（2014）广法民终字第195号
裁判日期: 2014-05-08
公开日期: 2014-06-26
案件名称
杨丰荣与陈辉、赵仁平、程代全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨丰荣,陈辉,赵仁平,程代全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第七十条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款，第十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）广法民终字第195号上诉人（原审原告、反诉被告）杨丰荣，男，汉族，生于1980年1月8日，城镇居民，住四川省南充市高坪区委托代理人毛俊君，南充市高坪区长乐法律服务所法律工作者。委托代理人杨泽雄，男，汉族，生于1952年7月20日，初中文化，城镇居民，住四川省南充市高坪区，系杨丰荣之父。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈辉，男，汉族，生于1969年11月12日，高中文化，城镇居民，住四川省华蓥市。被上诉人（原审被告、反诉原告）赵仁平，男，汉族，生于1966年10月29日，高中文化，城镇居民，住四川省华蓥市。被上诉人（原审被告、反诉原告）程代全，男，汉族，生于1953年1月24日，高中文化，城镇居民，住四川省华蓥市。三被上诉人的委托代理人胡平，四川智群律师事务所律师。上诉人杨丰荣因与被上诉人陈辉、赵仁平、程代全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日立案受理后，依法由审判员胡成、张学明、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人杨丰荣及委托代理人毛俊君、杨泽雄，被上诉人陈辉、赵仁平、程代全的委托代理人胡平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年5月17日，陈辉、赵仁平、程代全将位于华蓥市原双河宾馆改建后的第8、9、10、11号门市租赁给杨丰荣经营手机专卖店，由陈辉与杨丰荣签订《租房合同》，合同约定：1、租赁期限5年，从2008年7月10日起至2013年7月9日止；2、租金每年95000元；3、租金一年一付，合同签订之日支付第一年的租金，以后每年的房租在6月10日前缴清；3、合同期满后，租赁方不得拆除装饰装修物（电器除外）。合同签订后，杨丰荣在租赁房屋期间，仅交纳了第一年度和第二年度的租金。杨丰荣聘请贺代勇为店面负责人，杨通国、贺雪莲、王丽婷等为员工。2010年7月14日，陈辉向杨丰荣发出的《催交房租通知书》由贺雪莲于当日签收；2010年7月20日，陈辉向杨丰荣发出的《解除租房合同通知书》由王丽婷于当日签收。2011年9月手机专卖店停业后，贺代勇将租赁门市的钥匙交给陈辉。杨丰荣于2013年1月10日向华蓥市人民法院提起诉讼，请求由陈辉等人赔偿门市装修费等15万元，退还押金10000元、赔偿2010年8月1日至2013年7月9日期间的营业收入损失40万元。2013年2月27日，华蓥市人民法院受理陈辉、赵仁平、程代全反诉，反诉请求：一、确认双方解除《租房合同》合法有效；二、判令杨丰荣支付租金及占用房屋使用费95000元。原审法院认为，赵仁平、程代全认可陈辉与杨丰荣签订的《租房合同》，故《租房合同》合法有效。杨丰荣在合同约定的期限内未交纳2010年度租金，属违约行为，依法应承担违约责任。2010年7月14日，陈辉向杨丰荣送达的《催交房租通知书》，要求在两日内支付租金，杨丰荣在期限内未支付租金，陈辉遂于2010年7月20日向杨丰荣送达了《解除租房合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百二十七条的规定，陈辉解除租房合同合法有效。双方签订的《租房合同》自《解除租房合同通知书》到达时即解除。因杨丰荣违约导致合同解除，其要求赔偿150000元装修损失的请求不予支持。杨丰荣未提供交纳10000元押金的证据，其要求返还10000元押金的请求不予支持。因杨丰荣违约导致合同解除，其要求赔偿经济损失400000元的请求不予支持。自2010年7月10日至合同解除之日止，杨丰荣应按照原租金标准支付租金2863元。合同解除之后，杨丰荣仍占用租赁物至2011年9月，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照原租金标准，杨丰荣应支付租赁物的占用使用费110833元。故陈辉等人主张由杨丰荣支付房屋租金和占用使用费95000元应当予以支持；陈辉等人主张讼争房屋卷帘门的损失无证据支持，其诉求不予支持。遂依据《合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决：一、驳回杨丰荣对陈辉、赵仁平、程代全的诉讼请求；二、陈辉、赵仁平、程代全解除租房合同合法有效；三、判决生效后七日内，杨丰荣向陈辉、赵仁平、程代全支付房屋租金和房屋占用使用费95000元；四、驳回陈辉、赵仁平、程代全的其他诉讼请求。本诉案件受理费9400元，反诉案件受理费2175元，共计11575元，由杨丰荣承担。宣判后，杨丰荣不服，上诉称，2010年5月，杨丰荣与员工杨通国一起向陈辉交租金时，陈辉拒收，且表示让上诉人不要上法院通过诉讼程序来解决此问题，坐下来好好协商，说明陈辉愿意赔偿上诉人的损失，仅因为对具体赔偿金额没有达成一致意见而作罢；被上诉人提供的催交房租通知书、解除租房合同通知书是复印件，且有造假的嫌疑，不能作为认定案件事实的依据。上诉人经营手机生意，租赁房屋后自然要装修和购置物品，因被上诉人的违约造成上诉人的损失应当由被上诉人赔偿。一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销一审判决，判令由被上诉人赔偿上诉人装修费、退还押金和赔偿营业收入损失40万元。被上诉人答辩称，上诉人因为经营管理不善，导致无法经营；上诉人至今没有交纳租金，也没有证据证明上诉人在2011年下半年还在交租金，并主动将房屋和钥匙交给被上诉人，故被上诉人不存在违约事实；上诉人交付房屋的时候，已将租赁物内的财物腾空，没有证据证明室内还有财物；有证据证明上诉人已经收到解除合同通知书，上诉人认为没有收到应当提供反证。因此，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。本院查明，贺雪莲于2010年7月14日签收的收件人为杨丰荣的国内特快专递邮件，文件资料内容为“通知书”，收件时间的“时和分”有改动痕迹；陈辉等人提供的《解除租房合同通知书》系复印件，未提供原件；王丽婷于2010年7月20日签收的收件人为杨丰荣的国内特快专递邮件，信函内容为“通知书”，收件时间的“时”有改动痕迹。杨丰荣未提供装修租赁物的依据和装修物的价值依据；杨丰荣主张由陈辉等人赔偿的玻璃柜、保险柜、办公桌、储物柜、沙发、传真机、验钞机等物品损失，除杨丰荣自己书写的物品和价值清单外，未提供相关的购货依据和被陈辉等人损坏或侵占的依据；至2011年9月，杨丰荣没有交纳2010年7月至2011年9月期间的租金。其它事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案系杨丰荣租赁陈辉等人门市，在租赁期届满前解除租赁合同而引发纠纷。杨丰荣起诉请求由陈辉等人赔偿装修费用、财产损失、退还押金以及赔偿2010年8月1日至2013年7月9日期间的营业收入损失，陈辉等人反诉请求确认解除合同有效，由杨丰荣支付租金和占用租赁物期间的使用费。结合上诉人的上诉请求，本案讼争焦点归纳为：陈辉等人解除租赁合同是否有效、陈辉等人是否应当赔偿杨丰荣装修费用、退还押金及财产损失、杨丰荣是否应当支付2010年7月至2011年9月期间的租金。本院对此评析如下。合法有效的合同，合同当事人应当按照合同的约定全面适当地履行各自的义务。合同履行期届满前，当事人可以协商一致解除合同，否则，解除合同需符合法律的规定或合同的约定。本案中，陈辉等人主张《租房合同》已于2010年7月20日解除，并请求人民法院确认解除有效。审查陈辉等人提供的相关证据，《解除租房合同通知书》系复印件，对应的国内特快专递邮件详情单上载明为“通知书”，且国内特快专递邮件详情单第①（投递局存）联收件时间的“时”存在改动痕迹。陈辉等人不能提供《解除租房合同通知书》原件与其提供的复印件进行核对，又不能证明其向杨丰荣寄送的“通知书”就是《解除租房合同通知书》。故依照《中华人民共和国民诉法》第六十四条第一款、第七十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第十条的规定，陈辉等人应当承担举证不能的后果，其请求人民法院确认解除合同通知有效的诉讼请求，系证据不足，本院不予支持。2011年9月，杨丰荣交还租赁物钥匙，陈辉等人接受租赁物钥匙而没有提出异议，在没有其他证据证明杨丰荣交还租赁物钥匙非其意思表示的情况下，应当认定双方对终止履行原《租房合同》达成了合意，《租房合同》至此解除。虽然杨丰荣称在2010年7月前去交纳租金时，陈辉不仅不收租金，还声称要终止合同，赔偿其损失，并提供了相关的录音证据和证人证言以支持其主张，但这些证据不能证明陈辉等人拒收租金、终止合同的事实存在，也不能证明租赁双方对解除租赁合同、赔偿损失达成了合意，故2010年7月双方没有解除《租房合同》。2010年7月至2011年9月期间，杨丰荣仍占有、使用租赁物，表明双方事实上在继续履行《租房合同》，故在合同解除前所欠的租金，在当事人未提出诉讼时效抗辩和没有证据证明应当免除或出租人同意免除的情况下，应当由杨丰荣支付给陈辉等人。双方的《租房合同》约定“合同期满后，不能拆除所有装修（除电器外）”，据此可以认定装修已经出租人同意，装修物在租赁期满后归出租人所有。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，未形成附合的装饰装修物，可由杨丰荣拆除，已形成附合的装饰装修物，根据合同的约定归陈辉等人所有。杨丰荣在交还租赁房屋钥匙时没有和出租人办理交接手续，且未提供证据证明没有拆除未形成附合的装饰装修物，故杨丰荣主张由陈辉等人赔偿装修的费用没有事实依据和法律依据，其诉求本院不予支持。杨丰荣主张由陈辉等人赔偿玻璃柜、保险柜、办公桌、储物柜、沙发、传真机、验钞机等物品损失，但除杨丰荣自己书写的一个物品和价值清单外，未提供相关的购货依据和被陈辉等人损坏或侵占的证据，故属证据不足，其诉求本院亦不予支持。杨丰荣主张由陈辉等人赔偿2010年8月1日至2013年7月9日期间的营业收入损失40万元，亦未提供相关的证据证明，无事实依据和法律依据，本院不予支持。《租房合同》虽约定有合同签订之日，承租人向出租人缴纳1万元押金，但杨丰荣没有提供证据证明在合同签订之后，已按照合同约定缴纳了押金1万元，故杨丰荣主张由陈辉等人退还押金1万元证据不足，本院不予支持。综上，原判决认定租房合同已于2010年7月解除，且解除有效，属认定事实错误和适用法律错误，本院应予纠正。原判决其他事实认定正确，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第121号民事判决第一、三、四项；二、撤销四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第121号民事判决第二项；三、驳回陈辉、赵仁平、程代全请求确认解除租房合同合法有效的诉讼请求。一审本诉案件受理费9400元，反诉案件受理费2175元，共计11575元，由杨丰荣负担11525元，由陈辉、赵仁平、程代全负担50元；上诉案件受理费9400元由杨丰荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 成审 判 员 张学明代理审判员 蒋 濒二〇一四年五月八日书 记 员 滕骥源附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 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