（2013）嘉盐民初字第3011号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2015-02-15
案件名称
张朝晖与海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海盐县人民法院
所属地区
海盐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张朝晖,海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第一百二十一条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉盐民初字第3011号原告：张朝晖。委托代理人：燕薪、宋姣。被告：海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社。法定代表人：吴雪华。委托代理人：沈红飞。原告张朝晖与被告海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年11月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员甘琴飞独任审判，于2013年12月13日公开开庭进行了审理，原告张朝晖及其委托代理人燕薪、宋姣，被告委托代理人沈红飞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2014年1月27日依法裁定将本案转为适用普通程序，并由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员杨鹃明、金潭组成合议庭于2014年3月5日、同年4月1日二次公开开庭进行了审理，原告张朝晖、被告委托代理人沈红飞二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朝晖起诉称：原告因开办养殖场需要，与被告经平等协商后租赁被告位于南湖老村部处的房屋及场地，并且双方于2009年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》。根据原、被告双方所签订的合法有效的《房屋租赁合同》，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日。然而被告却先后于2010年5月15日、7月8日、8月23日向原告送达所谓的“通知”，以租赁期限届满为由要求原告限期搬离；并且被告于2010年9月4日及9月17日单方面停止对原告租赁的房屋、场地的养殖及生活供电，被告的这种行为给原告带来了巨大的困扰，严重的影响了原告正常的生产生活。被告甚至于2010年11月2日、12月25日二次对原告所承租的房屋、场地进行破坏性的拆毁，使得原告尚处于合法承租期限内却无法继续使用，由此造成的损失均记录在损失清单中。被告的这些举动，已构成违约，依法应承担相应的赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十三条明确约定了违约责任，违约方应支付的违约金为房屋租金的50%，这一数额远远低于实际造成的损失。因此，被告的违约责任应当以因被告违约所造成的损失进行测算，且应当包括原告因此而减少的可得利益。综上，原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定及原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十四条的约定，依法提起诉讼。原告诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金135000元及相关利息；2、本案诉讼费用由被告承担。被告海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社答辩称：一、原告现在向法院提交的租赁合同与被告方的租赁合同存在差异，原告提交的租赁合同不真实。因为该合同仅仅是为了原告去办理特种养殖许可证时另外补签的非正式合同。二、原、被告双方于2008年10月1日签订了正式合同，双方实际履行的合同因被告多次向原告发出解除通知，且解除通知已到达原告方，故原、被告之间的合同已经解除。解除合同通知到达之日就生效，如果原告对解除合同通知有异议，可以通过诉讼或仲裁方式来确认通知的有效性，但原告至今没有采取这个措施，故合同已经解除。三、迄今为止，合同签订后，原告仅向被告支付了2009年的租赁费，2010年1月1日之后的租赁费分文未付。四、涉及本案中的房屋，不是本案被告所拆除，是本案之外第三方拆除的。五、从目前原告提供的证据来看，原告所谓的损失并没有任何证据加以支持，原告应当承担举证不利的法律后果。六、原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，其实体权利不应受法律保护。原告提供的第二次110报警记录是2010年12月25日，即使原告有合法权益遭受损失，不管是由被告赔偿还是由案外人赔偿，其请求已超诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，举证如下：1、《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系，租赁期限从2009年1月1日至2011年12月31日止的事实；2、房屋被损毁后的相关照片五份（其中四份为复印件），用以证明房屋被损毁后的现状及因被告的违约行为给原告造成的损害情况；3、海盐县南北湖磐石生态农业（休闲）观光园珍禽养殖基地遭遇强拆哄抢损失汇总及损失清单各一份（系由原告编制），用以证明原告实际损失情况；4、被告送达给原告的通知一份、告知三份、决定书一份，用以证明被告存在违约的事实；5、原告向被告提交的要求恢复供电的函一份，用以证明原告已经向被告表示不同意解除合同，并要求被告恢复供电的事实；6、被告于2010年2月9日出具的证明一份，用以证明原告在该承租房屋内进行养殖是得到被告批准的事实；7、海盐县澉浦镇人民政府于2009年3月9日出具的证明一份，用以证明原告当时也是去向镇政府核实所承租房屋是否属于村集体财产，同时证明原告承租养殖一事镇政府也是知情的，即村里有权利处置该财产，采取租赁或是承包，是通过镇政府认可的事实。被告质证意见：对证据1，合同上被告方的印章是被告所盖，合同上相关内容是由被告方工作人员填写，但该合同与本案没有关联性，因为该份合同是当时原告为了去办理特种养殖，原、被告双方签订的不真实的合同，双方真正履行的是另外一份合同；被告发出的通知上与该份合同也没有关系，因为被告发出的通知原告收到了，被告在通知上强调的仍然是2008年10月1日签订的合同，而不是2009年1月1日的合同；退一步讲，即使该份合同存在的话，被告也是有权解除合同的，因为该份合同中第十一条约定的合同解除条件是承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；另外，从该份合同而言，双方在租赁关系存续期间，根本不存在房屋的间数有18间的情况，故对该份合同的真实性、客观性及与本案的关联性均不予认可。对证据2，该组照片的拍摄时间、地点、由谁拍摄均没有注明，故该组照片形式不合法、内容不真实，故对其三性及待证事实均不予认可。对证据3，该损失汇总及损失清单系原告单方制作，无认可客观事实依据，故对其三性均不予认可。对证据4的三性均予以认可，该组证据是被告以2008年10月1日双方签订的合同为依据向原告所发，该组证据可以证明被告根据合同法的规定，可以解除双方的租赁合同，该解除合同的效力至通知到达之日起生效，这意味着双方之间的合同已经解除，如原告有异议的，其可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但从通知到现在已经远远超过二年，原告至今没有向被告提出任何异议；其中2010年3月31日的通知到达原告方时是2010年4月8日，该份通知中明确了被告与原告在2008年10月签订的南湖老村部处房屋、场地租赁协议，并讲到该地块属于开发项目要地，有关租赁期为一年一签。对证据5，该函被告没有收到过，如原告认为收到，应当进行举证。对证据6的真实性没有异议，但该证据与原告提供的证据1是同一个人书写的，且是同一天形成的，目的是为了让原告去办理养殖证而出具给原告的，当时还未接到镇政府有关征地的要求和意见，故该证据与本案无关，后来在合同解除后，该证明就不起作用了。对证据7的真实性没有异议，但1024平方米实际包括了土地，该证据足以证明原告提供的房屋租赁合同是虚假的，双方履行的不是原告提供的合同，因为被告提供的合同里写清楚是南湖老村部处的房屋和土地，包括在一起是1024平方米，且被告提供的合同上有四至方位，还附了平面图，该平面图与现场是相吻合的；该份证明出自工商局档案室，被告对此认可，在工商局档案室里还有一份原、被告签订的租赁合同，也是为了原告去办理营业执照时双方签订的，该份合同双方也未实际履行，故双方实际履行的是被告提供的租赁合同。本院认证意见：对原告提供的证据1，因被告对该合同上被告方印章的真实性无异议，且被告亦认可该合同系由其出具给原告，故本院对该合同的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，并对其待证事实予以确认，具体理由在本院认为部分予以阐述。对证据2，对其中为原件的一张照片，经与本院调取的照片相比对，对其真实性、合法性及关联性予以确认，对其他四张照片，因为复印件，故对其证据资格不予认定。对证据3，该损失汇总及损失清单系原告单方制作，相当于当事人陈述，故对其证据资格不予认定。对证据4、6、7本身的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对证据5，因被告否认收到该函，而原告亦未提供相关送达方面的证据，故对该证据不予确认。被告为反驳原告主张，举证如下：1、原、被告于2008年10月1日签订的《南湖老村部处房屋、场地租赁协议》一份，用以证明原、被告双方实际履行的协议，该协议中明确房屋维修全部由原告承担，双方短期签约，一年一签，同时约定中途如需终止协议提前三个月告知对方，故被告是按照协议约定履行了告知义务，另，协议约定每年3月份交清当年租金，但原告只交了2009年的租金，2010年之后的租金至今未交；2、来源于海盐县工商行政管理局的《房屋租赁合同》一份，用以证明原告手里有三份合同，该三份合同均是被告积极帮助原告办理证照所签订，不是双方的真实意思表示；同时证明该份合同及原告举证的合同上均载明了被告的开户行及帐号，故原告是有条件缴纳租金的，不存在被告拒收租金的事实和理由。原告质证意见：对证据1的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可，确实是有这么一份协议，但原告要指出二个重要事实：一、该份协议签订的时间在前，原告提供的租赁合同签订时间在后，对于同一个法律关系，最终认定协议的有效性，如在发生冲突的情况下，应认定后一份协议；二、原告提供的租赁合同，经有关机关备案，其效力优于没有备案的协议。被告认为实际履行的是被告所举的协议，但没有任何证据证明，被告的所谓通知、告知等是单方面的，法律效力的优先应当以法律规定为准，故应当以原告举证的租赁合同来作为合法有效的合同，之前双方签订的协议，因为有后面的合同，故已经失去其法律效力。对证据2，该份合同是原告提交给工商局的，也就是被告给原告的第一份合同，但被告一共给了原告二份合同原件，其中一份交给工商局了，还有一份即为被告举证的这一份。本院认证意见：对被告提供的证据1、2，因原告对其真实性无异议，且确认双方确实签过此二份协议，故对其真实性、合法性及关联性予以确认，至于被告欲证明的待证事实，本院不予确认，具体理由在本院认为部分予以阐述。本院向原、被告出示了本院向海盐县工商行政管理局调取的原告当时所开设企业的工商登记材料一组（包括被告提供的证据2）。原告质证意见：对此没有意见。被告质证意见：对此没有异议，其中房屋租赁合同的租赁期限是到2011年12月31日，但承租人返还房屋的时间是2011年10月31日，故该租赁合同不是双方的真实意思表示。本院认证意见：对上述本院调取的材料的真实性、合法性及关联性予以确认。本院向原、被告出示了本院向海盐县公安局澉浦派出所调取的询问笔录五份、接处警情况登记表四份及派出所民警所拍摄的相关照片一组、征地协议一份。原告质证意见：对于其中何跃观的笔录，据原告向其了解的情况，与笔录中的陈述有些出入，对其他四份笔录没有异议；对于四份接处警情况登记表没有意见；对于照片，2010年11月2日的照片中一部分是原告第一次报警后的照片，另一部分是当天原告第二次报警后的照片，同年11月8日的照片是因原告养殖场的围墙被推倒后有物品被盗而报警后民警所拍摄的照片；对于征地协议，该协议即是原告原来欲提起诉讼时的一个证据材料。被告质证意见：对于询问笔录的真实性、合法性及关联性没有异议，这些笔录足以证明涉案房屋不是被告所拆，而是由案外第三方所拆，而原告所谓损失在这些笔录中看不出来，其中何跃观的笔录中陈述原告没有财产损失，故原告的诉讼请求客观上没有事实依据；对于四份接处警情况登记表没有意见；对于现场照片的真实性没有异议，结合询问笔录证实，拆房行为与被告没有关系，是案外人实施的行为；对征地协议的真实性、关联性没有异议，该征地协议与被告发通知给原告是相一致的，与原、被告共同履行的《南湖老村部处房屋、场地租赁协议》的内容也是相一致的，当时被告通知原告搬迁所基于的事由即是该征地协议项下的事由。本院认证意见：对本院调取的询问笔录、接处警情况登记表四份及照片的真实性、合法性及关联性予以确认，对征地协议本身的真实性予以确认，至于合法性，本院在本案中不作评论。本院向原、被告出示了本院向海盐县正浩房地产评估事务所调取的评估报告一份及评估人员所拍摄的评估现场的照片一组。原告质证意见：对该评估报告的真实性没有异议，其中原告修缮的不能分割的这部分评估在内，但原告修缮的堤坝、围墙等能够剥离的部分没有评估在内；同时，报告中说是为拆迁补偿提供依据，但为何当时没有将原告的农产品评估在内，故被告没有尽到责任和义务；对于照片没有异议，是原告当时所承租的场地现状。被告质证意见：对评估报告的真实性没有异议，该评估报告证实了被告举证的租赁协议是真实的，而原告举证的租赁合同不是双方的真实意思表示，因为原告举证的租赁合同内容与评估报告中显示的内容不一致；同时证实了评估报告的时间、内容，与被告发给原告的通知、告知内容是相吻合的；也证实了原告诉请中要求被告支付违约金135000元及相关利息没有依据；对于照片没有异议。本院认证意见：对上述本院调取的材料的真实性、合法性及关联性予以确认。本院向原、被告出示了张朝晖（即本案原告）于2012年8月28日以邮寄方式要求起诉海盐县澉浦镇人民政府和海盐县澉浦镇南北湖村经济合作社（即本案被告）的民事起诉状及相关证据材料（来源于本院立案庭）。原告质证意见：对此没有意见。被告质证意见：对其真实性没有异议，但当时法院没有受理，被告也不知道这个事情，故被告认为本案诉讼时效还是超过了。本院认证意见：对上述材料的真实性予以确认，可以证明本案原告曾于2012年8月28日向本案被告主张过相关权利的事实。据此，本院查明案件事实如下：2008年10月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《南湖老村部处房屋、场地租赁协议》一份，约定：乙方要求租赁甲方资产开办养殖业，甲方同意将原南湖老村部处房屋、场地出租给乙方；甲方提供目前现有房屋及场地环境现状，周围四至为东至南湖3组桔树地小路2米，南至大路，西至云岫庵简易棚，北至荒山脚（附图）；房屋维修办法为乙方租赁后一切大小维修费用包括材料都由乙方承担，甲方不负担一切费用；配套设施为电由甲方申请装表，乙方交用电保证金1000元整给甲方，目前不通自来水，以后通自来水时甲、乙双方协商；乙方根据现状充分考虑到不利因素，慎重签约；该地块面临钱塘江边，租赁后及时做好财产（含房屋）保险工作，防止遭受重大损失；做好卫生、清洁工作，保证周边农户没有意见；所承租的甲方财产不得再对外出租，否则协议自行终止；协议终止时甲方不作任何经济赔偿，有关乙方可动财产自行处理，不动资产不得拆除；租赁期限为短期签约一年一签，中途甲、乙双方如需终止协议提前三个月告知对方；租金为从签约起三年内每年15000元，三年外续租再协商；付款时间为每年3月份交清当年租金；未尽事项双方协议解决。后在上述租赁协议的履行过程中，原告（作为承租人）与被告（作为出租人）在2009年3月份左右就上述租赁事宜又签订《房屋租赁合同》二份，该二份合同纸张及版本均来源于海盐县工商行政管理局，系原告当时申请办理营业执照时所领取，该二份合同中的相关条款内容均由被告方填写。该合同中所约定的租金标准与原租赁协议一致，但将原租赁协议所约定的租赁期限进行了变更，其中留存于海盐县工商行政管理局的《房屋租赁合同》（该合同未载明签订时间）所约定的租赁期限为2008年10月1日至2011年12月31日，并约定租金的支付方式为当年3月份后交清当年租金，承租人返还房屋的时间为2011年10月31日，违约责任约定为定金（1000元）的双倍支付，同时约定出租人有权解除合同的条件为承租人不交付或不按约定交付租金达6月以上；其中留存于原告处的《房屋租赁合同》（该合同载明签订时间为2009年1月1日）所约定的租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日，并约定租金的支付方式为6月份支付50%、12月份支付50%，承租人返还房屋的时间为2012年1月，违约责任约定为房租金的50%，同时约定出租人有权解除合同的条件为承租人不交付或不按约定交付租金达3月以上。该二份租赁合同同时对双方的其他权利、义务也作了约定。2010年3月31日，被告向原告发出通知一份，通知称被告与原告在2008年10月签订的《南湖老村部处房屋、场地租赁协议》，在签约前讲过该处地块属开发项目要地，故签约条款中协议第三条有关租赁期为一年一签；2009年已过，2010年被告所在村为发展村级集体经济，根据镇政府景区集团公司项目开发规划，原告租赁的地块实施景点项目开发，故被告与原告不再租赁续签并需终止协议，请原告按照协议条款提前得到告知后三个月内做好迁移工作。2010年5月15日，被告向原告发出告知一份，告知称为鼓励原告及时搬迁尽量减少损失，故原告如在2010年6月15日前完成搬迁的，原告有关投入的设施按评估公司评估的价值经双方确认后给予奖励，并给予一定的搬迁费，2010年7月8日前期的租赁费给予适当减免；如原告在2010年6月16日至7月8日期间搬迁完成的，原告投入设施的奖励及搬迁费的支付率为50%，2010年7月8日前期的租赁费不再减免；如原告在2010年7月8日后搬迁，则不再享受以上各项优惠条款，按终止前协议条款执行。2010年7月8日，被告又向原告发出告知一份，告知称因至2010年7月8日止仍未见原告搬迁行动，故决定搬迁期限延长到2010年7月23日止，延长期过后，村集体将强制收回。2010年8月23日，被告再次向原告发出告知一份，告知称因原告至2010年8月23日止仍未搬迁，现村为了及时将该地块移交给征用方，故在8月30日后将对房屋进行拆除清空及电表销户，到时有关损失由原告自负。2010年11月2日，被告最后向原告发出决定书一份，决定书称被告与原告于2008年10月1日签订了《南湖老村部处房屋、场地租赁协议》，因原告违反协议中对承租建筑（场地）面积的约定，故被告决定与原告终止租赁协议，因原告经被告于2010年5月15日、同年7月8日、8月23日告知，要求与原告终止租赁关系，但至今原告尚未实施搬迁，故被告决定于2010年11月2日对原告承租的建筑物及私自侵占的建筑物（场地）进行强制拆除，强制拆除后，上述建筑物（场地）内的财物均由原告自行处理，并承担后果。被告在发出上述通知、告知的过程中，原告所承租的房屋及场地于2010年8月被停止供电，电表销户由被告申请办理。2010年11月2日，原告所承租的上述房屋开始被拆除，为此，原告于当日二次报警。之后，2010年12月25日，原告所承租的上述房屋再次被拆除，原告于当日报警。为此，原告于2012年8月28日以邮寄方式向本院要求起诉海盐县澉浦镇人民政府和海盐县澉浦镇南北湖村经济合作社，原告在当时提交了相关民事起诉状及证据材料。另查明，被告原名海盐县澉浦镇南北湖村经济合作社，于2012年12月12日经工商登记变更为现名称。庭审中，原、被告确认双方之间的租赁合同实际从2009年1月1日开始履行，租金从2009年1月1日起算，原告亦支付了2009年一年的租金，自2010年1月1日起之后的租金尚未支付。2010年5月15日，被告与海盐县澉浦镇人民政府签订征地协议一份，协议中对被告所属的原南湖村村民委办公地和原企业建设（白料厂）用地地块的征用事宜及部分山地租用事宜进行了约定，该征地协议中同时载明地面建筑及地面附着物经中介评估为221761元。因原告当时所承租的房屋、场地涉及该征地协议项下的土地，故当时被告通知原告搬迁所基于的事由即是该征地协议项下的事由。2010年5月6日，经海盐县澉浦镇人民政府委托海盐县正浩房地产评估事务所就南北湖村原南湖村村民委位于南北湖风景区的房屋、室内装饰及附属物进行评估，该事务所出具评估报告一份，评估结果为总价格221761元［其中1号房至12号房的评估价格共计为125986元、装饰装修评估价格为643元、附属物评估价格为95132元（92216＋2916）］。庭审中，原、被告确认：评估报告中8、9、10、11、12号（评估价值共计13600元）房属于原告搭建的简易棚，相应财产价值归属原告；装饰、装修（中地砖、瓷砖、木纱门纱窗，评估价值共计643元）的相应财产价值归属原告；附属物中铁丝网补、大铁门（评估价值共计6053元）的相应财产价值归属原告；装修及附属物估价明细表（四）项下的相应财产（评估价值2916元）归属原告，以上共计23212元。本院认为，本案原、被告主要的争议焦点是双方之间有合同约定的租赁期限截止至何时，即本案中原告提供的载明签订时间为2009年1月1日的《房屋租赁合同》对原、被告是否具有法律约束力。第一，虽然被告辩称原告提供的载明签订时间为2009年1月1日的《房屋租赁合同》不是被告的真实意思表示，且提供了留存于工商局的《房屋租赁合同》予以印证。但首先，原告提供的该份《房屋租赁合同》中被告方的印章真实，而该合同中相关条款内容亦由被告方填写，故该份租赁合同作为证据本身具有较大的证明效力，被告对其对外盖章签订相关合同首先应负有承担相关法律后果的责任，除非其有足够的证据能够推翻该合同之效力；同时，即使结合被告举证的留存在工商局的《房屋租赁合同》，该份租赁合同亦无法直接体现原告所提供的《房屋租赁合同》不是被告的真实意思表示，也无其他相关证据明确此与被告在本案中之辩称存在关联。其次，本案中，原、被告于2008年10月1日曾就租赁事宜签订过租赁协议，但本案原告所提供的《房屋租赁合同》及被告举证的留存于工商局的《房屋租赁合同》，其形成时间均在2009年3月份左右，系在原租赁协议签订之后，故在时间上被告不能以前合同来否定后合同；虽然当时原租赁协议明确约定短期签约一年一签，但被告亦未提供相应证据来彻底否定双方在原协议的履行过程中通过重新签订合同的形式将签约期限进行变更的可能性。相反，本案中原告对此问题的解释是，因当时场地内杂草未除，其对该项目开发的前景不明朗，故同意短期签约，后在场地状况明朗后决定考虑做长期开发，故而经与被告协商后签订三年租期。因此，原告的解释较为具有合理性，本院予以采信。再次，根据上述分析，再结合后二份《房屋租赁合同》中所约定的内容，后二份合同中所约定的租金标准与原租赁协议一致，且所约定的三年租赁期限也能与原租赁协议中所约定的三年内租金保持不变的约定相互印证；同时，本案中原、被告亦确认双方之间的租赁合同实际从2009年1月1日开始履行，租金从2009年1月1日起算，故基于以上分析可进一步明确后二份租赁合同与原租赁协议的关联性及延续性，而被告认为后二份租赁合同系纯粹为了配合原告办理证照所用而随便签订的辩解，本院不予采纳。综上，虽然后二份租赁合同在合同其他内容上相互之间有所不一致，但总体上所体现的租赁期限均为有确保三年的明确意思表示，即有合同约定的租赁期限为截止至2011年12月31日。故在该承租期限届满之前，因该租赁期限的存在故而对原、被告双方就租赁事宜项下的民事权利、义务等应具有相应法律约束力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，被告作为出租人应当维持租赁物的正常使用功能。而本案原告在其承租期限内却因非其自身因素引起的拆房而遭受相关损失，尽管本案中被告辩称拆房不是其所为，而原告对此亦无直接证据证明系被告所为，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案中被告应对该违约行为向原告承担相应的违约责任。至于本案中被告认为即使依据原告提供的《房屋租赁合同》，因原告未支付2010年1月1日之后的租金，故按该租赁合同的约定，被告亦可单方解除此租赁合同的辩解。本院认为，因被告此前多次向原告所发的通知及告知均是依据其与原告于2008年10月1日签订的租赁协议，被告的单方解除权并未指向双方后来所签订的《房屋租赁合同》，故对被告的这一辩解，本院不予采纳。至于被告认为原告的起诉超过诉讼时效的辩解，因原告所承租的房屋于2010年12月25日被再次拆除，而原告曾于2012年8月28日以邮寄方式要求起诉过本案被告，故至本案原告再次起诉，并未超过诉讼时效，故被告的这一辩解，本院不予采纳。因此，本案中，虽然原、被告双方后来签订有二份《房屋租赁合同》，所约定的违约责任有所差别（定金或违约金），但本案中原告选择违约金与法不悖，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，因原告当时所承租的房屋、场地经评估公司评估后，庭审中原、被告确认属于原告的财产价值共计为23212元，而原告诉请中对于其他方面的财产损失，原告未提供相应证据证明，故本院只能按照双方确认的上述金额予以判决被告支付相应的违约金23212元，原告诉请的其余部分，本院不予以支持。至于原告诉请的违约金的相关利息，该诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社支付原告张朝晖违约金人民币23212元，于本判决生效之日起十日内清结；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3000元，由原告张朝晖负担2484元，被告海盐县澉浦镇南北湖股份经济合作社负担516元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审 判 长 甘琴飞人民陪审员 杨鹃明人民陪审员 金 潭二〇一四年五月九日书 记 员 沈叶利（附页） 更多数据：搜索“”来源：