（2014）沪一中民二（民）终字第594号
裁判日期: 2014-05-08
公开日期: 2014-05-25
案件名称
刘璟等诉上海太平洋房屋服务有限公司等居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐萍,刘璟,上海太平洋房屋服务有限公司,吴敏佳
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第594号上诉人（原审被告）徐萍上诉人（原审被告）刘璟上列两上诉人共同委托代理人顾宏杰被上诉人（原审原告）上海太平洋房屋服务有限公司委托代理人赵某原审被告吴敏佳委托代理人吴某。上诉人徐萍、刘璟因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年1月31日，在上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）居间介绍下，卖售方（甲方）徐萍、刘璟与买受方（乙方）吴敏佳签订《上海市房地产买卖合同》（下称买卖合同），乙方受让甲方自有的座落于上海市徐汇区系争房屋（下称系争房屋）建筑面积127.97平方米。转让价款共计人民币（以下币种相同）375万元整。买卖合同补充条款还对甲方还贷款注销抵押登记、双方办理房地产过户、房屋交付、有关费用结算、户口迁出、乙方贷款、付款等内容进行了约定。吴敏佳向徐萍、刘璟支付房款20，000元。当日，甲、乙方另行签订补充协议，内容为，系争房屋另带有一个产权车位，车位地址是地下1层车位180，双方同意就该车位另行作价10万元（包含在房屋价格内）出售乙方，乙方应于2013年3月15日前支付甲方该笔车位款。双方于签订房屋买卖合同当日，签订车位买卖合同。签订上述买卖合同当日，太平洋公司与吴敏佳作为甲乙方签订《佣金确认单》，主要内容为：乙方通过甲方为其买受了系争房屋，成交金额为375万元。根据房地产居间合同约定乙方应支付甲方服务费7.5万元整。现双方协商确认服务费共计6.5万元整，乙方于签网络版合同付五万，过户前付壹万伍仟万（此处应为“元”，系笔误）。同年2月2日，太平洋公司将系争房屋进行网上合同信息备案。之后，徐萍、刘璟反悔不愿意出售系争房屋，太平洋公司于同年2月21日以吴敏佳的名义向徐萍、刘璟发函，督促其按照买卖合同继续履行各项义务。同年2月24日，吴敏佳、徐萍、刘璟见面，徐萍、刘璟向吴敏佳明确表示不愿意出售系争房屋。同年3月12日，徐萍、刘璟（甲方）与吴敏佳（乙方）签订协议书两份，因甲方决定不出售系争房屋给乙方，致使交易无法继续进行。甲方于协议生效即日返还乙方2万元定金，另赔偿乙方2万元。协议生效后，房屋买卖合同终止，双方于当日共同前往市房地产交易中心撤销网签备案。该协议书约定：“若此后居间方由于此买卖合同有针对甲乙双方或其中任意一方主张其受损利益的诉求的，概由甲方全面独立负责可能产生的居间费用，乙方配合协调解决。”之后，徐萍、刘璟、吴敏佳自行去房地产交易中心撤销了网上合同备案信息。太平洋公司于2013年6月诉至原审法院，要求徐萍、刘璟向太平洋公司支付居间服务费65，000元，吴敏佳承担连带责任。吴敏佳辩称，太平洋公司缺乏诚信，未充分传达双方意愿，造成交易失败，使得吴敏佳错失机会。太平洋公司不应该主张报酬，不同意诉讼请求。徐萍、刘璟辩称，签订合同的当晚，徐萍、刘璟就不想出售房屋了，2月2日向太平洋公司表达了不出售系争房屋的意思，太平洋公司就反复做工作，2月21日还以吴敏佳的名义发函，要求追究违约责任。2月24日，太平洋公司打电话来，徐萍、刘璟还是表示不卖，要求太平洋公司约三方谈一下，太平洋公司不同意，一定要收65，000元佣金。3月12日吴敏佳、徐萍、刘璟自行协商解除了合同。太平洋公司不够诚信，有欺诈行为，徐萍、刘璟处的合同没有太平洋公司盖章、没有经纪人，是无效的。不同意向太平洋公司支付居间费，但愿意承担法院判决由吴敏佳应承担的部分。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。太平洋公司与吴敏佳及徐萍、刘璟虽未签订正式的书面居间协议，但根据双方的陈述、佣金确认单、买卖合同、补偿协议等证据可推定双方之间存在委托居间服务关系。太平洋公司提供了居间服务，吴敏佳应当按照约定支付服务费。吴敏佳主张太平洋公司在为其提供居间服务过程中有瑕疵，未及时转述买卖双方意愿，致使吴敏佳错失购房机会等，对此原审法院认为，太平洋公司作为居间方，应以尽最大努力去促成交易完成为目的，本次交易最终未能完成，完全是由于徐萍、刘璟单方反悔违约所致，签订房屋买卖合同为1月31日，至2月20日乙方支付100万元房款之日尚有一段时间，徐萍、刘璟在此期间仅以电话方式表示己方将违约，太平洋公司若出于希望通过努力促成合同继续履行之目的，未将电话内容作为卖方正式意思表示向吴敏佳传达，亦属正当合理。故吴敏佳、徐萍、刘璟认为太平洋公司居间服务有瑕疵，不应当收取服务费的抗辩意见，不予采纳。但鉴于太平洋公司收取全额佣金的前提是，太平洋公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖方，还包括需要向双方解释政策、协助办理贷款、交易过户等手续，在双方明确要求解除合同时，亦应当协助当事人完成网上备案的撤销等。太平洋公司尚未完成全部的居间工作，无权要求佣金确认书中约定的全额佣金。佣金数额由原审法院综合本案情况酌情确定。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。现吴敏佳、徐萍、刘璟之间内部达成债务承担的约定，太平洋公司在向徐萍、刘璟主张债务履行的同时亦向吴敏佳主张，原审法院认为吴敏佳、徐萍、刘璟之间不存在履行先后，故判令吴敏佳、徐萍、刘璟共同向太平洋公司承担债务。至于吴敏佳、徐萍、刘璟内部债务分担，由其自行协商或按约定履行。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第四百二十四条之规定，于二○一四年一月六日作出判决：吴敏佳、徐萍、刘璟于判决生效之日起十日内向上海太平洋房屋服务有限公司支付居间服务费45，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计712.5元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担212.5元，吴敏佳、徐萍、刘璟负担500元。判决后，徐萍、刘璟不服，上诉于本院称，被上诉人作为居间方故意隐瞒合同履行过程中的重大事项，扩大了买卖双方的损失，不得要求支付报酬。双方签订的房地产买卖合同实际上仅是一份意向合同，而非正式签约。在被上诉人提供的佣金确认单中约定签网络版合同付5万元，说明买卖双方也没有进行网签，没有对买卖进行最后的确认，故被上诉人没有居间成功，无权收取佣金。原审判决支付的居间服务费用过高，超过了法律规定的必要费用范围，故请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请。被上诉人太平洋公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告吴敏佳辩称，同意上诉人徐萍、刘璟的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否就本案系争房屋的交易居间成功，从而有权收取相应的居间报酬。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从本案已查明的事实来看，买卖双方通过被上诉人的居间介绍，已经就系争房屋的交易达成了意向并签订了买卖合同，双方在买卖合同中就系争房屋的价款、支付方式、违约责任等主要交易内容都予以了约定，被上诉人也已将系争房屋进行网上合同信息备案，至此，被上诉人已经完成了居间主要义务，有权收取相应的佣金报酬。上诉人关于买卖双方并未正式签约只是达成买卖意向的主张，明显与本案事实不符，本院难以采信。上诉人另称被上诉人在居间过程中存在故意隐瞒缺乏诚信的欺诈行为，但未能就此提供证据予以证明，本院亦难以采信。本案买卖合同未能履行系上诉人单方违约所致，但被上诉人毕竟未完成全部居间工作，原审据此酌情判令的佣金数额亦无不妥，本院予以认可。被上诉人与原审被告吴敏佳在《佣金确认单》中约定的中介服务费不仅包括房屋买受方所应支付的中介费，也包括了本应由房屋出售方支付的中介费，虽然上诉人与原审被告吴敏佳另行约定了居间费用的承担，但该约定对被上诉人不生效力，原审据此判令由吴敏佳、徐萍、刘璟共同向被上诉人承担居间服务费，于法不悖，本院予以维持。综上所述，上诉人徐萍、刘璟的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币937.50元，由上诉人徐萍、刘璟负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一四年五月八日书 记 员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”