（2014）苏中民终字第1041号
裁判日期: 2014-05-09
公开日期: 2014-12-18
案件名称
赵民珠与许兆彦许茂樑绿地集团昆山置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵民珠,许茂樑,许兆彦,上海绿地集团（昆山）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1041号上诉人（原审原告）赵民珠上诉人（原审原告）许茂樑上诉人（原审原告）许兆彦被上诉人（原审被告）上海绿地集团（昆山）置业有限公司。上诉人赵民珠、许茂樑、许兆彦因与被上诉人上海绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年7月4日，赵民珠与绿地公司签订定购协议一份，约定赵民珠向绿地公司定购位于昆山市花桥镇绿地大道137弄44号（现为21号）102室房屋。2009年7月11日，原审原告支付绿地公司预付购房款80000元。2010年时，因涉诉房屋地下室的使用等问题，赵民珠与绿地公司经协商达成一致，由绿地公司补偿（优惠）原审原告20000元。该20000元是以降低单价，从而使涉诉房屋总价减少20000元的方式补偿给原审原告。基于此，双方于2011年签订昆山市商品房购销合同一份，约定绿地公司以382342元的价格将涉诉房出售给原审原告；绿地公司应于2011年4月30日前将涉诉房屋交付给原审原告。合同补充协议21条约定，买受人同意：出卖人所做的宣传广告中的具体内容，如经双方同意载入本合同的视作有效，未载入本合同的不作为出卖人的要约，双方履行之权利、义务以本合同为准；22条约定：本合同附件和补充协议均为昆山市商品房购销合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。若与昆山市商品房购销合同约定不一致，以合同附件和补充协议准。除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片等资料的内容与本合同及附件、补充协议不一致的，均以本合同及附件、补充协议之内容为准，本合同及附件、补充协议没有约定的以出卖人实际交付为准；买受人也不得援引本合同及附件、补充协议之外的资料内容进行解释事项或提起主张。2011年11月上旬，原审原告将涉诉房屋余款302342元支付绿地公司，绿地公司也将涉诉房屋交付原审原告。另查明，涉诉房屋所在楼房的南面现建有商务楼，商务楼旁边有停车位。2011年12月，原审原告发函给绿地公司，反映当时购房时主要以沙盘为依据，涉诉房屋所在楼房的南面是一大片绿地，当时销售人员担保此处不建造任何建筑物，为此原审原告拍了照片。现在房屋南面建起了商务楼，商务楼旁边的一片竹林也变成一排停车场。影响了房屋的光照、视线，又破坏了安宁的居住环境，取而代之的是噪声、尾气的污染。为此，要求绿地公司予以解决。上述事实有原审原告提供的昆山市商品房购销合同、补充协议、发票、楼盘模型照片、昆山市商品房竣工移交单、房屋现场照片、书函、邮寄凭证、查询回单、绿地公司提供的定购协议等予以证实。原审原告的诉讼请求是：1、原审被告赔偿损失80000元；2、诉讼费由原审被告负担。原审法院认为，原审原、被告间的买卖关系合法有效，应受法律保护。原审原告主张的损失有两方面组成，一是房屋本身存在问题而产生的损失，二是房屋南面建造商务楼及设停车位等问题而产生的损失。对于第一方面的损失，原审原、被告在合同履行过程中，双方已协商一致，通过由原审被告降低房价20000元的方式补偿了原审原告，现原审原告认为该20000元补偿仍不足以弥补其损失，其主张依据不足，原审法院不予支持。关于第二方面损失，原审原告虽提供了楼盘模型照片，但根据合同补充协议21条、22条的约定，该楼盘模型并不能作为合同要件，且原审原告也无证据证明原审被告曾承诺涉诉房屋所在楼房前是绿地，且不会建商务楼、停车位等。故原审原告主张的第二方面损失也不成立。基于此，原审法院认为原审原告的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。遂依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回赵民珠、许茂樑、许兆彦的诉讼请求。案件受理费1800元，由赵民珠、许茂樑、许兆彦负担。上诉人赵民珠、许茂樑、许兆彦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人交付的房屋本身存在面积短缺的问题，被上诉人补偿20000元仍不足以弥补其造成的损失；涉诉房屋南面被上诉人承诺是绿地，上诉人提供的楼盘模型也可证明，现在建造商务楼及设停车位对上诉人造成影响。请求二审法院撤销原判。被上诉人绿地公司未作答辩。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，上诉人赵民珠与被上诉人绿地公司于2009年7月4日签订的定购协议以及上诉人赵民珠、许茂樑、许兆彦与被上诉人绿地公司于2011年4月30日签订的商品房购销合同，均系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，双方因诉争房屋地下室的使用等问题已于2010年协商达成一致，由被上诉人绿地公司以房屋总价优惠20000元的形式补偿给上诉人。之后，双方才签订了正式购房合同。可见双方的房屋面积问题在合同订立前已协商解决。现上诉人还认为20000元补偿不足以弥补其损失，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张的其提供的楼盘模型可证明诉争房屋南面是绿地的理由，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“说明和允诺”、具体确定、对合同的订立或价格产生重大影响，三者缺一不可。本案中，被上诉人所制作楼盘模型其内涵具有不确定性，也没有具体而明确的说明和允诺，不符合上述规定的条件；其次，双方合同补充协议21条、22条明确约定，该楼盘模型并不能作为合同要件，在正式合同中也没有诉争房屋南面是绿地的条款，实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料等排除在合同内容以外。故本案楼盘模型内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为协议内容。再次，上诉人称被上诉人曾承诺诉争房屋所在楼房前是绿地，且不会建商务楼、停车位等，但未能提供任何有效证据证明，同时被上诉人亦不予认可，本院无法采信。因此，上诉人以此主张被上诉人违约，因无合同依据，本院不予确定和支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人赵民珠、许茂樑、许兆彦的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人赵民珠、许茂樑、许兆彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄文杰审 判 员 叶 刚代理审判员 王 芮二〇一四年五月九日书 记 员 吉宇璐 更多数据：