（2013）江民一初字第2182号

裁判日期: 2014-05-08

公开日期: 2014-10-23

案件名称

周存汝与陈雄、黄燕勤、第三人南宁市爱家房地产经纪有限公司暨反诉陈雄与周存汝、第三人南宁市爱家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市江南区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周存汝,陈雄,黄燕勤,南宁市爱家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百二十一条，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百二十条

全文

广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民事判决书（2013）江民一初字第2182号原告周存汝（反诉被告），男，住南宁市。委托代理人覃登攀，广西安信律师事务所律师。委托代理人何立文，广西金和泰律师事务所律师。被告陈雄（反诉原告），男，住南宁市。被告黄燕勤，女，住南宁市。上述被告共同委托代理人王秀良，广西国海律师事务所律师。上述被告共同委托代理人麦淑芳，广西国海律师事务所律师。第三人南宁市爱家房地产经纪有限公司，住所地南宁市。法定代表人梁业贵，经理。委托代理人黄玉平，南宁市爱家房地产经纪有限公司业务经理。原告周存汝诉被告陈雄、黄燕勤、第三人南宁市爱家房地产经纪有限公司暨反诉原告陈雄诉反诉被告周存汝、第三人南宁市爱家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，陈雄于2013年11月7日提出反诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了合并审理。原告周存汝委托代理人覃登攀、何立文、被告陈雄、黄燕勤及其委托代理人王秀良、麦淑芳、第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月19日原告和被告、第三人经三方协商签订了一份《房屋买卖中介服务合同书》。合同约定“被告将自己位于南宁市江南区白沙大道138号花之海12栋1单元402号房（房屋所有权证号为：01616615号）转让给原告，房屋总售价为560000元人民币”。合同签订当日，原告即付了人民币17500元定金给被告，随后原告依约向第三人交付了房屋评估费3000元人民币和代理服务费9700元人民币，同年7、8、9月份，原告多次催促被告履行合同办理房屋转让相关手续，但都被被告明确拒绝。合同第五条约定原告首付期房款人民币130000元予被告的期限是在被告房贷还清银行当日；同时还约定被告需在签订合同之日起五个工作日内到贷款银行申请提前还款，在贷款银行通知还款之日起五个工作日内还清所欠贷款本息后即协助被告办理该房屋的产权过户手续；合同第十一条第一款违约责任约定“被告不按期交付房产及相关证件，或原告不按期足额付款，或一方不及时履行办证、缴纳税费或贷款等各项相关义务的，每逾期一日，由违约方向守约方给付房款总额万分之一的违约金；逾期三十日仍未履行该项义务，守约方要求解除合同的（产权过户已完成的除外），则按定金罚则处理，要求继续履行的，则之后按每日房款总额万分之一计算违约金。”第十一条第二款约定“因被告违法保证义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，被告应双倍返还定金”。原告提交的证据有：1、房屋买卖中介服务合同书，证明原告与被告1、第三人存在房屋买卖关系。2、收据（陈雄），证明被告陈雄收取原告定金17500元。3、收据（房地产公司），证明原告履行合同义务交纳评估费、代理服务费。4、电话录音；5、短信，证据4、5共同证明被告陈雄明确拒绝履行合同义务，明确拒绝卖房给原告。6、情况说明书，证明被告陈雄以合同过期为由明确拒绝履行合同。原告提交的第二组证据有：1、结婚证，证明被告1陈雄和被告2黄燕勤系夫妻关系。2、房产证，证明原告与被告1所签房屋买卖合同的房产系被告1与被告2婚后共有财产。被告陈雄、黄燕勤辩称，一、因周存汝违约及第三人提供的中介服务存在严重瑕疵，答辩人已根据三方签订的《房屋买卖中介服务合同》第12条第一款行使约定解除权，《房屋买卖中介服务合同》已经解除，答辩人不需继续履行，更不需返还定金。周存汝在合同履行过程中存在以下几个方面的违约行为：1、根据《房屋买卖中介服务合同》第5条第一款的约定，周存汝应于合同签订当日支付定金贰万元整人民币，而他实际只支付了壹万柒仟伍佰元整人民币，比合同约定数额少付贰仟伍佰元人民币，即合同签订当日已存在违约行为。2、根据《房屋买卖中介服务合同》第5条的约定，被答辩人应于答辩人银行贷款还款当日一次付清首期款人民币壹拾叁万元整。于答辩人银行贷款还款当日付清的意思，无论是从双方交易目的还是保护买方权益角度，都应解释为：被答辩人携带首付款与答辩人一同前往银行，在被答辩人的监督下，答辩人将被答辩人支付的首付款用于偿还房贷，使房产得以解押，并可办理过户手续。答辩人于2013年5月20日向银行申请提前还贷，银行表示准备好钱款即可办理。答辩人随后多次致电第三人，要求其通知被答辩人共同前往银行办理还款手续，第三人均表示会联系好被答辩人后通知办理时间。经答辩人多次联系，第三人直至2013年6月21日才来电告知答辩人，已约好被答辩人于同年6月23日9时前往第三人处办理手续。但2013年6月23日，被答辩人不但未依约出现，连电话也始终处于无人接听状态。答辩人考虑到被答辩人屡次违约，并以实际行动表明拒绝继续履行合同，当即向第三人表示解除合同。3、因被答辩人购房需申请银行贷款，根据《房屋买卖中介服务合同》第1条、第3条、第5条第3款及第9条第2款、第3款的约定，被答辩人购房银行按揭贷款由第三人代办，被答辩人应于合同签订当日支付按揭服务佣金，且被答辩人须于2013年5月31日前向银行申请购房贷款，于合同签订之日起12个工作日（即2013年6月4日前）向丙方提交相关材料。但事实上，被答辩人也未能按合同约定按时向丙方提交材料。另外被答辩人向第三人支付费用的日期为2013年6月28日，已逾期达41日。二、第三人提供的中介服务存在严重瑕疵，并违反《城市房地产中介服务管理规定》中的禁止性规定。1、对公积金贷款政策不熟悉。根据《商品房买卖中介服务合同》第1条的约定“丙方受甲、乙双方共同委托，向甲、乙双方提供看房，居间、咨询、签约等房屋中介服务，并协助甲、乙双方进行代收、转付房屋买卖所需各项费用、办理购房按揭贷款手续、办理房屋产权转移登记手续及协助甲、乙方办理物业交接事宜”。第三人为答辩人、被答辩人提供的服务包括咨询及银行按揭贷款手续。对于被答辩人是否符合办理住房公积金贷款的条件，第三人应当在合同签订之前就能识别，并应告知被答辩人选择符合其自身情况的贷款方式，导致三方在签订《商品房买卖中介服务合同》时，被答辩人选择了公积金贷款并在合同上向答辩人明示。2、第三人未能履行通知义务，告知答辩人被答辩人未按约定于合同签订当日支付中介服务费的约定。根据《合同法》第六十条第二款的规定，第三人作为合同当事人之一，应履行通知义务，被答辩人迟迟不支付中介服务费，其履约能力及守约可能已大幅降低，第三人作为合同当事人及答辩人的委托人，必须及时通知答辩人上述情况，让答辩人及时采取救济办法，避免遭受不必要的损失。3、第三人为在明知被答辩人存在违约行为，答辩人已明确表示解除合同的情况下，仍然收取答辩人之中介服务费，并出具说明答辩人“拒绝”继续履行合同的《情况说明书》给被答辩人用于起诉答辩人，要求答辩人双倍返还定金给被答辩人的行为，已违反《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条“房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（一）……（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；”。根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。”的规定，答辩人保留向第三人追究其法律责任的权利。反诉人陈雄反诉称，2013年5月19日，反诉人、被反诉人及第三人签订了《房屋买卖中介服务合同》，被反诉人向反诉人购买位于南宁市江南区白沙大道138号花之海12栋1单元402号房（产权证号为：01616615号），第三人接受反诉人及被反诉人的委托，为买卖双方提供居间、咨询、签约等房屋中介服务，并协助双方进行代收、转付房屋买卖所需各项费用、办理购房按揭贷款手续、办理房屋产权转移登记手续及协助办理物业交接事宜。反诉人于合同签订当日即向第三人移交房屋产权证及房屋完税证明原件，供第三人办理本次房屋买卖相关手续。根据三方签订的《房屋买卖中介服务合同》的约定，被反诉人应在合同签订当日分别向反诉人支付定金壹万元整，向第三人支付中介服务费玖仟柒佰元整。但被反诉人当日仅向反诉人支付了部分定金（人民币壹万柒仟伍佰元整）。反诉人依约申请房屋提前还贷，银行表示准备好钱款就可随时办理。随后反诉人多次联系第三人告知被反诉人可随时办理房屋提前还款手续，第三人均表示会与被反诉人约好时间再通知反诉人。经反诉人多次要求，第三人才于2013年6月21日致电反诉人，表示已和被反诉人约好在2013年6月23日上午9时到第三人处办理上述手续。2013年6月23日上午，反诉人如约到第三人处等候办理手续。令人气愤的是，被反诉人竟失约未到，并拒绝接听反诉人及第三人的联系电话。反诉人认为被反诉人已一再违约，以实际行动表明拒绝继续履行合同，当即向第三人表示要根据三方合同第十一条第一款约定解除合同，并按第十一条第二款约定罚没被反诉人已支付的定金，并要求第三人返还房产证及房屋完税证明原件，但第三人的工作人员表示需请示公司领导，未予返还。被反诉人又在7、8、9月多次致电反诉人，要求继续履行三方合同，反诉人均明确表示因为被反诉人的违约行为，反诉人已行使约定解除权，三方合同已对反诉人无法律约束力。直至反诉人收到贵院传票，告知反诉人被反诉人已向贵院提起诉讼，诉称因反诉人拒绝履行合同要求解除三方合同，要求反诉人双倍返还定金。被反诉人还向贵院提交了包含第三人出具的，能证明反诉人“拒绝履行合同”的相关证据。被反诉人屡屡致电反诉人要求履行合同却不提支付定金余额款及用于偿还房贷的首期款，而第三人又迟迟不予返还反诉人的房产证及房屋完税证明原件，只是为了制作反诉人所谓“违约”的证据，被反诉人的行为实在令人不齿。反诉人有意再次出售房屋，均屡屡因为无法提供房产证及房屋契税证明原件而无法成交。恳请法院依法判决：1、被反诉人向反诉人支付违约金人民币壹仟陆佰元整（违约金自2013年5月20日起计算至2013年6月23日止）；2、第三人归还反诉人的房产证及契税原件；3、被反诉人承担本案诉讼费。陈雄、黄燕勤提交的证据有：1、房屋买卖中介服务合同，证明商品房买卖关系中三方权利义务。2、收据，证明原告存在未按合同约定的时间及金额支付定金及中介服务费等违约行为的事实。3、通话录音，证明原告在2013年6月23日未如约到第三人处办理手续的事实。4、收件收据，证明被告陈雄将房产证及房屋契税完税证明原件移交给南宁市爱家房地产紧急有限公司。5、手机短信，证明被告陈雄已按要求申请提前还贷及只待原告备好收起款即可办理房屋提前还贷手续。第三人陈述称，1、对于房产证，按中介公司的规定，只要签属了房屋买卖合同，就由中介公司代管房产证，如有一方没有履行义务，为了保护买方不被卖方一房多卖，中介公司才保管，在双方没有在中介公司中止房屋买卖合同之前，中介公司有权保管房产证；2、反诉人陈述已经多次告诉第三人要没收定金，双方发生争执时才说要没收定金，买方没有说要终止合同，对于中介服务费，因为买方工作原因没有按时给中介费第三人，最后还是交了中介服务费，第三人已经和反诉人沟通，要其来办理中介服务买卖手续，反诉人一直以合同过期为由拒绝第三人的过户请求。第三人未提交书面证据。根据各方当事人的诉辩和第三人的陈述，本案的争议焦点为：1、三方当事人所签订的《房屋买卖中介服务合同书》是否合法有效？2、原告（被反诉人）、被告（反诉人）是否存在违约情形？3、本诉及反诉的各项请求是否成立？经庭审质证，陈雄对周存汝提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，其中证据4、5、6反过来证明了周存汝逾期履行相关手续导致合同无法实现的事实；周存汝对陈雄提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议；对证据5、6的真实性有异议，认为陈雄是在知道自己存在违约行为之后所作出的一些补救措施，其是否与事实相符无法证实。综合上述质证及庭审笔录等材料，本院确认以下法律事实：2013年5月19日，周存汝、陈雄、南宁市爱家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖中介服务合同书》，载明周存汝以公积金贷款方式购买陈雄名下位于南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑花之海12栋1单元402号房屋（邕房权证字第016166**号），总价款为560000元人民币，南宁市爱家房地产经纪有限公司提供看房、居间、咨询、签约等房屋中介服务，并协助双方进行代收、转付房屋买卖所需各项费用、办理购房按揭贷款手续、办理房屋产权转移登记手续、办理物业交接等事宜。合同载明，周存汝应于合同签署时向陈雄一次性支付定金20000元；房屋首期款130000元，周存汝应于陈雄贷款银行还款当日一次性支付给陈雄房屋首期款130000元；剩余房款410000元，周存汝通过银行按揭付款，并补充约定该按揭为公积金贷款。同时载明陈雄必须在签订合同之日起五个工作日内到贷款银行申请提前还款，在贷款银行通知还款之日起五个工作日内还清所欠贷款本息。周存汝、陈雄应于合同签订之日起十二个工作日内向南宁市爱家房地产经纪有限公司移交办理房屋产权转移登记、按揭贷款等所需的各项材料。同日，周存汝向陈雄支付购买房屋定金款17500元。之后，周存汝因公积金贷款额度不足无法办理银行按揭贷款，陈雄没有按约还清房屋所欠贷款本息，导致合同无法履行，双方发生纠纷诉至本院。本院认为，一、陈雄、周存汝、南宁市爱家房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖中介服务合同书》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应依照合同的约定履行各自义务。合同履行过程中，周存汝因个人公积金贷款额度不足，无法办理银行按揭贷款；陈雄没有按约还清所欠银行贷款本息，导致房屋无法办理产权过户手续，双方的行为都可以致使合同目的无法实现。对此，周存汝与陈雄都存在过错，并负有同等责任。周存汝提交的2013年7月20日与陈雄的通话记录证实了陈雄作出了明确表示不履行合同主要债务的意思表示，合同继续履行下去已经没有任何实际意义。因此，本院对周存汝、陈雄、南宁爱家房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖中介服务合同书》予以解除，解除时间为2013年7月20日。二、本诉方面。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百二十一条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因周存汝和陈雄的违约行为，导致合同目的无法实现，双方都存在过错，应承担同等责任。本院已确认周存汝、陈雄所签订合同予以解除，双方应当各自返还已收款项，恢复原状。定金的双倍返还是在收取定金一方全部违约的情况下行使的，本案中，因双方违约责任相当，定金不宜按双倍返还，按原数返还才显公平，故对于周存汝请求判令陈雄双倍返还定金的诉请，本院支持17500元，超过部分不予支持。虽然被告陈雄与被告黄燕勤系夫妻关系，但本案是合同纠纷之诉，黄燕勤不是本合同的相对人，不受合同约束，原告周存汝请求被告黄燕勤连带承担合同责任，本院不予支持。三、反诉方面。周存汝在履行合同中存在违约行为导致合同无法履行，陈雄请求支付违约金有理有据，本院予以支持。根据合同约定，周存汝应当在2013年5月31日前向银行申请购房贷款。至上述日期时，周存汝知道或应当知道其个人公积金贷款额度不足，无法履行合同约定内容。由此，周存汝的违约时间应当从合同约定办理购房按揭贷款之日即2013年5月31日起算。违约金计算至合同解除之日即2013年7月20日止。陈雄在反诉中请求支付违约金的时间至2013年6月23日止，是其自由处分个人合法权益的行为，不损害第三人和社会公共利益，本院予以认可。根据合同约定，一方违约的，每逾期一日，由违约方向守约方给付房款总额万分之一的违约金。结合双方各自承担50%的过错责任，周存汝应向陈雄支付违约金560000元×0.0001／天×23天×50%＝644元。本院已对周存汝、陈雄、南宁爱家房地产经纪有限公司所签订的合同予以解除，各方当事人之间尚未履行的义务，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况，各方可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。南宁市爱家房地产经纪有限公司在本次合同中，提供了看房、居间、咨询、签约等中介服务，已经履行了主要义务，对于履行了主要义务所付出的劳动而获得的报酬可以不予返还；至于其他协助义务，因周存汝、陈雄的违约行为导致无法实现合同目的，南宁市爱家房地产经纪有限公司已没有继续履行协助义务的实际意义，其应当向陈雄返还为办理房产过户所移交的房产证及契税原件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除陈雄、周存汝、南宁市爱家房地产经纪有限公司于2013年5月19日签订的《房屋买卖中介服务合同书》；二、陈雄应向周存汝返还定金17500元；三、周存汝应向陈雄支付违约金644元；四、南宁市爱家房地产经纪有限公司应向陈雄返还邕房权证字第016166**号房屋的房产证及契税证；五、驳回本诉原告周存汝的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈雄的其他诉讼请求。本诉案件受理费337元，由周存汝承担168.5元，陈雄承担168.5元；反诉案件受理费25元，由周存汝承担12.5元，陈雄承担12.5元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费337元，反诉案件受理费25元），款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　蒙永富人民陪审员　　姚春志人民陪审员　　农振忠二〇一四年五月八日书　记　员　　林春荣附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关注公众号“”