（2014）海民初字第808号
裁判日期: 2014-05-08
公开日期: 2014-12-01
案件名称
厦门欣欢喜置业代理服务有限公司与张开阳、李海鸿居间合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门欣欢喜置业代理服务有限公司,张开阳,李海鸿,厦门市兴福缘房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第四百零五条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第808号原告厦门欣欢喜置业代理服务有限公司。法定代表人吴培亮，总经理。委托代理人吴培铭，职员。被告张开阳，男，1981年12月15日出生，汉族。被告李海鸿，女，1987年7月7日出生，汉族。委托代理人张开阳，身份信息同上。第三人厦门市兴福缘房地产代理有限公司。法定代理人曹永，总经理。委托代理人旦君凡，职员。原告厦门欣欢喜置业代理服务有限公司（以下简称欣欢喜公司）与被告张开阳、李海鸿，第三人厦门市兴福缘房地产代理有限公司（以下简称兴福缘公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣欢喜公司的委托代理人吴培铭、被告张开阳（同时是被告李海鸿的委托代理人）、第三人兴福缘公司的委托代理人旦君凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣欢喜公司诉称，两被告于2013年5月通过第三人兴福缘公司的业务员与原告公司的业务员合作购买了位于厦门市海沧区沧元路40号XXX室的房产（以下简称讼争房产）。原告为被告办理了相关的手续，合同约定中介费为16000元、代办费800元，但被告仅于2013年5月23日支付了8000元的中介费、返还原告1786元的评估费，剩余8800元未支付。原告多次催告，被告均以各种理由推托。现诉至法院，请求判令：1、两被告支付尚欠的中介费和代办费8800元；2、被告支付违约金1688.4元（从2013年5月24日计至2013年12月10日）。被告张开阳、李海鸿共同答辩称，1、被告通过两家中介公司即原告和第三人共同完成了房产买卖协议的签订，约定中介费共16000元，并口头承诺中介费的支付方式是两家中介公司各收取8000元。2013年5月23日，被告李海鸿通过转账的方式支付给原告欣欢喜公司的员工吴培铭8000元中介费和1786元房屋评估费，另外8000元以现金方式支付给第三人，第三人开具了收条。2、原告诉求的800元代办费没有事实依据，原告并没有实际履行代办业务。物业管理处、水务集团、国家电网尚是前手房屋所有者的名字，而且，根据合同约定代办费是指代办过户手续费，原告并没有代为完成上述事项，无权要求代办费。第三人兴福缘公司答辩称，其与原告居间合作共同完成两被告的房屋买卖合同的签订，约定中介费平均分配。原告在取得被告支付的8000元中介费后，拒绝支付4000元给第三人，并告知第三人向被告要求剩余的8000元中介费。被告遂将剩余的8000元中介费直接支付给第三人。经审理查明，为购买讼争房产，被告李海鸿委托第三人兴福缘公司员工旦君凡购买房屋，并签署《居间看房书》。而讼争房产所有权人委托原告欣欢喜公司出售讼争房屋。被告李海鸿分别在编号0009164、0009163的《房产买卖协议》上签字。两份《房产买卖协议》主要内容（包括购房总价、房款的支付方式和时间、中介费的金额）一致，主要的差别在于：在0009164《房产买卖协议》抬头出售方位置盖有第三人兴福缘公司的公章，在协议尾端丙方（中介方）位置有第三人职员旦君凡的签字，乙方（购买方）签字仅有李海鸿。但是在甲方（出售方）签字处空白，只有“吴培铭（见证）”的字样。而0009163《房产买卖协议》没有出现上述内容，但在甲方签字处有原所有权人黄珅飞的签字，乙方签字处是李海鸿、张开阳，丙方签字处是吴培铭并盖有欣欢喜公司的公章。标的是厦门市海沧区沧元路40号XXX室的房屋买卖协议已经履行完毕，案外人黄珅飞如约收到了购房款、两被告已办理了房屋产权变更登记。0009163号《房产买卖协议》第十三条约定：“鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订之日，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）壹万陆仟（￥16000）元整，乙方支付壹万陆仟（￥16000）元；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，乙方支付人民币（大写）捌佰元（￥800）。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金。”2013年5月8日，吴培铭与旦君凡向李海鸿出具一份《承诺书》，内容为：“李海鸿购买海沧区沧元路40号XXX室房屋，转账给业主或业主代理人的定金人民币伍万元正（￥50000），若房主不卖给李海鸿或因中介原因发生违约，则中介方承担违约责任（两倍定金）。此据。承诺人：吴培铭、旦君凡。2013年5月8日。”承诺书上加盖了欣欢喜公司海沧分公司的公章。同日，黄珅飞、张瑞金出具一份收条，内容为：“今收到李海鸿购买海沧区沧元路40号XXX室房屋定金人民币伍万元正（￥50000）。此据。收款人：黄珅飞、张瑞金。打条人：吴培铭。2013年5月8日。”收条上亦加盖了欣欢喜公司海沧分公司的公章。2013年5月16日，被告向厦门市住房置业担保有限公司支付了2000元代办费和8359元担保费。2013年5月23日，被告李海鸿向原告职员吴培铭转账9786元，其中8000元是中介费，1786元是房产评估费。2013年6月6日，被告张开阳与原告欣欢喜公司的员工吴培铭就中介费如何支付的问题电话沟通，被告张开阳进行了电话录音，其中，吴培铭陈述：“……我现在只收你8000块，以后代办800块我收，其他钱我不管……”。原告质证对该录音予以否认，认为该录音有剪辑等。但原告未就此提供反驳证据或申请鉴定。2013年8月6日，旦君凡出具一份收据，内容是：“兹收到李海鸿购买沧元路40号XXX室（福裕花园）房产中介服务费人民币捌仟元整。此据。收款人：旦君凡。日期：2013年8月6日。”截至2014年3月，讼争房产的用水、用电的用户名仍为原所有权人黄珅飞。原告在庭审中陈述，因被告未将办理产权过户所需的手续交给原告，遂未代为办理产权过户，但原告的员工吴培铭多次自费打车陪同被告办理房产抵押担保等手续。因与被告就中介费的支付方式发生争议，原告诉至本院。上述事实有编号为0009163号、0009164号《房产买卖协议》、厦门银晟土地房地产评估咨询有限公司发票、银行转账明细、承诺书、收条、收据、厦门市住房置业担保有限公司收款收据和发票、厦门水务集团有限公司发票、福建省电力有限公司厦门电业局发票、居间看房书及庭审中当事人的陈述予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点是被告是否已经履行支付中介费的义务。一、原告欣欢喜公司与第三人兴福缘公司系合作居间的关系。1、根据《居间看房书》，第三人带领被告查看讼争房产，被告委托第三人购买讼争房屋。原告欣欢喜公司、被告与第三人兴福缘公司对于原告欣欢喜公司与第三人兴福缘公司合作促成房产买卖合同的签署无异议。原告欣欢喜公司与第三人兴福缘公司在居间合同中，所起作用不同，欣欢喜公司提供房源、兴福缘公司提供客源，双方合作共同促成被告与所有权人签署合同。2、被告分别签署的编号为0009164号和0009163号《房产买卖协议》，存在两种法律关系，其一是被告与案外人黄珅飞的房屋买卖关系，其二是被告与中介公司的居间合同关系。其中，编号为0009164号《房产买卖协议》因为讼争房屋所有权人未在出售方处签字，因此，该份合同对于被告与出售人而言并未成立且生效，对买卖双方没有约束力。但是该份合同却体现了原告欣欢喜公司与第三人兴福缘公司合作居间关系，因为，第三人兴福缘公司和原告欣欢喜公司均在该份合同上盖章，业务员也在该份合同上签字。合同约定中介费共为16000元，但是对于如何分配中介费并没有在合同中明确约定。编号是0009163号《房产买卖协议》对于房屋买卖关系而言是一份生效的合同，但是其并不能否认第三人在居间合同中作为居间人的身份。二、事实上，原、被告以及第三人之间已就中介费如何分配、支付达成一致，并已实际履行完毕。虽然，对于被告支付的报酬如何分配没有在协议中明确约定，但是被告张开阳提供的其与原告业务员吴培铭的通话录音可以侧面印证，原告业务员吴培铭与第三人业务员旦君凡口头约定了中介费平均分配，由被告直接分别向两人支付。该录音内容与被告及第三人的陈述均能相互印证。此外，被告既已电话询问中介费支付方式，若未得到各方认可的情况就迳行支付给他方，显然，亦不符合常情。原告对于通话录音予以否认，但本院根据通话录音的声音、语速、谈话内容等综合判断，该份录音发生在张开阳和吴培铭之间。吴培铭虽提出该份录音有剪辑，但并没有提出确切的证据或申请鉴定机构对此鉴定，其质证意见，本院不予采纳。另外，根据房屋中介的交易习惯、行业惯例，合作促成买卖协议达成的，由合作方平均获得中介费已属于常规。根据上述两点，被告已经全额分别向原告、第三人支付了共16000元的中介费，履行了支付义务，原告再行主张，没有事实和法律依据。对于原告主张的代办费800元的问题。根据《房产买卖协议》，该800元代办费是指办理产权过户的代办费，是被告委托原告代为办理产权过户的费用，在双方之间形成委托关系，作为受托人，只有原告实际履行了委托事项，才有权向委托人主张费用。而根据庭审查明的情况，原告并没有实际履行该委托事项，因此，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百零五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告厦门欣欢喜置业代理服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50元减半收取25元，由原告厦门欣欢喜置业代理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 芦 絮二〇一四年五月八日代书记员 柯阳嘉附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”