（2013）游民初字第4128号

裁判日期: 2014-05-08

公开日期: 2014-06-30

案件名称

原告李某某诉被告侯某、第三人帖富森、黄辉、黄艳玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

绵阳市游仙区人民法院

所属地区

绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某某,侯某,黄辉,帖富森,黄艳玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条

全文

四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2013）游民初字第4128号原告李某某，女，汉族，生于1975年10月2日。委托代理人钟君正，四川蜀仁律师事务所律师。委托代理人夏家毓，女，生于1951年6月12日。被告侯某，男，汉族，生于1977年8月9日。委托代理人侯志举，男，生于1938年3月23日，汉族。第三人帖富森，男，汉族，生于1989年11月28日。委托代理人张宗银，绵阳市高新区天一法律服务所法律工作者。第三人黄辉，男，生于1969年1月1日，汉族。第三人黄艳玲，女，生于1991年3月11日，汉族。委托代理人黄辉，男，生于1969年1月1日，汉族。原告李某某诉被告侯某，第三人帖富森、黄辉、黄艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人钟君正、夏家毓与被告侯某及其委托代理人侯志举，第三人帖富森及其委托代理人张宗银，第三人黄辉，第三人黄艳玲之委托代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称：原、被告于2000年3月28日登记结婚，至今仍系夫妻关系。2005年2月24日，侯某与四川兴发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了绵阳市游仙区剑南路东段138号12幢3单元5楼2号房屋一套，2005年4月18日，原告与被告以该房屋作为抵押与中国农业银行绵阳市游仙支行办理了个人购房担保借款合同，同日，被告侯某作为借款人、抵押人，原告作为抵押人，四川兴发房地产开发有限公司作为保证人，与抵押权人中国农业银行绵阳市游仙支行在绵阳市游仙区公证处办理了公证。2009年5月至2012年3月被告一直没有居住在该房屋，该房屋一直由被告父母居住。2012年2月底，有多人来该房屋处看房并想买房，由于被告几年不在家，被告父母打电话问被告是否想卖房，被告说不知道，只有一套房卖了怎么住，被告父母和原告到绵阳市游仙区房管局查询后，得知被告已于2011年4月20日将该房屋卖给帖富森，签了存量房买卖合同并已过户。原告认为被告将夫妻共有房屋出卖没有经过原告同意，被告的卖房行为存在欺诈行为。第三人在买房时没有看过房屋，也没有审查被告的婚姻状况和房屋归属，本身有过错，不属于法律意义上的善意第三人，因此买卖合同无效，被告与第三人合伙欺骗原告，侵犯了原告的合法权利。现依法提起诉讼。请求人民法院依法确认侯某与帖富森所签存量房买卖合同无效。本案诉讼费由被告与第三人承担。被告侯某辩称：我与帖富森签订房屋买卖过户是我们私下的协议，是假过户，没有与原告和我父母商量，当时我想向银行贷款，但我在银行的信用度差，贷不到款，当时想找人抵一下，房子虽然过户在帖富森名下，但他对房屋没有处分权。他后来也没有给我付过房款。第三人帖富森辩称：被告所陈述的与事实不符，与我签订房屋买卖合同时，提供了房屋所有权证，所有人为被告，共有人无，还提供了土地使用证，被告还给我及房管部门提供了一份假的离婚协议书，有原、被告的签字，还有婚姻登记专用章，所以我们有理由相信被告真是把房屋卖给我，还写了一张45万元的房款收据，后办理了房屋过户。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人黄辉及黄艳玲辩称：被告所说是假话，我经人介绍认识帖富森，因为他在工商银行有25万元贷款，一直未还款，绵阳市工商银行新华支行想拍卖此房，所以帖富森想卖房，然后我到新华支行找经理进行了核实，核实过程中，把档案提出来，与房管局人员确认了房屋买卖合同；2012年3月26日在游仙房管局，房管局再次当着帖富森、我以及侯某我们三个人的面核实房屋买卖合同是有效的，所以我将房款45万元转入了工商银行，还了银行贷款26-27万元，房管局受理了房屋过户，确定2012年5月6日给我发证，5月2日房子被法院冻结。经审理查明：原告李某某与被告侯某于2000年3月登记结婚，2012年离婚。2005年2月24日，被告侯某与四川兴发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于绵阳市游仙区剑南路东段138号12幢3单元5楼2号商品房一套，共计价款146300元，房屋建筑面积126.65平方米。后被告侯某以该房屋设定抵押，与中国农业银行绵阳游仙支行签订了个人购房担保借款合同，向中国农业银行绵阳游仙支行办理按揭贷款100000元，借款期限十年（2005年4月28日起至2015年4月20日止），被告侯某作为借款人、抵押人，原告李某某作为抵押人，四川兴发房地产开发有限公司作为保证人在该个人购房担保借款合同上签字和加盖了印章，同时于2005年4月28日经绵阳市游仙区公证处办理了公证。2010年11月24日，该房屋经绵阳市房产管理局办理了房屋所有权登记【房产证号：绵房权证游仙字第（2010）01180号】，房屋所有权人侯某，未登记共有人；2010年12月16日，绵阳市国土资源局办理了国有土地使用权证书，【证书号：绵城国用（2010）第22909号】。2011年4月，被告侯某将其在中国农业银行绵阳游仙支行的按揭贷款提前偿还完毕，并将设定抵押的房屋所有权证、土地使用权证书取回。2011年4月20日，被告侯某与第三人帖富森签订了存量房买卖合同一份，约定：由被告侯某（出卖人）将其所有的位于绵阳市游仙区剑南路东段138号12幢3-5-2号房屋一套（建筑面积126.65平方米）以450000元的价格出卖给第三人帖富森，付款方式为一次性付款（2011年4月19日前）。同日，双方再次签订补充协议一份，约定：甲方（侯某）负责将自己卖给乙方（帖富森）位于绵阳市游仙区剑南路东段138号12-3-5-2的住房，在2012年5月1日前将其所有的遗留问题处理完毕。并将挂在该地的户口迁走，房屋完好无损移交到乙方手上，并保证乙方的正常使用及居住。包括必须结清原使用期间的水、电、气、物业管理等一切费用。甲方在办理上述事务的一切费用由甲方自行承担，如因甲方的原因导致乙方不能正常入住使用，所造成的一切经济损失及法律责任由甲方全部承担，并赔偿因此造成的损失费人民币50000元。2011年4月19日，被告侯某出具收据一份，载明：现（买方）帖富森与（卖方）侯某进行房产交易，房屋位于游仙区剑南路东段138号12幢3单元5楼2号房屋，总价款450000元，房款已付清，同意提交办证。被告侯某作为收款人在该收据上签了字。庭审中，被告侯某认可收据上的签名是其本人签名，但实际并未收到45万元。庭审中，第三人帖富森举出《情况说明》两份、中国工商银行交易单，拟证明其向被告侯某支付45万元房款的来源，其中20万元是在银行取的钱，另20万元是向他人借的钱，剩余5万元是自己凑的钱，分两次通过现金方式向被告支付。被告侯某质证认为第三人帖富森并未向其支付45万元。合同签订后，2011年4月21日，被告侯某与第三人帖富森向绵阳市游仙区房产管理局以及绵阳市国土资源局请求办理房屋所有权、土地使用权属转移过户登记，并于同日缴纳了房屋买卖契税9000元；2011年4月25日，绵阳市游仙区房产管理局办理了房屋所有权过户登记，将该房屋原产权人侯某变更为第三人帖富森，并颁发了房屋所有权证【证书号：绵房权证游仙字第2011003**号】，2011年5月5日，绵阳市国土资源局颁发了土地使用权证书【证书号：绵城国用（2011）第07184号】。在房屋过户时，被告侯某向第三人帖富森提供了离婚协议书、无婚姻登记记录证明。庭审中，被告侯某陈述离婚协议书、无婚姻登记记录证明是其办理的虚假证明。2011年7月5日，第三人帖富森在中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行申请了中长期个人房屋抵押贷款（以本案涉案房屋为抵押），贷款金额为250000元。贷款于2011年7月5日发放。2012年2月9日，第三人黄辉（甲方）与被告侯某（乙方）签订了《抵押担保借款合同》，借款金额：乙方向甲方借款人民币壹拾伍万元整。借款期限为叁个月（即：自二0一二年二月九日起二0一二年五月八日止。）乙方自愿以其个人所有的位于绵阳市游仙区剑南路东段138号12-3-5-2号，建筑面积为126.65平方米的成套住宅。2012年2月10日，双方在绵阳市众信公证处对此进行了公证。2012年2月16日，第三人帖富森与黄辉签订了房地产买卖合同一份，约定：由第三人帖富森（卖方）将其所有的位于绵阳市游仙区剑南路东段138号12幢3-5-2号房屋一套（建筑面积126.65平方米）以450000元的价格出卖给第三人黄辉，定金人民币200000元为第一部分房款，支付方式如下：1、买方（黄辉）在签署本合同时缴纳定金人民币贰拾万元予卖方（帖富森）。卖方（帖富森）同意双方签署本合同后当日内将物业合法有效证件交予卖方（帖富森）代为托管，用于办理房产转让过户手续之用（以双方签署本合同为证不另行出具收据）。第三人黄辉陈述签订合同当日，其向第三人帖富森支付了200000元，第三人帖富森当庭认可。2012年2月21日，第三人黄辉分两次向第三人帖富森的中国工商银行中长期个人房屋抵押贷款还款2196.52元、240607.01元。2012年3月13日，第三人黄艳玲缴纳房屋买卖契税10000元。2012年3月26日，第三人黄艳玲向绵阳市游仙区房产管理局申请了二手房买卖登记。2013年3月11日，绵阳市涪城区城西派出所对第三人帖富森、案外人赵俊霞作了询问笔录，第三人帖富森询问笔录载明：“……让我帮侯某贷款。当时我想大家都是朋友，帮个忙也无所谓……随后侯某就把他名下的一处房产过户给我，然后以我的名字在工商银行贷了25万元钱出来……以我的名义贷款出来后，钱全部归侯某使用，与我无关；还有就是约定我不能擅自将房屋过户给其他人，但是这个约定有个前提，是在侯某不违反还款的情况下。就是按时按量归还银行的贷款。否则的话我就有权处置这个房屋。……”；案外人赵俊霞的询问笔录载明：“……我大概看了一下，具体内容记得了，只记得上面好像写有侯某将房屋转让给一个叫帖富森的人，而帖富森无权转让和买卖房屋，房屋所有权还是侯某等内容，还有帖富森和侯某的签字，我只记得这些。……”以上事实，有当事人陈述、身份证明、录音光盘、笔录、工商银行资料、报案记录、询问笔录、公证书、存量房买卖合同、离婚协议、婚姻状况证明书、税务发票、还款凭证、受理通知书、交易税发票、土地使用证、房屋产权证、收据、结清证明、情况说明等证据在卷证实，足以认定。本院认为：被告侯某因个人征信记录问题无法贷款，与第三人帖富森约定将涉案房屋以买卖合同的方式过户至第三人帖富森名下，再由第三人帖富森以该房为抵押向银行贷款供被告侯某使用，由此可见双方签订的《存量房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示；涉案房屋为原告李某某与被告侯某的夫妻共同财产，被告侯某以伪造虚假离婚协议书、无婚姻登记记录证明等文件的方式与第三人帖富森签订虚假买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，原告李某某请求确认被告侯某与第三人帖富森签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”之规定，判决如下：被告侯某与第三人帖富森于2011年4月20日签订的《存量房买卖合同》无效。本案征收案件受理费8050元，由被告侯某、第三人帖富森各承担4025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判长　赵　倩审判员　熊　敏审判员　陈慧芳二〇一四年五月八日书记员　周小芳 更多数据：搜索“”来源：