（2014）穗增法民三初字第403号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-11-28
案件名称
广州市美美之家房地产中介有限公司与卢运水居间合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十六条第一款
全文
广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第403号原告：广州市美美之家房地产中介有限公司。法定代表人：陈志文，该公司总经理。被告：黄富平，男，汉族，户籍地址广西，现住增城市。第三人：卢运水，男，汉族，住广东省增城市。委托代理人：丘月嫦，广东合众之源律师事务所律师。委托代理人：袁满湛，广东合众之源律师事务所实习律师。原告广州市美美之家房地产中介有限公司（以下简称美美之家公司）诉被告黄富平、第三人卢运水居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告美美之家公司的法定代表人陈志文、被告黄富平、第三人卢运水的委托代理人丘月嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美美之家公司诉称：2013年7月13日，美美之家公司与黄富平、卢运水在广州市美美之家房地产中介有限公司增城荔乡路分公司（以下简称美美之家荔乡路分公司）签订《房地产买卖居间合同》，约定卢运水将其所有位于增城市荔城街西游记宫西侧E栋702房产转让给黄富平，转让金额为75万元，同时黄富平和卢运水各支付中介服务费为11250元。黄富平在清楚阅读过合同各项条款后，才在该合同及《客户佣金确认书》上签字并加盖指模确认，承诺个人在2013年7月26日前支付11250元给作为劳务报酬。后因黄富平未按合同条款履行合同，造成违约，导致美美之家公司荔乡路分公司事前付出大量的人力物力，全部浪费，并直接造成经济上的巨大损失。为此，美美之家公司诉至法院，请求判令，一、黄富平支付拖欠的中介服务费11250元及利息（按银行贷款利率计算，从立案之日起计）；2、本案诉讼由黄富平承担。诉讼过程中，美美之家公司增加以下诉讼请求，请求判令黄富平增加支付中介服务费11250元给美美之家公司。理由如下，（2013）穗增法民三初字第85号和（2014）穗增法民三初字第31号两份生效判决书都显示黄富平违反了与卢运水的买卖合同约定，没有按时支付首期款的余下款项，是违约方。依美美之家公司与黄富平签订的《房地产买卖居间合同》第十一条第（一）项第3点约定，黄富平除承担自己部分的中介服务费，还需承担守约方即卢运水的中介服务费11250元。被告黄富平辩称：美美之家公司有义务提供订立合同的相关信息，并向黄富平解释清楚房屋的用途以及房屋的使用年限，但美美之家公司并没有告知，且隐瞒情况。黄富平打算购买居民住宅，但实际上涉案房屋是商业用房，土地也是商业用地，故美美之家公司隐瞒重要信息，欺骗黄富平签订涉案合同。现美美之家公司只是促成黄富平与卢运水签订合同，黄富平并没有实际购买到涉案房屋，并且损失了30000元，故美美之家公司并没有履行到义务。黄富平找美美之家公司购买涉案房屋是基于美美之家公司能够了解房屋的信息，但美美之家公司却隐瞒重要事实，故黄富平不同意向美美之家公司支付中介费，也不同意美美之家公司的诉讼请求。第三人卢运水述称：一、美美之家公司陈述的情况是案件事实。2013年7月13日，卢运水与黄富平及美美之家公司签订一份《房地产买卖居间合同》，约定卢运水将自己所有的位于广东省增城市荔城街西游记宫西侧E幢702房地产转让给黄富平，转让金额为75万元。《房地产买卖居间合同》约定，黄富平需于签订合同当日支付购房定金5万元，如逾期超过3日（含3日），卢运水有权单方书面解除本合同；黄富平需于2013年7月26日前将首期购房款26万元交卢运水，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卢运水支付违约金，逾期超过7日（含7日），卢运水有权单方书面解除本合同，没收黄富平已付的定金，并有权将房产另行出售。《房地产买卖居间合同》签订当日，黄富平仅支付了3万元购房定金，之后不再履行任何付款义务。二、根据《房地产买卖居间合同》约定，黄富平除需承担自己的中介服务费，还需承担守约方卢运水的中介服务费。卢运水与黄富平签订的《房地产买卖居间合同》第十一条第（一）项第3点约定，以及美美之家公司提交的《业务佣金确认书》、《客户佣金确认书》可以确认，卢运水与黄富平的房地产买卖已成功介绍，双方都确认要支付中介服务费。因黄富平没有支付剩余定金和余下款项，造成交易无法完成。黄富平于2013年7月26日起诉卢运水返还定金，后被法院驳回，该案的生效判决是（2013）穗增法民三初字第85号。卢运水于2013年11月22日起诉黄富平解除《房地产买卖居间合同》，确认黄富平违约，法院支持了卢运水的诉讼请求，该案的生效判决是（2014）穗增法民三初字第31号。两份生效判决书，都显示了黄富平违反了与卢运水的买卖合同约定，是违约方。所以按《房地产买卖居间合同》第十一条第（一）项第3点约定，黄富平除承担自己部分的中介服务费，还需承担守约方即卢运水的中介服务费。综上所述，美美之家公司的诉讼请求有合法的事实和法律依据，请求法院依法支持美美之家公司的诉讼请求。经审理查明：2013年7月13日，卢运水（卖方）与黄富平（买方）及广州市美美之家房地产中介有限公司增城荔乡路分公司（见证方、居间人，以下简称美美之家公司荔乡路分公司）签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定，买卖双方委托美美之家公司荔乡路分公司作为居间人，为双方提供居间服务；居间人促成买卖双方签署本合同，标志居间人已促成买卖双方就房地产转让事项的真实意思达成一致意见，买卖双方依约向居间人支付居间报酬；居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于增城市荔城镇西游记宫西侧E幢702房转让事宜达成一致意见并签署本合同；房地产证号为粤房地字第××号；买卖双方约定，卖方以750000元的价格将房屋转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金，于签署本合同之日支付；若买方未能足额支付定金，则买方应在签署本合同之日起2日内补足定金余额20000元；买方应在2013年7月26日前将首期房款（以为银行规定为准）（含定金）260000元给卖方；余款490000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方；居间人提供之服务，买卖双方同意在本合同签署之日内向居间人支付居间报酬（佣金），其中卖方同意向居间人支付居间报酬（佣金）附件1：业主佣金确认书为准，买方同意向居间人支付居间服务（佣金）附件2：客户佣金确认书为准；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过3日（含3日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售；买方未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售；违约方需支付个人中介服务费用外，还需支付守约方的中介服务费用，按该物业成交价1.5％收取；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间人尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间人支付违约金，违约金数额相当于本合同全面履行居间人应收取的居间报酬（佣金）；本合同自各方签字之日起生效等。上述合同签订后，黄富平向卢运水支付了定金30000元。同日，黄富平签下《客户佣金确认书》，记载“本人黄富平（身份证号码××）是承购位于增城市荔城镇西游记宫西侧E幢702号房之客户，现确认经广州市美美之家房地产中介有限公司荔乡路分公司（简称该公司）成功介绍，成交价为人民币（￥750000.00）。现本人承诺于2013年7月26日前支付人民币壹万壹仟贰佰元整（￥11250.00）予该公司作为佣金。此确认书一经签署确认，实时产生法律效力。”同日，卢运水签订下《业主佣金确认书》，记载“本人卢运水身份证号码××）是增城市荔城镇西游记宫西侧E幢702号房（下称：该物业）之业主，现确认经广州市美美之家房地产中介有限公司（简称该公司）成功介绍出售该物业，成交价为人民币柒拾伍万元整（￥750000.00）。现本人承诺于2013年7月26日前支付人民币壹万壹仟贰佰元整（￥11200.00）予该公司作为佣金。该公司收齐佣金后，买卖双方在约定时间内过户。此确认书一经签署确认，实时产生法律效力。”黄富平与卢运水虽然签订了上述确认书，但均未支付上述佣金。之后，黄富平以卢运水、美美之家公司荔乡路分公司在签订合同时对其进行了欺瞒，且合同存在重大误解、显失公平为由向本院提起诉讼，请求撤销涉案合同以及返还定金30000元和利息，案号为（2013）穗增法民三初字第85号。本院于2013年10月24日作出一审民事判决书，该判决书查明以下事实，卢运水所持的房屋产权证记载涉案房屋的土地用途为商住，使用期限至2032年3月7日；2013年7月15日，黄富平、卢运水及美美之家公司荔乡路分公司一起到增城市国土资源和房屋管理局了解有关土地使用年限问题；黄富平称该局答复国家对于土地使用权到期后能否续期、如何续期、续期的期限及费用等并没有出台详细的规定和政策；卢运水当即向该局申请续期，该局于当日受理了卢运水的申请；2013年7月29日增城市国土资源和房屋管理局批准卢运水的续期申请，并向卢运水出具了证号为粤房地权证增商字第××号房屋产权证，上面记载涉案房屋的土地使用权年限为住宅，至2072年3月7日止。该判决认定，卢运水在签订合同前曾两次出示涉案房屋的产权证给黄富平查看，因产权证上明确记载土地使用年限，卢运水并未拒绝出示，而且黄富平在签订合同前已清楚了解此情况，故对于黄富平主张卢运水没有充分释明涉案房屋的土地使用年限，与美美之家公司荔乡路分公司串通进行欺瞒的事实不予采信；关于黄富平与卢运水签署的房屋买卖合同是否存在重大误解和显失公平的问题；根据黄富平的陈述其签署合同时，从美美之家公司荔乡路分公司得到的信息是土地使用权只要花费几千元即可续期，即说明当时黄富平是愿意购买土地使用权可以续期且只花费几千元的房屋；黄富平、卢运水及美美之家公司荔乡路分公司到增城市国土资源和房屋管理局咨询时，该局并未答复美美之家公司荔乡路分公司不能续期，而且卢运水当即申请续期，该局亦受理了卢运水的申请，可见黄富平认为其签署合同时存在重大误解，与事实不符；增城市国土资源和房屋管理局批准了卢运水的申请，对涉案房屋的使用年限延长了七十年，并没有出现黄富平所称的不对等情形，因此，黄富平认为双方签订的房屋买卖合同显失公平，没有事实依据，本院不予采信。该民事判决书判决驳回黄富平的所有诉讼请求。该民事判决已于2013年11月16日发生法律效力。2013年12月23日，卢运水以黄富平仅支付了购房定金30000元，之后没有履行任何付款义务为由向本院提起诉讼，请求判决解除其与黄富平的房屋买卖合同关系，并要求黄富平支付中介服务费11200元，本院受理的案号为（2014）穗增法民三初字第31号。该判决查明，卢运水没有向美美之家公司荔乡路分公司支付中介服务费11200元；判决认定黄富平在签订上述合同和支付定金30000元后，并未依照合同约定按期支付剩余定金，且在（2013）穗增法民三初字第85号民事判决书发生法律效力后仍未履行合同约定的付款义务，黄富平的上述行为已经构成违约；卢运水并未向美美之家公司荔乡路分公司支付中介服务费，故卢运水要求黄富平向其支付中介服务费11200元不予支持；判决解除卢运水与黄富平之间的房屋买卖合同关系，驳回卢运水其他诉讼请求。另查明，美美之家公司于2012年9月28日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，经营范围为房地产中介服务；增城市国土资源和房屋管理局于2013年6月19日填发了《增城市房地产中介服务机构资质证书》，资质范围为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询服务的。美美之家公司荔乡路分公司于2013年3月12日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，不具备独立法人资质，是美美之家公司设立的分公司，经营范围为房地产中介服务，增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月19日填发了《增城市房地产中介服务机构资质证书》，资质范围为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询服务的。2014年3月20日，美美之家公司以分公司被公司撤销的原因向广州市工商行政管理局增城分局申请注销美美之家公司荔乡路分公司，2014年3月28日广州市工商行政管理局增城分局作出（穗）登记内销字（2014）第25201403250168号《企业核准注销登记通知书》，核准美美之家公司荔乡路分公司注销登记。庭审中，因美美之家公司提供关于黄富平签名的《客户佣金确认书》中记载的佣金大写金额“壹万壹仟贰佰元整”与小写金额“11250.00”存在差异，经本院询问，美美之家公司确认以大写金额“壹万壹仟贰佰元整”为准。关于美美之家公司要求黄富平支付拖欠的中介费服务费11250元，以及要求黄富平增加支付中介服务费11250元的诉请，美美之家公司同意按分别按《客户佣金确认书》及《业主佣金确认书》约定的佣金金额11200元，合计22400元主张中介费服务费，但美美之家公司表示不变更诉请金额。本院认为：本案是居间合同纠纷，《房地产买卖居间合同》中关于美美之家公司荔乡路分公司与黄富平、卢运水之间的居间权利义务的约定，以及黄富平签订的《客户佣金确认书》、卢运水签订的《业主佣金确认书》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。美美之家公司荔乡路分公司为美美之家公司的分公司，现美美之家公司荔乡路分公司经美美之家公司申请，已被工商部门核准注销，故美美之家公司有权以其名义向黄富平主张权利。本案中，美美之家公司荔乡路分公司作为居间人，为黄富平及卢运水提供的居间服务，促成黄富平与卢运水就涉案房屋的买卖达成合意，并签订了《房地产买卖居间合同》，美美之家公司荔乡路分公司的合同义务已履行完毕。黄富平主张美美之公司荔乡路分公司隐瞒涉案房屋是商业用房、土地是商业用地的重要信息，欺骗其签订了《房地产买卖居间合同》。本院认为，根据（2013）穗增法民三初字第85号已生效的民事判决书所查明及认定的事实可以看出，黄富平与卢运水签订上述合同之前，卢运水曾两次出示涉案房屋的产权证书原件给黄富平查看，在签订合同时，黄富平已发现涉案房屋的土地使用年限至2032年3月7日止，并就此问题向美美之家公司荔乡路分公司了解相关使用期限问题后才签订合同，由此说明美美之家公司荔乡路分公司在促成黄富平与卢运水交易过程中并不存在隐瞒或欺骗黄富平签订合同的事实，故黄富平的上述抗辩理由，缺乏理据，本院不予采纳。黄富平抗辩美美之家公司荔乡路分公司只是促成其与卢运水签订了买卖合同，其实际上并没有买到涉案房屋，认为美美之家公司荔乡路分公司并没有履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，美美之家公司荔乡路分公司作为居间人，已促成了黄富平与卢运水签订《房地产买卖居间合同》，故黄富平有义务按约定支付报酬（即中介服务费），黄富平上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。黄富平至今尚未按约定支付佣金11200元，显属无理。庭审中，美美之家公司确认黄富平签订的《客户佣金确认书》约定的佣金金额为11200元，故美美之家要求黄富平按《客户佣金确认书》中确认的佣金11200元支付中介服务费以及从立案之日起计付利息，于法有据，本院予以支持。（2014）穗增法民三初字第31号民事判决书认定黄富平未履行合同约定的付款义务的行为已经构成违约，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款第（一）项第3点“违约方需支付个人中介服务费用外，还需支付定约方的中介服务费用，按该物业成交价1.5%收取”的约定，黄富平作为违约方，除支付其个人部分的中介服务费外，还须支付卢运水（即守约方）未付的中介服务费。庭审中，美美之家公司同意按《业主佣金确认书》约定的佣金金额11200元主张中介服务费，本院对此予以准许。经查明，因卢运水并未向美美之家公司支付佣金11200元，故美美之家公司有权依据上述合同约定，要求违约方黄富平支付守约方卢运水未付的中介服务费11200元，本院对此予以支持。综上，美美之家公司诉请的中介费中超出22400元部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：被告黄富平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市美美之家房地产中介有限公司支付中介服务费22400元，其中11200元中介服务费从2014年3月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付清11200元之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由被告黄富平负担。原告广州市美美之家房地产中介有限公司已预交受理费90元，本院不予退回，由被告黄富平在履行上述义务时直接迳付给原告广州市美美之家房地产中介有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢艳晖二〇一四年五月九日书记员 赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同当事人平均负担居间人的报酬。 百度搜索“”