（2014）思民初字第5508号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-12-02
案件名称
王明显与天耀（厦门）置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王明显,天耀（厦门）置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第5508号原告王明显，男，1985年2月20日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人蔡佳宾，福建银江律师事务所律师。被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人陈莹、谢东海，福建联合信实律师事务所律师。原告王明显与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告王明显的委托代理人蔡佳宾，被告天耀公司的委托代理人陈莹、谢东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王明显诉称，2009年10月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，购买被告天耀公司开发的位于厦门市思明区湖滨北路国际广场11层F单元，购房总金额为3674547元，原告已依约完成付款义务；被告依约应于2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条规定逾期交房违约责任为：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按已付款每日万分一点五的标准支付买受人自合同约定的最后交房期限第二天起计算至实际交付之日止的违约金。签约后，被告直至2014年2月17日才通知原告办理交房手续，严重损害原告利益，故请求判令：被告天耀公司向原告支付逾期交房违约金630552元（每日按已付款3674547元的万分之一点五为标准，自2011年1月1日计至2014年2月17日止）。被告天耀公司辩称，第一，原告诉求已超过诉讼时效期间，不应得到支持；第二，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第6款明确约定了可以据实延期交房的情形，被告可以合理延期交房的天数为296天；第三，即便认定被告应承担违约责任，原告请求的违约金也大大高于其实际损失，应当依法予以调减。经审理查明，2009年10月27日，原告与被告签订编号为01706622的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买厦门市思明区湖滨北路国际广场11层F单元房产，购房总金额为3674547元；被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合各项约定条件的房产交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同约定的2010年12月31日最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告已于2009年11月13日依约付清全额购房款，被告天耀公司于2014年2月20日将讼争房屋交付原告使用。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》、住户登记表、收房确认书以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本案争议焦点为：一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数；二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准。一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数原告认为，被告天耀公司逾期交房的天数应自双方约定的交房日期第二天即2011年1月1日起计算至被告天耀公司实际交房之日。根据补充协议约定，符合条件可顺延的工期仅有52天。被告认为，被告依据合同约定可以合理延期交房的天数为296天（已扣减各延期因素互相重合的天数），并提供如下证据：1、2009年11月至2014年2月期间气象资料，证明因天气原因可合理延期213天；2、九八交通管制通知，证明因九八交通管制可延期16天；3、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告，证明因马拉松赛交通管制可延期5天；4、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案，因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期107天；5、停水通知，证明因停水可延期1天；6、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计，证明讼争房屋施工因前述政府原因、气象原因造成延期。原告质证认为，对停水通知的真实性无法确认，对其他证据的真实性均无异议，但在2010年12月31日之后被告即处于违约状态，此日期后不得据实主张延期，且中考、高温天气并不属于双方合同约定可延期的因素。本院分析认为，根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故原告关于2010年12月31日之后不得主张延期天数的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。被告可以合理延期的天数，应自合同订立之日起计算至实际交房之日止。结合被告证据及原告质证，被告可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期193天（各天气因素重合天数已扣减）；（2）因停水因素，可据实延期1天；（3）因九八交通管制，可据实延期16天；（4）因马拉松期间交通管制，可据实延期5天；（5）因中、高考因素，因被告未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月25日、6月26日、6月7日、6月8日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期19天。综上，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，被告可据实延期交房天数为229天。二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准原告认为，被告天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。被告认为，原告请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。本院分析认为，原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。被告天耀公司主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的；第二，原告因被告天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，被告天耀公司将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的原告已付购房款的每日万分之一点五的标准履行。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。被告天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。如上分析，被告可据实延期交房天数为229天，故被告应于2011年8月17日前交房，而讼争房屋实际于2014年2月20日交房，现原告要求被告支付2014年2月17日前逾期交房违约金，符合法律规定，被告应向原告支付2011年8月18日至2014年2月17日期间的逾期交房违约金；但讼争合同已明确约定交房时间为2010年12月31日前，而原告直至2014年3月21日方才提起诉讼，故2011年8月18日至2012年3月20日期间的违约金请求已经超过诉讼时效，本院不予支持；被告仍应支付原告2012年3月21日至2014年2月17日期间共计699天的逾期交房违约金。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，被告天耀公司应按日以原告已付款项3674547元的万分之一点五为标准，向原告支付违约金，共计385276元（699天×3674547元×0.00015），对原告之诉求，本院在385276元范围内予以支持，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王明显逾期交房违约金385276元；二、驳回原告王明显的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5053元，由原告王明显负担1966元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担3087元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一四年五月九日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：