（2014）酒民一终字第40号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-06-19
案件名称
金塔县振华粮油商贸有限公司、金塔县飞富粮油工贸有限公司与俞东风房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省酒泉市中级人民法院
所属地区
甘肃省酒泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金塔县振华粮油商贸有限公司,金塔县飞富粮油工贸有限公司,俞东风
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省酒泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）酒民一终字第40号上诉人（原审被告）金塔县振华粮油商贸有限公司法定代表人赵香花，系该公司董事长。委托代理人师兵业，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告）金塔县飞富粮油工贸有限公司法定代表人盛振宇，系公司董事长。委托代理人师兵业，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）俞东风，女，住金塔县。委托代理人许兆彦，系甘肃金章律师事务所律师。上诉人金塔县振华粮油商贸有限公司、金塔县飞富粮油工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服金塔县人民法院（2013）金民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。两上诉人的委托代理人师兵业与被上诉人俞东风的委托代理人许兆彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2007年3月16日，原、被告经协商一致，签订了《租房合同》一份，约定由原告租赁被告的二层楼房经营餐饮，租赁期限自2007年4月16日至2012年4月15日止，租金为第一年10000元，第二、三、四、五年均为35000元，同时约定了期满以后的房租标准及期满后原告享有优先签约和转让权，并直到转租后交给甲方才可终止。之后原告投入资金进行了装修。2011年4月，原告为应对餐饮业激烈的竞争，经被告同意后对租房又进行了第二次装修。合同到期后，被告方要求收回房屋，原告认为所签合同是一个附条件的长期合同，其享有优先签约权，若被告要收回房屋，必须赔偿原告方的房屋装修损失，为此双方发生矛盾。原告起诉后，申请法院对东风酒楼内的装饰装修材料费用及人工费用进行了司法鉴定，经鉴定为501826.73元。原审认为，原、被告所签房屋租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。本案双方讼争的是原告在经营过程中对所租赁房屋进行二次装修的费用承担问题。双方所签合同中虽然约定原告承租期限为五年，但在第三条中又约定“以后每年房租均按1万元（原告所持合同），但必须重新签订合同”，而被告所持合同却约定以后每年房租为4.5万元，其它内容相同。第八条约定：“合同期满后即合同终止，双方均享有自由权，但乙方享有优先签约权和转让权，如乙方不签约甲方不承担乙方的装修及设施费用。”根据上述条款的约定，双方不仅约定了五年的租赁期限，而且还约定了在期满之后同等条件下原告的优先签约权和转让权、续租的租金标准和原告必须签约的限制条件。审理中，被告没有举证证明原告不签约的事实。双方发生矛盾的根源是所签合同到期后被告要求原告交回房屋，不再与其续签租赁合同引起。由于双方所签合同中的上述约定，致使本案原告在合同到期后产生了或者续签合同、或者行使转让权，否则就要承担违约责任的认识。因此，基于双方对合同约定的认识分歧及存在的其他方面的矛盾，对本案纠纷的引起和发生均负有相应的责任。原告为证实其观点，提供证人赵某某到庭作证并接受了双方的质询，证人证实在装修前曾与原告一起到被告处商议并征得了其同意，被告虽否认但未能提供相应证据证明其不同意或阻止原告装修的事实，应视为被告事实上的认可。综上，由于双方在签订合同时对权利义务的约定不明确、不严谨，导致双方在合同履行过程中产生了歧义，发生了矛盾，双方均应承担由此产生的过错责任，故原告的主张有事实和证据支持，其要求二被告承担装修费用的主张部分能够成立。原告要求二被告承担违约金之主张，因本案纠纷系双方责任所引起，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项、十二条之规定，判决：一、被告金塔县振华粮油商贸有限公司、金塔县飞富粮油工贸有限公司在本判决生效后三十日内共同承担原告俞东风装饰装修费用250913.37元（501826.73×50%）；二、驳回原告俞东风的其他诉讼请求。上诉人金塔县振华粮油商贸有限公司、金塔县飞富粮油工贸有限公司上诉称：一审法院在被上诉人没有申请延期举证的情况下，在第四次开庭时通知被上诉人的证人赵某某到庭提供虚假证言，证人证言漏洞百出，一审法院仍然予以采信，审判程序违法。2007年3月6日双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，上诉人对被上诉人的装修行为不承担任何费用，合同约定的租赁期限5年也很明确，而被上诉人所持合同效力已被（2013）酒民一终字第30号民事判决予以否定，同时该判决书对被上诉人欠付租金也明确认定。双方订立的合同也被法院判决解除，该合同约定的优先签约权和到期转让权已被判决否定。因此，一审认定事实错误。根据最高人民法院的司法解释，本案合同解除是因被上诉人违约引起，判决的时间（2013年3月11日）已经超越合同约定的届满期限（2012年4月15日），一审法院判决由上诉人承担剩余租赁期限内的装饰装修残值损失适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人俞东风答辩称：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，双方签订的合同第三条、第八条对装修费用的处理作了约定，一审判决根据合同认定事实，合理合法。一审法院审理时，证人赵某某因正当理由在前三次开庭时无法到庭，所以在第四次开庭时出庭作证，证实上诉人同意对酒楼进行装修的事实，一审法院审判程序合法。由于双方在签订合同时对权利义务约定不明确，导致双方在履行合同过程中产生歧义，双方均应承担过错责任，因此，上诉人要收回房屋，就应当赔偿答辩人的装修费。原判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明：二审查明的事实与一审认定无误，有双方当事人陈述、租房合同一份、装修合同一份、维修合同一份、材料清单24份、收条、证人证言、酒泉市价格认证中心酒价鉴（2013）32号《关于东风酒楼装修价格鉴定结论书》、本院（2013）酒民一终字第30号民事判决书等证据，经一、二审庭审质证为证。本院认为，两上诉人与被上诉人签订的租房合同系双方协商后签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。该合同中虽然约定被上诉人承租房屋期限为5年，但在第三条又约定“以后每年房租均按10000元（上诉人所持合同中房租为45000元），但必须重新签订合同”。该合同第七条约定，楼层房屋由乙方即被上诉人俞东风全权负责装修，装修后的财产属于乙方所有，由于装修投资大，双方必须严格履行合同，不得违约。第八条约定：合同期满后即合同终止，双方均享有自由权，但乙方享有优先签约权和转让权，如乙方不签约甲方（即上诉人）不承担乙方的装修及设施费用。以上合同条款，证实双方当事人已经考虑到因装修投资大，双方均有签订长期租赁合同的意向，而且双方明确约定上诉人不承担被上诉人装修及设施费用的免责条件为被上诉人不签约。因此，租赁合同期限届满后如果被上诉人提出不与上诉人续签合同，则上诉人根据合同约定依法不承担被上诉人的装修费用。2011年4月至6月，被上诉人在征得上诉人同意，又投入巨资对所租赁的房屋进行二次装修，被上诉人的行为再次证实双方确有建立长期租赁关系的意愿。但由于双方在履行合同的过程中发生纠纷并引起诉讼（在二次装修之前，该案双方协商后上诉人撤回了起诉），租赁期限届满时上诉人因租金计算问题再次引起诉讼，故上诉人拒绝了被上诉人续签合同的请求，并明确表示不承担被上诉人花费的二次装修费用。显然，上诉人在距租赁期限届满不足1年的情况下，同意被上诉人投入巨资对东风酒楼进行二次装修，在租赁期限届满时又不同意被上诉人续签租赁合同，其行为违背了《中华人民共和国合同法》所规定的诚实信用原则。而被上诉人所持合同中约定5年租赁期满后的年租金为10000元（也是上诉人书写），虽然不符合常理，但也是引发双方租金计算纠纷，从而导致上诉人拒签续约合同的重要原因，对此，双方均有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由于餐饮行业装修投资巨大，投入回报周期较长，上诉人也未提供证据证实是被上诉人主动拒签续约合同，因此，上诉人明确拒绝与被上诉人续签租赁合同，又不承担被上诉人2011年花费的二次装修费用的行为既不符合《租房合同》的约定，也与法律规定的公平原则相悖。上诉人在被上诉人俞东风经营的酒楼内随时消费，产生的餐费亦未能及时清结，也是引发双方租金纠纷的原因。原审法院考虑到双方签订合同条款的不确定性，在查明事实的基础上，从公平原则出发，判令上诉人承担被上诉人二次装修费用的50％并无不当。证人赵某某因正当理由到原审法院第四次开庭时才出庭作证，并不违反《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》，上诉人提出原审程序违法的理由不能成立。原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项条款有误，应予纠正。原判决认定事实清楚，虽适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项条款有误，但适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条正确，判决结果适当，两上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5064元，由上诉人金塔县振华粮油商贸有限公司、金塔县飞富粮油工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 平审 判 员 王振生代理审判员 赵建兵二〇一四年五月九日书 记 员 梁玲红 微信公众号“”