（2014）闽民申字第6号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-10-07
案件名称
刘文铠、陈光与陈岩房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
刘文铠,陈光,陈岩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）闽民申字第6号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：刘文铠，男，汉族，1963年3月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈光，男，汉族，1956年11月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。上述两再审申请人的共同委托代理人：高扬良，北京大成（福州）律师事务所律师。上述两再审申请人的共同委托代理人：杨垠红，北京大成（福州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：陈岩，男，汉族，1960年8月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人：胡建荣，福建新世通律师事务所律师。委托代理人：马兰花，福建新世通律师事务所律师。再审申请人刘文铠、陈光因与被申请人陈岩房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2614号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘文铠、陈光申请再审称：（一）讼争《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但一、二审法院认定为无效，适用法律确有错误。1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人于2010年5月12日签订讼争《房屋租赁合同》，主体资格合格，意思表示真实，标的合法、价格明确，内容完备，合法有效。2.一、二审法院以刘文铠、陈光无讼争房屋的承租权、转租权为由，认定讼争《房屋租赁合同》无效，适用法律明显有误。3.一、二审法院认定讼争《房屋租赁合同》无效，二审法院根据讼争《房屋租赁合同》第十三条约定（甲方租赁给乙方的房屋，如发生租赁房屋纠纷，所产生的经济费用由甲方承担，与乙方无关，由此造成乙方的经济损失，甲方应负责赔偿），认定“陈岩因无法使用诉争房屋所造成的损失，有权要求刘文铠、陈光予以赔偿”，按照合同有效要求一方承担违约责任，法律适用错误。（二）刘文铠、陈光对讼争房屋具有合法的承租和转租权。1.（2009）鼓民初字第1576号民事判决、（2009）榕民终字第2637号民事判决仅是解除中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆（以下简称福州梅峰宾馆）与福州金宝典企业管理有限公司（以下简称福州金宝典公司）签订的《军队房地产租赁合同》，该合同内容为福州金宝典公司租赁福州梅峰宾馆10000平方米土地，与讼争房屋无关。2.福州梅峰宾馆向案外人发函提示，与双方当事人均无关，即使该函所述事实成立，也不能成为否定刘文铠、陈光具有承租权或转租权的理由，更不能成为陈岩解除合同的依据。（三）一、二审法院认定陈岩的30万元设计费损失、185000元房屋拆除工程损失，明显缺乏证据证明。1.设计费损失证据只有《室内装饰设计合同书》和30万元收款收据，其形式和内容均存在伪造嫌疑，没有证明力，没有相应的转账凭据，有否实际支付根本不能确定。2.补充证据“关于与陈岩先生签订履行《室内装饰设计合同书》情况的说明”未经质证，不能作为证据使用。3.陈岩提供的房屋拆除工程费损失的证据真实性、合法性均不能确定，没有证明力。（四）刘文铠、陈光反诉请求解除讼争《房屋租赁合同》，要求陈岩赔偿损失，应予支持。陈岩违反合同约定提前解约，造成刘文铠、陈光巨大损失，刘文铠、陈光仅提出相当于4个月租金64万元的赔偿要求，保留要求陈岩赔偿其他损失的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，请求对本案进行再审。本院查明：再审审查期间，刘文铠、陈光提交“造价鉴定申请书”，要求本院委托具有资质等级的机构对本案陈岩诉求的租赁房屋装饰设计费用及装修工程拆除费用造价进行鉴定。但在本院组织双方进行询问中，陈岩对刘文铠、陈光提出的该项鉴定申请陈述称：刘文铠、陈光提出的申请，应在一审中提出，现其提出申请鉴定，我方不同意。本院认为：第一，刘文铠、陈光未在一审举证期限内对陈岩已产生的租赁房屋装饰设计费用及装修工程拆除费用造价提出鉴定申请，其在再审审查期间提出该项鉴定申请，没有法律依据，本院不予支持。原审已查明，1995年7月28日福州梅峰宾馆与香港佳宝企业有限公司签订（以下简称香港佳宝公司）签订了《承包合同书》，合同约定福州梅峰宾馆提供10000平方米土地给香港佳宝公司，并以承租方式由香港佳宝公司拟建娱乐城房屋并负责娱乐城的全部费用，租赁期限为三十年，合同对承包租金、违约责任等也作出相应约定。但在2006年6月27日，香港佳宝公司已分别致函给福州梅峰宾馆及福州金宝典公司，明确表示同意在同年7月28日其公司资产转入新注册的福州金宝典公司，承诺其公司及法定代表人林义清本人2006年3月31日以前与福州梅峰宾馆签订的土地或房产有关一切合同在同年7月28日后视为实际解除，并承诺其公司及法定代表人林义清本人不与福州梅峰宾馆发生任何有关土地租赁的行为。2006年9月27日，福州金宝典公司与福州梅峰宾馆签订了编号分别为A-015986和C-015988两份《军队房地产租赁合同》，合同载明：福州金宝典公司共向福州梅峰宾馆租赁涉案的10000平方米土地（实际上包含该地上讼争的租赁房屋），期限5年，另对租金及违约责任等作出了相应约定。2007年9月5日，福州梅峰宾馆与福州金宝典公司签订《房屋租赁合同》，约定福州梅峰宾馆向福州金宝典公司租赁大自然广场二层部分房屋，作为会场。基于此可以说明讼争房屋的承租人为福州金宝典公司。虽然，2008年10月24日，香港佳宝公司、福州佳宝房地产企业有限公司（以下简称福州佳宝公司）与刘文铠、陈光签订了《房屋租赁合同》，约定由香港佳宝公司、福州佳宝公司将讼争的房屋即坐落在上述10000平方米地块上的福州市鼓楼区西二环北路62号中6000平方米房屋承租给刘文铠、陈光，租赁期限至2026年3月28日止。而林义清同时为福州佳宝公司法定代表人，但没有证据表明香港佳宝公司和福州佳宝公司此时有权将讼争房屋对外出租，且从2008年9月份始，福州梅峰宾馆与福州金宝典公司因涉案10000平方米土地及其该地上讼争房屋的拖欠租金问题发生讼争，案经一、二审法院审理后，法院判决福州梅峰宾馆与福州金宝典公司于2006年9月27日签订的《军队房地产租赁合同》予以解除。上述事实已为生效的福州市中级人民法院（2009）榕民终字第2637号民事判决所确认。据此表明，在福州市中级人民法院于2009年12月18日作出（2009）榕民终字第2637号民事判决后，福州金宝典公司对涉案10000平方米土地及该地上的诉争租赁房屋建筑物不再享有合法的承租权与使用权。亦表明刘文铠、陈光无权将讼争房屋转租给他人，故原审判决认定刘文铠、陈光与陈岩签订的诉争《房屋租赁合同》为无效合同，并无不当。第二，根据原审中陈岩提供的室内装饰设计合同书、协议书和相应收款收据的载明内容，陈岩于2010年5月19日委托福州浩峰环境艺术有限公司对该诉争租赁房屋进行设计装修，同月22日陈岩向福州浩峰环境艺术有限公司支付装饰设计费30万元。同月19日、27日陈岩共向杨志泉支付部分房屋拆除工程款185000元。上述证据及证人杨志泉证言均经庭审质证，刘文铠、陈光虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，故原审法院予以采信并认定陈岩实际损失共485000元并无不当。鉴于诉争《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当按照当事人的过错确定赔偿责任。从本案合同无效的原因来看，是因刘文铠、陈光不享有诉争租赁房屋合法的承租权与转租权，其单方的过错导致了合同无效，陈岩因此遭受的损失应由刘文铠、陈光承担赔偿责任。二审判决对此引用诉争《房屋租赁合同》第十三条约定，作为裁判理由虽属不妥，但结论正确，本院予以支持。刘文铠、陈光主张陈岩违约并反诉请求赔偿其租金损失64万元属于违约责任范畴，而违约责任是以存在合法有效的合同关系为基础，因本案《房屋租赁合同》无效，故不存在违约的问题，亦不会引发违约责任的承担。原审据此驳回刘文铠、陈光的该项反诉请求并无不当。第三，对于原审中陈岩提供的三份补充证据，即“福州浩峰环境艺术有限公司的内资企业登记基本情况表”、“关于与陈岩先生签订履行《室内装饰设计合同书》情况的说明”与“福州好世界海鲜大酒楼有限公司出具的情况说明”。刘文铠、陈光的共同诉讼委托代理人在原审质证中陈述称：陈岩补充提供的三份证据均已超过举证期限，不予质证。故刘文铠、陈光在申请再审中主张原审法院未予质证，没有事实依据。综上，刘文铠、陈光的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回刘文铠、陈光的再审申请。审 判 长 翁德森代理审判员 杨 扬代理审判员 刘云贞二〇一四年五月九日书 记 员 李伊茗