（2014）抚中民三终字第00191号
裁判日期: 2014-05-08
公开日期: 2014-05-29
案件名称
抚顺市天天物业管理有限公司与东方长城小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺市天天物业管理有限公司,东方上城小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚中民三终字第00191号上诉人（原审被告）：抚顺市天天物业管理有限公司。住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：祝振国，该公司经理委托代理人：王岩，该公司工作人员。委托代理人：佟杨，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：东方上城小区业主委员会。住所地：抚顺市东洲区。负责人：袁金凤，该东方上城小区业主委员会主任。委托代理人：时秋菊，该东方上城小区业主委员会法律顾问。上诉人抚顺市天天物业管理有限公司（以下简称天天物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市东洲区人民法院作出的（2013）抚东民一初字第00800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日依法立案并组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人天天物业公司的委托代理人王岩，被上诉人东方上城小区业主委员会（以下简称东方上城业委会）的委托代理人时秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月14日，东方上城业委会向一审法院提起诉讼称：天天物业公司从2010年10月进驻东方上城小区后，与业主签订了《前期物业管理服务协议》，协议签订后，天天物业公司没有按照约定履行协议。在两年的管理期间，园区内一楼陆续出现40多家“窗改门”商铺，天天物业公司不但不制止、不报告，反而与商户签订协议，收取保证金，放纵个别业户的违法行为。园区内私搭乱建、违规收费等现象严重，管理混乱。由于天天物业公司的管理不善，严重侵害了小区全体业主的共同利益，故东方上城业委会请求解除前期物业管理协议，并要求天天物业公司立即退出东方上城小区，本案的诉讼费由天天物业公司承担。天天物业公司一审辩称：东方上城业委会诉状中所述的一些问题确实存在，但是作为物业公司并不希望发生这些情况，我们对小区内的违建业户都提出过口头警告，并要求其自行拆除，也多次向东方上城业委会和城建局等有关部门汇报过。对小区存在的问题，东方上城业委会不与我们协商，只要求解除协议，现在存在的问题不是天天物业公司的责任，现在有三个因素天天物业公司不能接受东方上城业委会的请求。1.东方上城业委会成立后向天天物业公司发告知函，而且两次在小区公开张贴倡议书。2.东方上城业委会制定的规约并没有改善小区管理，2013年年初东方上城业委会发出通知提议不缴纳物业费，但在年末有60%的业主缴纳了物业费。3.前期物业合同没有到期，全部业主落户的时候都签订了协议，当时天天物业公司收取了60%的物业费，现在天天物业公司有义务确认东方上城业委会的权利义务。东方上城业委会的成立是不合法的。东方上城业委会选举程序违法，参加选举的人数没有达到法律规定的人数。所以东方上城业委会制定的规约大多数业主并不认可。对物业的解聘不是东方上城业委会的权利，因为前期物业合同并没有到期，所以我们认为东方上城业委会应合法产生。辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审查明，2010年10月东方上城小区业主开始购买东方上城小区房屋，且开始入住，并同时与天天物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。2010年11月23日，抚顺天驰德通房地产开发有限公司与天天物业公司签订了前期物业服务合同。合同约定期限2010年11月24日起至2015年11月23日止。协议签订后，天天物业公司便进入东方上城小区，开始前期物业管理。天天物业公司在东方上城小区服务期间，由于疏于管理，未尽到管理职责，导致小区内出现一些私搭乱建、车辆乱停乱放、公共消防通道出租收费、煤气冲压站出租收费、公共道路划圈收停车费等乱收费现象，引起广大业主的不满。2012年12月6日，东方上城业委会经业主大会选举，报请抚顺市东洲区城乡建设管理局核准正式成立，并经公示合法选举成立了东方上城业委会。2013年1月28日东方上城业委会曾向天天物业公司发出《告知函》，告知东方上城业委会已经成立，开发商与天天物业公司签订的前期物业合同即时终止执行。双方就小区物业管理问题多次协商，未能达成协议。2013年3月1日，经东方上城业委会报请东洲街道绥阳社区同意，由绥阳社区与东方上城业委会对东方上城1018户业主进行走访调查。经98.5%的业主同意和认可，决定解除与天天物业公司的前期物业合同，同时通过网络公开向社会招标、推荐和实地考察的方式，最后选聘沈阳万博隆世物业管理有限公司对小区物业进行管理，并于2013年3月13日与该公司签订了物业管理服务合同。后东方上城业委会与抚顺市东洲区城乡建设管理局先后告知天天物业公司退出东方上城小区物业管理区域，并移交各种相关手续，但天天物业公司拒绝退出东方上城小区，双方为此发生纠纷。现东方上城业委会来院诉讼，要求解除前期物业合同，并要求天天物业公司立即撤出东方上城小区，本案的诉讼费由天天物业公司承担。辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审认为，抚顺天驰德通房地产开发有限公司与天天物业公司签订的前期物业服务合同，是带有过渡性的一份前期物业管理合同。东方上城业委会2013年1月28日所实施的解除与天天物业公司的前期物业管理合同的行为，符合国务院《物业管理条例》精神，不违反法律规定，应当予以认可。因东方上城业委会是业主大会的执行机构，该机构经合法选举、备案、具备资格。东方上城业委会与天天物业公司发生矛盾后，对于解聘天天物业公司之事，是经过业主大会授权，并与沈阳万博隆世物业管理有限公司签订了新的物业管理合同，符合相关法律规定。对于东方上城业委会要求解除与天天物业公司签订的前期物业管理合同、天天物业公司立即撤出东方上城小区的诉讼请求，一审法院应予支持。对天天物业公司以：“东方上城业委会成立不合法，前期物业合同未到期，而且小区的一部分业主对我公司的管理和服务是满意的，并要求我公司继续管理小区”的辩解，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。辽宁省抚顺市东洲区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民合同法》第九十四条，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第二十六条之规定，作出如下判决：一、东方上城业委会2013年1月28日做出关于解除与天天物业公司的前期物业管理合同的行为合法有效；二、限天天物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内撤出东方上城小区。案件受理费100元（东方上城业委会已预交），由天天物业公司承担。随上述款项一并给付东方上城业委会。宣判后，天天物业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并依法改判驳回东方上城业委会的诉讼请求，一、二审诉讼费由东方上城业委会负担。其主要上诉理由为：一、一审法院对物业管理法规的理解错误。1.东方上城业委会设立程序不合法。东方上城业委会应依物业法规设立后，报政府主管部门备案的程序成立，而非原判认定的政府核准设立程序。2.东方上城业委会的主体资格不合格。东方上城小区业主总户数为1953户，而东方上城业委会成立时的参选户数仅为858户，未达到相关法律法规所规定的法定票数。3.东方上城业委会主任袁金凤不具备园区业主资格，其虽在园区拥有多套住房，但均由其配偶和子女享有房屋所有权。二、原审判决认定的事实具有表面性和片面性。天天物业公司是严格按照相关法律法规之规定及管理协议进行园区服务工作。原判所列事项，天天物业公司皆有大量劝阻，并有向政府相关主管部门报告的记录备案。造成小区混乱不是天天物业公司不作为，而是与有关部门执法的随意性和不执法有一定的关系。三、原审判决仅代表和维护了一小部分业主的诉求，但相应证据表明其必将损害更多业主的利益。1.东方上城业委会自成立后，煽动和要求业主不要向物业公司缴纳物业费，但仍有60%以上业主缴纳了物业费（有交费证明为依据），可见东方上城业委会的确不能代表大多数业主，因天天物业公司同这60%以上的业主依法建立了服务关系，终止服务必将损害这60%缴费业主的利益。2.大量业主联名要求重选东方上城业委会，并提供证据，对东方上城业委会主体资格的合法性提出质疑。3.现大多数东方上城业委会成员以种种借口多年未缴纳物业费，有通过诉讼谋取私利之嫌。四、原审判决没有法律依据。1.国务院《物业管理条例》第十二条规定：召开业主大会应有业主人数及所占建筑面积双过半的业主参加，本案东方上城业委会成立时未达到此要求。2.东方上城业委会成立后，决定本案诉求的事项需经人数及占建筑面积双过2／3以上的业主同意，而东方上城业委会不符合该规定。被上诉人东方上城业委会答辩称：天天物业公司系开发商抚顺市天驰德通房地产公司委托的前期物业公司。对东方上城为期两年的物业服务期间，大多数业主对天天物业公司的服务不满。2012年9月，全体业主在东洲街道和绥阳社区的指导下，召开了业主大会，选举产生了东方上城业委会，东方上城业委会成立后，召开业主大会，决定解聘前期物业管理服务企业，选聘新的物业，并于2013年3月13日与沈阳万博隆世物业公司签订了新的《物业管理服务合同》。根据《物业管理条例》第二十六条和《抚顺市物业管理条例》第二十四条第二款，前期物业服务合同的期限至东方上城业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止。但天天物业公司拒不退出，至今在园区强行服务。东方上城业委会的成立是按照法定程序产生的。2012年9月18日多名业主向东洲街道提出书面申请报告，9月20日东洲街道绥阳社区审核批准成立《东方上城小区业主委员会》前期筹备组并公告，在东洲街道指导人赵海波的指导下，筹备组起草了《东方上城小区业主委员会章程》、《管理规约》和《东方上城小区业主委员会选举办法》，并公示7日，广泛征求业主意见。筹备组及东洲街道绥阳社区发出公告，采取自荐、推荐及利用短信平台的方式，邀请热心公益事业的业主参与业委会候选委员的竞选。11月27日召开了全体业主大会，会议地点设在绥阳社区，在社区人员的指导下，开始选举，一审时已提交开会的照片。当时小区入住有1300多户，以单元为单位，60多名业主代表，代表1108户业主，以投票的方式选举产生了5名业主委员，最高得票858票，最低得票814票，超过了总人数和总面积双过半的业主同意，并对选举结果进行了公布。2012年12月6日东洲区城建局依据《物业管理条例》及《业主大会规程》的规定，东方上城业委会的成立符合相关要求，予以核准。东方上城业委会产生之后，经请示东洲街道绥阳社区的同意，向广大业主采取书面征求意见的形式征求了1018户业主的意见，其中1015户业主同意辞掉前物业，选聘新物业。采取网络投标、电话投标推荐相结合的方法，共有七家物业服务公司进行投标，通过企业面试、企业规划、实地考察等严格的审核程序，最终确定沈阳万博隆世物业管理有限公司，双方于2013年3月13日正式签订《物业管理委托合同》，并于当日生效。此后东方上城业委会先后发出七份告知函要求其撤出，天天物业公司仍拒不退出。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据我国《物业管理条例》之规定，无论开发公司与物业公司签订的前期物业服务合同是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，小区业主大会成立后均有权通过法定程序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。本案中，东方上城业委会经业主大会授权后，有权依法与其他物业服务企业签订物业服务合同。2013年3月13日，东方上城业委会与沈阳万博隆世物业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同生效时，抚顺天驰德通房地产开发有限公司与天天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》终止，故对天天物业公司主张的因物业服务合同未到期，及仍有部分业主对其服务满意而拒绝退出小区的上诉请求不予支持。对天天物业公司主张的东方上城业委会设立程序不合法一节，因东方上城业委会是在抚顺市东洲区东洲街道绥阳社区的指导下依法成立，由抚顺市东洲区城乡建设管理局予以核准，且已经备案，故东方上城业委会具备主体资格，对天天物业公司该项主张不予支持。东方上城业委会作为业主大会的执行机构，已签订新的物业服务合同，原审判决天天物业公司撤出东方上城小区并无不当。鉴于东方上城业委会于2013年1月28日向天天物业公司发出告知函时尚未对业主进行走访调查，故原审判决于2013年1月28日解除《前期物业管理服务协议》于法无据，应以2013年3月13日《物业管理委托合同》签订时，认定《前期物业管理服务协议》终止。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（七）项、《中华人民共和国物权法》第七十六条，参照国务院《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：一、维持辽宁省抚顺市东洲区人民法院（2013）抚东民一初字第00800号民事判决第二项；二、撤销辽宁省抚顺市东洲区人民法院（2013）抚东民一初字第00800号民事判决第一项；三、抚顺天驰德通房地产开发有限公司与抚顺市天天物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》于2013年3月13日终止。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人抚顺市天天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 强审 判 员 赵世平代理审判员 郭 爽二〇一四年五月八日书 记 员 赵 岚