（2014）卫民终字第35号

裁判日期: 2014-05-08

公开日期: 2014-05-21

案件名称

宁夏盘古置业有限责任公司与蒋磊、中卫市宏伟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

宁夏回族自治区中卫市中级人民法院

所属地区

宁夏回族自治区中卫市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁夏盘古置业有限责任公司,蒋磊,中卫市宏伟房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十条；《建筑工程质量管理条例》：第十六条第一款；《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民事判决书（2014）卫民终字第35号上诉人（原审被告）宁夏盘古置业有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区应理南街新世家小区*号楼**号营业房。法定代表人李学金，系该公司总经理。委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）蒋磊，男，汉族，生于1982年6月26日，住宁夏回族自治区中卫市。原审被告中卫市宏伟房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区柔远镇刘台村。法定代表人祝斌，系该公司总经理。委托代理人拓静，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人宁夏盘古置业有限责任公司（以下简称盘古公司）为与被上诉人蒋磊、原审被告中卫市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第916号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人盘古公司的委托代理人徐志强、被上诉人蒋磊、原审被告宏伟房产公司的委托代理人拓静到庭参加了诉讼。审理中，蒋磊、盘古公司、宏伟房产公司向本院申请自行和解，期限为两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年初盘古公司在设立期间，其法定代表人李学金开发建设本案涉案的中卫市沙坡头区公路局新世家住宅小区的开发建设，因盘古公司没有成立，李学金与宏伟房产公司联合建设该工程，并以宏伟房产公司的名义预售商品房及地下室。2011年5月9日，盘古公司正式成立后，盘古公司以其公司的名义进行商品房的销售。2013年3月28日，盘古公司与宏伟房产公司签订了《关于中卫市公路局新世家项目开发建设情况确认说明》1份，盘古公司确认该项目所有售房款均由其收取，盘古公司自2011年5月接盘项目后，李学金与宏伟房产公司的联建协议解除，该项目中一切权利义务由盘古公司承继并负责。宏伟房产公司退出该项目，不再承担责任。盘古公司成立并接收涉案项目后，2011年9月23日，蒋磊与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，约定由蒋磊购买盘古公司开发建设的中卫市沙坡头区新世家7号楼4单元X号住房1套，建筑面积113.8平方米，每平方米为3388元，购房款合计385554元。合同第八条出卖人交付房屋的期限空白没有填写。合同第九条约定盘古公司逾期交房超过九十日后，购房人有权解除合同。购房人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，盘古公司按日向蒋磊支付已交购房款万分之五的违约金。合同签订后，蒋磊于2011年9月27日支付购房的首付款155552元，于2011年10月19日办理住房按揭贷款支付23万元，将购房款全部付清。涉案工程竣工后，盘古公司于2012年12月2日向中卫市住房和城乡建设局提交了涉案工程的工程竣工验收备案表，相关勘察、设计、施工及监理部门均在该验收备案表上盖章同意验收。中卫市住房和城乡建设局于2013年10月23日盖章同意备案。涉案工程竣工后，盘古公司要求蒋磊接收购买的房屋，蒋磊以盘古公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋。2013年7月5日，盘古公司申请中卫市公证处公证人员到场，并给蒋磊打电话通知拿房屋钥匙，办理交付房屋的手续，蒋磊不同意办理接收房屋的手续。蒋磊为此提起诉讼，请求：1.依法判决盘古公司、宏伟房产公司连带向蒋磊支付迟延交房违约金63616.50元（385554元×0.0005×330天，自2012年7月1日计算至2013年5月30日，之后违约金计算至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由盘古公司、宏伟房产公司承担。原审法院审理认为：蒋磊与盘古公司2011年9月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案双方当事人争议的焦点：一是双方签订的《商品房买卖合同》中没有填写交付房屋的时间，涉案房屋的交付时间如何确定；二是盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式、金额；三是宏伟房产公司对蒋磊的损失是否承担连带责任。关于双方签订的《商品房买卖合同》中没有填写交付房屋的时间，涉案房屋的交付时间如何确定的问题。《商品房买卖合同》中交付房屋时间是合同的主要内容，在《商品房买卖合同》签订过程中，合同的内容是出卖人填写的，交付房屋的时间主要是由作为出卖人的开发商依据其房屋施工建设的竣工时间进行确定，且一栋楼的房屋交付时间基本是相同的。所以合同中交付房屋的时间是由出卖人确定并填写的。本案中作为出卖人的盘古公司，在填写合同内容时，故意没有填写交付房屋的时间，所以造成合同对交付房屋的时间约定不明的责任应当由盘古公司承担。虽然盘古公司在本案合同中没有填写交付房屋的时间，但盘古公司在销售开发建设新世家7号楼住房的过程中与其他购买人签订了《商品房买卖合同》，且合同约定交付房屋的时间是2012年6月30日，因为交付房屋的时间主要是由作为出卖人的开发商依据其房屋施工建设竣工时间进行确定，且一栋楼的房屋交付时间基本是相同的。所以本案房屋的交付时间应当参照同期其他购房人与盘古公司签订的合同中约定的交付房屋时间确定交付日期。综上，盘古公司向蒋磊交付房屋的时间应当确定为2012年6月30日。关于盘古公司是否承担逾期交付房屋违约责任及违约金的计算方式、金额的问题。虽然本案合同中没有写明交付房屋的时间，但已经确定盘古公司交付房屋的时间为2012年6月30日。盘古公司在2012年6月30日没有向蒋磊交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定和法律规定承担逾期交付违约责任。关于承担违约责任的期限，结合双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定及已确定交付房屋的时间，盘古公司应当从2012年7月1日起承担违约责任。盘古公司提供的公证书证明2013年7月5日通知蒋磊接收房屋，所以盘古公司通知蒋磊交付房屋的时间应当确定为2013年7月5日。盘古公司逾期交付房屋的时间应当从2012年7月1日计算至2013年6月30日较为合理。合同约定的违约金为日万分之五，盘古公司提出其约定的违约金明显高于给蒋磊造成的损失，因盘古公司逾期交付房屋，造成蒋磊的房屋租金损失，所以应当减少。结合本案的具体情况，盘古公司逾期交付房屋，给蒋磊造成的损失是房屋的租金损失，结合本市房屋租金的价格，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，逾期交付房屋的违约金按照合同约定的50%计算较为合理。盘古公司应当承担逾期交付房屋的违约金为35182元（385554元×0.00025×365天）。盘古公司提出涉案房屋于2012年7月竣工，并通知蒋磊接收房屋，蒋磊不同意接收，所以盘古公司没有逾期交付房屋，不承担违约责任的理由。依据盘古公司提交的涉案工程的竣工验收备案表，盘古公司于2012年12月2日才提交该工程的竣工备案表，其提出2012年7月通知蒋磊接收房屋，该房屋并不具备交付条件。且盘古公司提供的公证书证明2013年7月5日才通知蒋磊接收房屋。综上，盘古公司提出的抗辩理由没有事实依据，不能成立。蒋磊要求将逾期交付房屋的违约金计算至实际交付房屋之日。因盘古公司于2013年7月5日已经通知蒋磊交付房屋，蒋磊以盘古公司没有支付违约金为由没有接收房屋，造成涉案房屋至今没有交付的责任并不是盘古公司的过错。所以蒋磊的该项请求没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。关于宏伟房产公司对蒋磊的损失是否承担连带责任的问题。在涉案工程的建设初期，因盘古公司没有成立，宏伟房产公司与盘古公司的法定代表人李学金联合建设该工程，2011年5月9日盘古公司成立后，盘古公司全部接收了涉案工程的建设和销售，并承继了该工程的全部权利义务。本案《商品房买卖合同》是蒋磊与盘古公司签订的，宏伟房产公司并不是合同的当事人，所以蒋磊要求宏伟房产公司承担该合同义务的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决：1.盘古公司于判决生效后5日内支付蒋磊逾期交付房屋违约金35182元；2.驳回蒋磊要求宏伟房产公司承担违约金的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费1390元，由蒋磊负担610元，盘古公司负担780元。盘古公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回蒋磊的原审诉讼请求，并由蒋磊承担一、二审诉讼费。事实及理由：1.原审在盘古公司与蒋磊没有约定交房时间的情况下，认定盘古公司向蒋磊交房时间为2012年6月30日与事实不符，违反法律规定。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，交房期限未约定是双方协商一致达成的，没有胁迫、欺诈等行为；原审推定盘古公司故意没有填写交房时间，没有证据证实，更没有事实和法律依据；原审认定一栋楼的房屋交付时间“基本”相同来认定合同双方约定交房时间“基本”和其他购买人一致不合理。2.双方签订的《商品房买卖合同》未约定房屋交付时间，不存在逾期交房问题。退一步讲，盘古公司即便承担违约责任，原审认定房屋租金也应当按照中卫市2012年统筹地区房屋租金进行计算，且该工程竣工日期为2012年12月2日，违约金只能计算至2012年12月2日。综上，原审判决违约金明显过高。蒋磊针对盘古公司的上诉理由答辩称：整栋楼的竣工时间是一致的，虽然双方没有约定交付时间，但应当参照其他购房合同中约定的交付时间。综上，请求驳回上诉，维持原判。宏伟房产公司针对盘古公司的上诉请求未提出答辩意见。二审期间，盘古公司向法庭提交中卫市建设质量监督站《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，拟证明：1.2012年8月10之前已实际交付业主使用；2.工程竣工验收与备案手续是分别的两个程序。蒋磊对于盘古公司的证据质证认为：对于证据的真实性无异议，但该证据不是竣工验收备案的手续，不能证明该房屋具备交付条件。宏伟房产公司对于盘古公司出示的证据无异议。本院对盘古公司出示的证据认证如下：因蒋磊、宏伟房产公司无异议，对其证明效力予以确认，该证据能够证明中卫市质量监督站发现盘古公司在未申请备案验收的情况下，擅自交付使用楼房的行为违法，曾督促盘古公司办理竣工验收备案手续。依据双方当事人一、二审陈述及一、二审确认效力的证据，对于原审查明“涉案工程竣工后，盘古公司要求蒋磊接收购买的房屋，蒋磊以盘古公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋”的事实，不予确认外，原审查明的其他事实，予以确认。另查明：双方在签订的《商品房买卖合同》第八条载明“出卖人应当在年月日（日期没有填写）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种（没有选择）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”，但没有填写交付时间和选择交付的条件。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。涉案工程竣工后，盘古公司在2012年7月28日之前，通知蒋磊接收购买的房屋，蒋磊以涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋。2012年8月10日，中卫市建设质量监督站发现盘古公司未对所建设楼房作验收，就交付客户使用，向盘古公司发出《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，确认盘古公司违法交付，责令盘古公司限期办理竣工验收及备案。2014年1月，盘古公司再次通知蒋磊交付房屋，蒋磊办理了房屋交接手续。本院认为：涉案当事人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自义务。本案在合同的履行过程中存在以下争议：一是盘古公司是否按照约定向蒋磊交付房屋的问题。由于蒋磊与盘古公司在商品房买卖合同中，既没有约定交付房屋的时间，也没有约定交付房屋所具备的条件。对此，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，按照合同的有关条款，能够确定合同约定有4种交付条件备选，因当事人没有选择，应确定为最早具备交付条件的选项，即“该商品房经验收合格”作为交付条件。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”；《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据以上规定能够确认，涉案商品房经由设计、施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格后，方可达到“该商品房经验收合格”的条件。本案中，盘古公司提供的《工程竣工验收备案表》能够证明，截止2012年12月2日涉案商品房经施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格。因此，涉案商品房从2012年12月2日起具备交付条件。对于交付时间，虽然双方没有约定，但是蒋磊按照合同约定先行全面履行了付款义务，按照诚实信用原则，盘古公司应在所建房屋符合交付条件时及时向蒋磊通知交付房屋。但盘古公司未提交证据证明其在2012年12月2日向蒋磊履行交付手续，而是在2013年7月5日才通过公证机关电话通知蒋磊办理交付手续，盘古公司构成逾期交付违约，应承担违约责任。违约期限应自2012年12月3日计算至2013年7月4日。原审确认盘古公司应向蒋磊交付房屋的时间为2012年6月30日认定有误，予以纠正。对于2013年7月5日之后的损失，因蒋磊拒绝接受盘古公司的交付，应由蒋磊自己承担。基于上述理由，对于盘古公司上诉提出因双方没有约定交付时间，盘古公司可以随时交付，不构成违约的意见，本院不予支持。二是违约金的计算标准问题。违约金的计算方法是当事人的自愿约定，在不违背法律规定的情形下，应按照约定履行。当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。盘古公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给蒋磊造成的损失，原审以中卫地区房屋租金作为参考值认定过高欠妥。按照《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”之规定，考虑到不纠正本案的违约金计算标准存在着侵害与该案相类似案件当事人利益的问题，故应对原审计算违约金的标准予以纠正。按合同约定的日万分之五计算，违约金为41061.50元（385554元×0.0005×213天，自2012年12月3日计算至2013年7月4日）。但该结果不利于盘古公司，鉴于蒋磊对原审判决结果没有提出上诉，表明蒋磊愿意接受原审判决结果，该行为也是蒋磊对其民事权利的处分，符合法律的规定，故对该判决结果予以维持。综上，原审认定事实基本清楚，实体处理适当。盘古公司的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐青山代理审判员　　周晓梅代理审判员　　董　瑶二〇一四年五月八日书　记　员　　杨彤彤本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。关注公众号“”