（2013）汤民三初字第177号
裁判日期: 2014-05-07
公开日期: 2014-07-18
案件名称
汤阴县城关镇北关村村民委员会诉安阳市盛和房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
汤阴县人民法院
所属地区
汤阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤阴县城关镇北关村村民委员会,安阳市盛和房地产开发有限责任公司,中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款
全文
河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2013）汤民三初字第177号原告汤阴县城关镇北关村村民委员会，住所地：汤阴县城关镇北关村。法定代表人陈建民，该村村民委员会主任。委托代理人郭鹏，汤阴县法律援助中心律师。被告安阳市盛和房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市昌泰路六号。法定代表人来福生，该公司总经理。委托代理人王长军，河南精忠律师事务所律师。被告中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司，住所地：安阳市中华路中段。公司负责人王坤，该公司总经理。委托代理人韩晓丹，该公司职工。委托代理人谢中海，河南中丰律师事务所律师。原告汤阴县城关镇北关村村民委员会（以下简称汤阴县北关村委会）诉被告安阳市盛和房地产开发有限责任公司（以下简称安阳盛和房地产公司）、中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司（以下简称中国移动安阳分公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北关村委会的法定代表人陈建民及该村委委托代理人郭鹏、被告安阳盛和房地产公司委托代理人王长军、中国移动安阳分公司委托代理人韩晓丹、谢中海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤阴县北关村委会诉称，2006年下半年，为响应县委、政府美化汤阴形象的号召，我村两委会研究决定，拆除为由人民路中段路北北关村委会大楼和北关村营业楼，在该土地上新建北关村商住楼。后经人介绍，北关村委会和赵卫东挂靠的安阳盛和房地产公司签订《合作建房协议书》，约定：1、双方合作开发建设北关村商住楼；2、商住楼建成后一楼商用房门面房14间归北关村委会所有；3、商住楼二楼以上所有住宅归安阳盛和房地产公司所有，由该公司自行销售。2008年，商住楼建成后，安阳盛和房地产公司将一楼14间商用房交付我村委会。后安阳盛和房地产公司与中国移动安阳分公司签订商品房买卖协议书一份，未经原告同意，安阳盛和房地产公司将原告所有的14间商用房中的6间售予中国移动安阳分公司。安阳盛和房地产公司侵犯原告的房屋所有权，现诉至法院，请求：1、依法确认位于汤阴县人民路中段路北的北关商住楼一楼商用房6间归原告所有；2、依法确认被告安阳盛和房地产公司与被告中国移动安阳分公司签订的商品房买卖合同无效；3、依法判令被告安阳盛和房地产公司协助原告办理汤阴县人民路中段路北的北关商住楼一楼商用房6间的所有权登记。被告安阳盛和房地产公司辩称，在建房之初，我公司与村委会协商过门面房归属问题及相关事项，因村委会未按约履行承担拆迁安置、土地补偿等相关费用，135万元土地出让金均是我公司缴纳，商品房土地证、预售许可证等均登记在我公司名下，故本案诉争房产应归我公司所有，我公司与中国移动安阳分公司签订的商品房买卖合同应认定有效，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。纠纷发生后，我公司曾给原告出具过承诺书，但我公司未与中国移动安阳分公司协商，也未经该公司同意。现我公司正多方筹集资金，以便解决相关问题。被告中国移动安阳分公司辩称，2008年9月22日，我公司与安阳盛和房地产公司签订商品房买卖合同，现我公司已根据合同约定向安阳仲裁委员会提出的仲裁申请已被受理，故应裁定驳回原告起诉。原告所诉称其与安阳盛和房地产公司之间存在《合作建房协议书》，并持有安阳盛和房地产公司2013年4月25日向其出具的《承诺书》，均是串通损害我公司合法权益的情形，也未形成合法债权。原告诉称安阳盛和房地产公司已将涉案房屋向村委会交付、已属村委会所有，与事实不符，与法律相悖。我公司对本案诉争房屋是在善意情况下有偿支付合理对价取得，在接收后也已实际占用、适用至今，安阳盛和房地产公司已将房屋物权让与我公司，我公司对房屋的所有权应得到支持，原告诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，盛和房地产公司于2013年4月25日出具的承诺书显示：2006年盛和房地产公司与汤阴县北关村委会签订合作建房协议，协议约定：双方合作建设开发人民路中段路北的北关村商住楼，建成后商住楼一楼商用房（门面房）14间归北关村委会所有。2007年9月10日，原告收到汤阴县国土资源局划拨的81万元。2007年12月3日，盛和房地产公司北关商住楼项目负责人赵卫东取走该81万元现金，对赵卫东取走该款的性质，各方认定不一：原告认为此款为村委会得到征用土地补偿金后，又作为合作建房时的出资由盛和房地产公司取走，盛和房地产公司、中国移动安阳分公司对此款的支取事实均不持异议，但盛和房地产公司认为此款是该公司在缴纳135万元土地出让金后应得60%的政策性返还，二被告公司均认为此81万元不应认定为原告的合作建房出资款。2007年7月22日盛和房地产公司取得建设工程规划许可证，2007年8月10日取得建设工程施工许可证，2009年6月18日取得商品房预售许可证，2009年11月19日取得土地使用权证。北关商住楼建成后，项目负责人赵卫东指派李东风于2008年7月1日与原告签订房屋租赁协议，协议约定：甲方（汤阴县北关村委会）自愿将位于人民路北侧保险公司西侧北关商住楼壹层门面全部租赁给乙方（东头、西头各通道壹间，中间门面房壹拾肆间），租赁期限为2008年8月1日至2028年8月1日，租赁费每年18万元于每年8月1日前交清，违约责任：如甲方中途违约收回房屋，退还乙方以前交纳的全部房屋租赁费。如乙方中途违约不租赁房屋，全部交清未到期的租赁费。再查明，自2013年1月30日始，赵卫东、李东风均未再向原告交纳商住楼14间门面房租赁费。在原告催要租赁费过程中，发现盛和房地产公司就案涉14间房屋分别与中国移动安阳分公司以及案外人于长江签订商品房买卖合同。2008年9月22日，盛和房地产公司就北关商住楼第一幢一层西头6间房屋与中国移动安阳分公司签订GF-2003-0171200802047号商品房买卖合同，双方约定房屋价款为1675712元，并于合同第19条约定在合同履行过程中发生争议双方又协商解决不成的，提交安阳仲裁委员会仲裁。中国移动安阳分公司于2008年10月7日取得不动产统一发票，并对商品房买卖合同中的6间房屋使用至今，该公司主张其已善意取得房屋所有权但未取得所有权证书。另查明，纠纷发生后，盛和房地产公司在其2013年4月25日出具的承诺书中除对其与原告2006年合作建房约定予以认可外，同时承诺：1、北关村商住楼一楼门面房14间属北关村委会所有；2、保证2013年6月25日前解除与于长江、移动公司签订的商品房买卖合同书。并办结北关商住楼一楼东头7间、西头1间门面房房产所有权证书（证书号：20120014、15、16、17、18）注销登记；3、于长江、移动公司的房款及损失由安阳市盛和房地产开发有限公司退还、赔偿；4、安阳市盛和房地产开发有限公司于2013年5月25日前协助北关村委会办理北关商住楼一楼东14间门面房房屋所有权登记。庭审中，盛和房地产公司对建房之初与原告协商过门面房归属问题及相关事项的事实予以认可，又辩称原告未按约履行承担拆迁安置、土地补偿等相关费用，故与原告就土地使用、拆迁补偿、安置上存在诸多争议，但承认其于2013年4月25日出具承诺书时并未受到胁迫。还查明，被告中国移动安阳分公司就其与盛和房地产公司商品房买卖合同纠纷于2013年5月19日向安阳仲裁委员会申请仲裁，请求确认2008年9月22日商品房买卖合同合法有效，并请求确认合同约定的房屋产权归申请人所有，依法裁决被申请人盛和房地产公司履行合同约定的产权登记义务、承担违约金28487.1元及仲裁费用，该仲裁申请已于2013年6月25日被安阳仲裁委员会受理。上述事实有当事人陈述、原告提供的书证等证据予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，汤阴县北关村委会诉称其与盛和房地产公司于2006年约定合作开发北关商住楼的事实，可由盛和房地产公司在2013年4月25日出具承诺书、2007年12月3日盛和房地产公司北关商住楼项目负责人赵卫东从原告处取走81万元现金、赵卫东指派李东风于2008年7月1日与原告签订房屋租赁协议及缴纳租赁费等行为相互印证。盛和发地产公司作为有资质的房地产开发公司依法取得土地使用权后，北关村村委会出资参与合作开发北关商住楼，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，上述约定有效，其两者间2006年约定属于拆迁补偿安置协议，又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当盛和房地产公司明确约定以位置特定的房屋对原告予以补偿安置，如盛和房地产公司将该补偿安置房屋另行出卖给中国移动安阳分公司，原告作为被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持，且本案所涉房屋为合法建筑，依照物权法规定，合法建造房屋这一事实行为，自事实行为成就时发生效力，即原告在14间房屋建成时就原始取得所有权，故原告要求确认其对案涉6间房屋所有权的诉请应予支持。原告请求确认二被告公司之间的商品房买卖合同无效，因中国移动安阳分公司就其与盛和房地产公司商品房买卖合同效力已申请仲裁并被受理，故本院对原告的该项诉请不再作出处理。盛和房地产公司在其2013年4月25日出具的承诺书中承诺于2013年5月25日前协助原告办理案涉房屋的所有权登记，此为盛和房地产公司在未受胁迫情形下的真实意思表示，其逾期未履行该义务有违诚信，原告得请求其承担继续履行的违约责任。中国移动安阳分公司所主张的不动产善意取得，因不动产未进行所有权登记，故本院对此项抗辩理由不予采纳，其在商品房买卖合同中所受损失，可向合同相对方另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、确认原告汤阴县城关镇北关村村民委员会对汤阴县人民路中段路北北关商住楼第一幢一层西头商用房6间（现为中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司汤阴人民路营业厅）的所有权；二、被告安阳市盛和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告汤阴县城关镇北关村村民委员会办理汤阴县人民路中段路北北关商住楼第一幢一层西头商用房6间的所有权登记；三、驳回原告汤阴县城关镇北关村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费19881元，由原告汤阴县城关镇北关村村民委员会负担6627元，被告安阳市盛和房地产开发有限责任公司负担13254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 王 斌代理审判员 王 冰人民陪审员 石慧云二〇一四年五月七日书 记 员 仝月琦 来源：