（2014）卫民终字第41号
裁判日期: 2014-05-08
公开日期: 2014-05-21
案件名称
金荣与宁夏盘古置业有限责任公司、中卫市宏伟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金荣,宁夏盘古置业有限责任公司,中卫市宏伟房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《建筑工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十条；《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）卫民终字第41号上诉人（原审原告、原审反诉被告）金荣，住宁夏回族自治区中宁县。委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、原审反诉原告）宁夏盘古置业有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区应理南街新世家小区*号楼**号营业房。法定代表人李学金，系该公司总经理。委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）中卫市宏伟房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区柔远镇刘台村。法定代表人祝斌，系该公司总经理。委托代理人拓静，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人金荣为与上诉人宁夏盘古置业有限责任公司（以下简称盘古公司）、被上诉人中卫市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人金荣及其委托代理人王一鹏，上诉人盘古公司的委托代理人徐志强，被上诉人宏伟房产公司的委托代理人拓静到庭参加了诉讼。审理中，金荣、盘古公司、宏伟房产公司向本院申请自行和解，期限为两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年初盘古公司在设立期间，其法定代表人李学金开发建设本案涉案的中卫市沙坡头区公路局新世家住宅小区，因盘古公司没有成立，李学金与宏伟房产公司联合建设该工程，并以宏伟房产公司的名义预售商品房及地下室。2011年5月9日盘古公司正式成立后，全部接收了涉案工程的权利义务。盘古公司以其公司的名义进行商品房的销售。2013年3月28日，盘古公司与宏伟房产公司签订了《关于中卫市公路局新世家项目开发建设情况确认说明》，盘古公司确认该项目所有售房款均有其收取，盘古公司自2011年5月接盘项目后，李学金与宏伟房产公司的联建协议解除，该项目中一切权利义务由盘古公司承继并负责。宏伟房产公司退出该项目，不再承担责任。盘古公司成立并接收涉案项目后，2011年10月21日，盘古公司与金荣签订了《商品房买卖合同》，约定由金荣购买盘古公司开发建设的中卫市沙坡头区新世家7号楼1单元X号住房1套，建筑面积113.80平方米，每平方米为3020元，购房款合计343676元。合同第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条规定盘古公司逾期交房超过九十日后，金荣有权解除合同。金荣要求盘古公司继续履行合同的，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，盘古公司按日向金荣支付已交购房款万分之五的违约金。在金荣与盘古公司签订《商品房买卖合同》前，金荣还与宏伟房产公司签订《地下室认购协议书》约定金荣购买新世家7号楼1单元X号地下室1间，面积5.66平方米，每平方米单价为1000元，合计价款为5660元，该协议第六条约定：该地下室交付时间以该幢楼商品房交付时间约定为准，如遇特殊原因甲方逾期交付，逾期三个月内，甲方不承担任何违约责任，逾期超过三个月后，甲方按日向乙方支付已交地下室款万分之三的违约金，协议继续履行。以上加地下室房款，共计349336元。金荣于2011年10月21日支付购房的首付款103676元，于2011年11月28日以住房公积金贷款支付房款15万元，于2011年12月8日支付房款4万元，共计支付房款299336元。盘古公司签订《商品房买卖合同》后给金荣出具了售房发票及收据。金荣尚欠盘古公司下余房款5万元，表示在接收房屋时付清余款5万元。涉案工程竣工后，盘古公司2012年12月2日向中卫市住房和城乡建设局提交了涉案工程的工程竣工验收备案表，相关堪察、设计、施工及监理部门均在该验收备案表上盖章同意验收。中卫市住房和城乡建设局于2013年10月23日盖章同意备案。涉案工程竣工后，在2012年7月28日之前，盘古公司要求金荣接收购买的房屋、交纳剩余房款，金荣以盘古公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋。2013年7月5日，盘古公司申请中卫市公证处公证人员到场，并给金荣打电话通知金荣拿房屋钥匙，办理交付房屋的手续，金荣不同意办理接收房屋的手续。为此，金荣提起诉讼。要求：1.依法判决盘古公司、宏伟房产公司向金荣连带支付迟延交房违约金49390.40元（299336元×0.0005×330天，自2012年7月1日计算至2013年5月30日，之后违约金计算至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由盘古公司、宏伟房产公司承担。由于金荣尚欠盘古公司房款5万元，盘古公司提起反诉，请求：依法判令金荣立即支付盘古公司购房款5万元，违约金9875元（自2012年7月1日至2013年7月31日），违约金随本付清，共计59875元；本案反诉费由金荣承担。原审法院认为：金荣与盘古公司、宏伟房产公司分别签订的《商品房买卖合同》、《地下室认购协议书》合法有效。本案双方当事人争议的焦点：一是涉案房屋的交付时间如何确定；二是盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式；三是宏伟房产公司对金荣的损失是否承担连带责任；四是金荣尚欠盘古公司下余房款5万元是否承担违约责任。关于本案交付时间的确定。金荣与盘古公司约定的交付时间为2012年6月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。从盘古公司提供的工程竣工验收备案表看，涉案楼盘于2012年12月报建设主管部门验收，但建设主管部门于2013年10月23日备案，现金荣认可涉案房屋在2013年6月具备交付条件，应当予以认可涉案房屋于2013年6月达到双方约定的交付条件。关于盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式、金额的问题。本案合同中明确约定盘古公司交付房屋的时间为2012年6月30日。盘古公司在2012年6月30日没有向金荣交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定和法律规定承担逾期交付的违约责任。关于承担违约责任的期限，结合双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定及该院确定的交付房屋的时间，盘古公司应当从2012年7月1日起承担违约金。金荣主张将违约金计算至实际交付之日，因金荣与盘古公司发生纠纷，涉案房屋至今没有交付。盘古公司提出涉案房屋于2012年7月竣工，并通知金荣接收房屋，金荣不同意接收，所以盘古公司没有逾期交付房屋，不承担违约责任。依据盘古公司提交的涉案工程的竣工验收备案表，盘古公司于2012年12月2日提交该工程的竣工备案表，所以盘古公司提出2012年7月通知金荣接收房屋时，该房屋并不具备交付条件。对于盘古公司通知金荣接收房屋的时间，金荣在诉状中陈述该房屋于2013年6月才具备交付条件，盘古公司提供的公证书证明2013年7月5日盘古公司通知金荣接收房屋。所以盘古公司通知金荣交付房屋的实际交付时间应当确定为2013年7月5日。盘古公司逾期交付房屋的时间应当从2012年7月1日计算至2013年6月30日较为合理。合同约定的违约金为日万分之五，盘古公司提出其约定的违约金明显高于给金荣造成的损失，因盘古公司逾期交付房屋，造成金荣的房屋租金损失，所以应当减少。结合本案的具体情况，盘古公司逾期交付房屋，给金荣造成的损失是房屋的租金损失，结合中卫市房屋租金的价格，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定。逾期交付房屋的违约金按照万分之二点五计算较为合理。盘古公司应当承担逾期交付房屋的违约金27314.40元（299336元×0.00025×365天）。金荣的其余违约金22076元请求，不予支持。关于宏伟房产公司对金荣的损失是否承担连带责任的问题。在涉案工程的建设初期，因盘古公司没有成立，宏伟房产公司与盘古公司的法定代表人李学金联合建设该工程，2011年5月9日盘古公司成立后，盘古公司全部接收了涉案工程的建设和销售，并承继了该工程的全部权利义务。本案《商品房买卖合同》是金荣与盘古公司签订的，宏伟房产公司并不是合同的当事人，所以金荣要求宏伟房产公司承担该合同义务的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定。虽然金荣购买地下室签订的《地下室认购协议书》及付款凭证上盖有宏伟房产公司的印章，但上述行为发生在涉案工程的建设初期，且实际上与金荣签订协议书并收取购房款的是盘古公司法定代表人李学金，是李学金以宏伟房产公司的名义收取了金荣购买地下室的房款，且盘古公司确认宏伟房产公司没有收取涉案购房款。承担向金荣交付房屋责任的主体是盘古公司，并不是宏伟房产公司，所以迟延交付的责任应当由盘古公司承担。因宏伟房产公司已于2011年5月退出了涉案工程的建设，且金荣认可向其交付房屋的主体是盘古公司，故金荣要求宏伟房产公司承担共同责任的诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。金荣尚欠盘古公司下余房款5万元是否承担违约责任的问题。金荣尚欠盘古公司下余房款5万元属实，金荣应当承担清偿房款的民事责任，但因金荣在合同中约定买受人在接到出卖人通知拿钥匙时付清，合同约定交房期限2012年6月30日后，在2012年7月28日盘古公司向金荣通知拿钥匙、交纳剩余款，金荣因与盘古公司存在房屋交付纠纷而未能付清，应承担违约责任，考虑盘古公司也有违约责任，可以按照每日万分之二点五标准计算自2012年7月28日至2013年6月28日期间的违约金，合计（5万元×0.00025×332天）4150元，合计54150元该部分请求予以支持；但对其余违约金因盘古公司未在约定的交房期限交房，也有违约责任，故盘古公司要求金荣承担其余违约金5725元的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百三十四条第一款的规定，判决：1.盘古公司于本判决生效后5日内支付金荣逾期交付房屋的违约金27314.40元；2.金荣于本判决生效后5日内支付盘古公司下余房款5万元、违约金4150元，合计54150元；3.驳回金荣要求宏伟房产公司承担违约金的诉讼请求及其他诉讼请求；4.驳回盘古公司的其他反诉请求。案件受理费1035元，反诉费649元，由金荣负担649元，由盘古公司负担1035元。金荣与盘古公司均不服原审法院的上述民事判决，分别向本院提起上诉。金荣的上诉请求：1.撤销原审判决，改判盘古公司向金荣支付逾期交房违约金71391.64元（299336元×0.0005×477天，自2012年7月1日计算至2013年10月23日）；2.依法改判金荣不向盘古公司支付违约金；3.依法改判宏伟房产公司与盘古公司就逾期交房违约金承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费由盘古公司、宏伟房产公司承担。事实与理由如下：1.原审判决认定的逾期交房期间及违约金计算标准错误。第一，盘古公司逾期交房期间应为2012年7月1日至2013年10月23日。《商品房买卖合同》第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格。盘古公司于2013年10月23日才经相关部门竣工验收并备案。因此，2013年10月23日之前，房屋不具备交房条件。原审将逾期交房的时间从2012年7月1日计算至2013年6月30日属认定事实错误；第二，逾期交房违约金的标准应当按照已付房款按日万分之五计算，而不应当任意裁量为按日万分之二点五计算。双方约定的违约金标准为已交付房款的日万分之五。该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效约定。盘古公司并未提出证据证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”。原审对违约金进行调整没有事实和法律依据。2.原审判决由金荣向盘古公司支付逾期付款违约金无事实依据。《商品房买卖合同》第六条第三项付款期限中约定：“自本合同签订日起30日内，买受人须将货款手续办理完毕并将款项转入出卖人指定账户，否则视买受人违约（剩余5万元房款，买受人在接到出卖人通知拿钥匙时付清）。”鉴于盘古公司至起诉时仍未办结竣工验收，不具备交房条件，也就不应当通知金荣“拿钥匙”，金荣的付款期限尚未届至，原审认定金荣违约无事实依据。3.判决宏伟房产公司不承担责任适用法律不当。虽然金荣是与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是与宏伟房产公司签订认购书确定的买卖合同关系的延续，无论宏伟房产公司是出借资质还是联合开发，都存在违法和违约行为，应当对逾期交房承担连带责任。综上，请求改判支持金荣的上诉请求。盘古公司针对金荣的上诉请求答辩称：金荣未付余款5万元，构成违约，盘古公司有权拒付房屋。工程的竣工验收合格与备案验收合格是不同的，本合同约定的验收合格交付应该是指工程竣工验收合格，即日期为2012年12月2日。金荣提出以2013年10月23日作为工程验收合格交付时间，并且将违约时间计算至此日期，不符合法律以及合同的相关约定。宏伟房产公司针对金荣的上诉请求答辩称：1.宏伟房产公司与他人联建涉案的楼盘不违反法律规定；2.盘古公司成立之前，宏伟房产公司作为开发单位与购房人签订《商品房认购书》的行为是合法行为；3.宏伟房产公司在全面退出涉案的楼盘之前并不存在违约行为；4.金荣与盘古公司签订正式的买卖合同并向盘古公司支付购房款，最终由盘古公司向金荣履行交房义务。因此，金荣对宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务概括转移给盘古公司是清楚的。综上，宏伟房产公司不存在违法和违约行为，金荣要求宏伟房产公司承担连带责任，没有事实和法律依据。上诉人盘古公司提出上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回金荣的原审诉讼请求，支持盘古公司的原审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由金荣负担。事实及理由：1.原审认定交房日期为2013年6月30日的事实错误，与法律规定不符。第一，盘古公司与金荣签订的《商品房买卖合同》约定交房期限为2012年6月30日，2012年7月份盘古公司依约通知金荣交房、拿钥匙，但金荣拒绝接收房屋；第二，盘古公司与金荣签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为第一项，即：该商品房经验收合格，而不是第四项，即：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该约定符合工程竣工验收合格交付，而不是金荣主张的备案验收合格交付。金荣以没有备案验收为由拒绝接收房屋，造成迟延交房，该损失由金荣自行承担，与盘古公司无关。2.金荣按照约定应当支付盘古公司房款，但金荣一直未支付剩余房款，其违约在先，无论房屋竣工验收何时完成，金荣均应当履行付款义务。盘古公司对于金荣不付款的违约行为，有权抗辩。因此，盘古公司不存在违约行为。3.原审判决金荣支付盘古公司违约金自2012年7月28日至2013年6月28日，且按照日万分之二点五的标准计算，与事实不符，违反法律规定。双方签订的合同明确约定了付款方式及违约责任，金荣应当依约履行付款义务，但金荣并未依约履行付款义务，应当承担违约责任及按照双方约定的日万分之五支付盘古公司的违约金。综上，双方约定的房屋交付条件已具备，盘古公司依约通知金荣接收房屋，不承担逾期交房违约金，但金荣未按约支付房款，应当依法承担违约金。金荣针对盘古公司上诉请求的答辩意见与上诉意见一致。宏伟房产公司针对盘古公司的上诉请求未提出答辩意见。二审期间，金荣向法庭提交了《工程竣工验收备案表》、中卫市建设局质检站调取的整改通知书，拟证明：2013年10月23日之前该楼盘进行多次整改，并不具备竣工验收条件。盘古公司为向法庭提交了中卫市建设质量监督站《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，拟证明：1.2012年8月10之前已实际交付业主使用；2.工程竣工验收与备案手续是分别的两个程序。盘古公司对于金荣的证据质证认为：竣工验收备案表的登记时间2013年10月23日，但这是竣工备案时间不是验收时间；其他证据系复印件，无法确认真实性合法性，不予认可。宏伟房产公司对于金荣的证据质证认为：对于竣工验收备案表无异议，但是备案表上只是竣工验收备案的时间，而工程实际的竣工时间是在2012年12月；整改通知书系复印件，对其不予认可。金荣对于盘古公司的证据质证认为：对于《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》无异议，该证据可以证明2012年9月24日之前该工程未通过竣工验收，主管部门已经认定其擅自投入使用的行为违法并督促盘古公司组织竣工验收；文件所援引的《建设工程质量管理条例》第58条规定的违法行为是未组织竣工验收擅自交付使用。宏伟房产公司对于盘古公司出示的证据无异议。本院对双方当事人的证据做如下认证：盘古公司、宏伟房产公司对于金荣出示的《工程竣工验收备案表》无异议，对其证明效力予以确认；对于金荣出示的整改通知书，系复印件，对其证明效力不予确认；对于盘古公司的出示的证据，因金荣、宏伟房产公司无异议，对其证明效力予以确认，该证据可以证明中卫市质量监督站曾督促盘古公司办理竣工验收备案手续。依据双方当事人一、二审陈述及一、二审确认效力的证据，对于一审查明除对“金荣尚欠盘古公司下余房款5万元，表示在接收房屋时付清余款5万元”的事实不予确认。原审查明的其他事实予以确认。另查明：双方在《商品房买卖合同》双方在签订的《商品房买卖合同》第六条约定“总房款叁拾肆万叁仟陆佰柒拾陆元整（343676元），首付：壹拾万叁仟陆佰柒拾陆元整（103676元），贷款：贰拾肆万元整（240000元）。付款期限：自本合同签订日起30日内买受人须将贷款手续办理完毕，并将款项转入出卖人指定账户否则视买受人违约（剩余5万元房款买受人在接到出卖人通知拿钥匙时付清）”。合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2.在房屋未交付使用前，买受人因个人原因要求退房的，扣除总房款5%的违约金”。第八条约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。”在金荣支付房款尚欠盘古公司下余房款5万元时，双方商议在合同中注明“剩余5万元房款，买受人在接到出卖人通知拿钥匙时付清”。本院认为：涉案当事人签订的商品房买卖合同、地下室认购协议合法有效，各方应按合同的约定全面履行各自义务。本案合同在履行过程中存在以下争议：一是关于盘古公司是否按照约定向金荣交付房屋的问题。双方在签订的《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”交付。金荣认为“该商品房经验收合格”应该理解为涉案商品房经过竣工验收备案登记后，属于验收合格，具备交付条件；盘古公司认为“该商品房经验收合格”应该确定为涉案商品房经过相关部门验收合格后，具备交付条件。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”；《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。根据以上规定能够确认，双方约定的“该商品房经验收合格”交付条件是涉案商品房经由施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格。本案中，盘古公司提供的《工程竣工验收备案表》能够证明，在2012年12月2日涉案商品房经由施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格，符合合同约定的“该商品房经验收合格”的标准。金荣上诉认为涉案房屋在2013年10月23日具备交付条件的意见不能成立。二是逾期违约责任计算期限问题。盘古公司上诉提出其于2012年7月初已向金荣交付过涉案商品房应视为交付的意见，因盘古公司此时的交付不符合上述的交付条件，本院不予采纳。对于盘古公司上诉提出违约金应计算至2012年12月2日的意见，因盘古公司未提供证据证明其按照合同的约定向金荣办理房屋交付手续，本院亦不予采纳。依据盘古公司出具的公证书，能够确认盘古公司在2013年7月5日通过公证机关电话通知金荣办理交付手续，此时，盘古公司的交付行为符合合同约定的交付条件，但已超出约定的交付时间，构成违约，应承担违约责任。原审确定盘古公司承担逾期违约责任的期间自2012年7月1日至2013年6月30日不妥，应调整为2012年7月1日（合同约定交房日期次日）至2013年7月4日（盘古公司通过公证方式履行交房行为前一日）。三是违约金的计算标准问题。违约金的计算方法是当事人的自愿约定，在不违背法律规定的情形下，应按照约定履行。当事人认为约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求予以适当减少。本案中，盘古公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给金荣造成的损失。因此，应按约定履行，即违约金为55227元（299336元×0.0005×369天，自2012年7月1日计算到2013年7月4日）。地下室的违约金为627元（5660元×0.0003×369天，自2012年7月1日计算到2013年7月4日）。以上共计55854元。原审以中卫地区房屋租金作为参考值认定过高欠妥，予以纠正。四是宏伟房产公司是否承担连带责任的问题。涉案商品房在初期由宏伟房产公司与李学金个人联合开发，盘古公司设立后，宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务（包括地下室）概括转移给盘古公司，金荣对此并无异议，并且与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，依据合同的相对性原则，盘古公司为涉案楼盘的交付主体，宏伟房产公司已不是该合同的相对人，不应承担连带责任。虽然《地下室认购协议书》的主体为金荣与宏伟房产公司，但地下室系金荣购买房屋的附属，应随购房合同的变更而变更。金荣要求宏伟房产公司连带承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。五是盘古公司是否可以行使后履行抗辩权的问题。盘古公司提出金荣应先履行付款义务，其享有后履行抗辩权，不应向金荣承担违约金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，盘古公司同意金荣所欠款项在拿钥匙时付清，说明盘古公司改变了付款与交房的约定顺序，变为同时履行，且金荣已履行了大部分合同义务，盘古公司应依约按时向金荣交付房屋，所以，盘古公司以金荣未先支付剩余5万元为由不向金荣交付房屋的意见不能成立，不予支持。六是关于金荣尚余5万元房款没有付清，如何向盘古公司承担违约责任。本案中，盘古公司上诉提出金荣尚欠其5万元房款，应自2012年7月1日至2013年7月31日向盘古公司按约承担违约金的意见，双方在合同中明确约定“剩余5万元房款，买受人在接到出卖人通知拿钥匙时付清”，该约定为附条件的付款，因涉案房屋在2012年12月2日已具备交付条件，盘古公司在2013年7月5日以公证的方式通知金荣拿钥匙，意味着金荣向盘古公司支付剩余房款的条件成就，而金荣没有支付，应自2013年7月6日起，按日万分之五的标准向盘古公司支付违约金，直至盘古公司主张的2013年7月31日止，违约金375元（5万元×0.0003×25天）。原审对此认定有误，予以纠正。综上，原审认定的基本事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第911号民事判决；二、宁夏盘古置业有限责任公司向金荣支付逾期交房违约金55854元；三、金荣向宁夏盘古置业有限责任公司支付所欠房款5万元，支付逾期付款违约金625元；上述判决二、三项折抵后，由宁夏盘古置业有限责任公司于本判决生效后7日内向金荣支付5229元；四、驳回金荣的其他诉讼请求；五、驳回宁夏盘古置业有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1035元，反诉案件受理费649元，由金荣负担1048元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担882元；二审案件受理费1129元，由金荣负担338元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担791元。本判决为终审判决。审 判 长 徐青山代理审判员 周晓梅代理审判员 董 瑶二〇一四年五月八日书 记 员 孙尚娜本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来源：百度“”