对已形成附合的装饰装修物，由原告决定是否予以利用并折价补偿。被告应将通向租赁商铺各分部的及其他可通行的地方的锁匙全部交还给原告。关于原告主张的违约金是否应予调整的问题。双方在合同中约定关于因承租方迟延交付租金、物业费应支付违约金的条款中，既有约定被告每延期一日按逾期付款金额的0.3‰支付违约金，又有约定被告按三个月租金标准给付原告违约金，还有约定原告可以没收被告交纳的履约保证金。被告以原告按照上述违约金条款并列主张违约金超过原告实际损失为由，要求本院予以调整，符合法律规定。根据本案具体情况，本院酌情决定仅按照双方合同中约定的每延期一日按逾期付款金额的0.3‰支付违约金为标准，由被告向原告给付自原告主张的2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的违约金。因此，被告应给付原告自2012年11月1日起至原告主张的2013年8月31日止的租金及占有使用费为384918元，另按384918元自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的每日万分之三的标准给付原告违约金；被告应给付原告自2012年12月1日起至原告主张的2013年8月31日止的物业费为223562元，另按223562元自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的每日万分之三的标准给付原告违约金；被告履行上述给付义务并将诉争商铺清空、交还给原告后，原告返还被告履约保证金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、确认解除原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告于晓辉于2013年5月3日签订的《租赁合同》、于2013年5月31日签订的《补充协议》；二、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内将位于沈阳华府天地购物中心二层2003、2004号的商铺（具体位置、面积以双方房屋租赁合同约定为准）腾出并交还原告沈阳华锐商业管理发展有限公司，被告于晓辉腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告于晓辉自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，由原告决定是否予以利用并折价补偿；三、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司房屋租金及占有使用费人民币384918元及违约金【违约金＝384918元×万分之三×天数（自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止）】；四、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司物业管理费人民币223562元及违约金【违约金＝223562元×万分之三×天数（自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止）】；五、原告沈阳华锐商业管理发展有限公司于被告于晓辉履行上述一至四项义务后10日内，一次性退还被告于晓辉履约保证金人民币100000元；六、驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如被告于晓辉、原告沈阳华锐商业管理发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币13200元，由被告于晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨晓霞代理审判员 唐 卫人民陪审员 胡传生二〇一四年五月九日书 记 员 张 博本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 关注公众号“”