（2013）新法民一初字第576号

裁判日期: 2014-05-07

公开日期: 2014-09-24

案件名称

袁伦梅、廖斌辉与湖南凤翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审判决书

法院

新化县人民法院

所属地区

新化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁伦梅,廖斌辉,湖南凤翔房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二十九条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条，第一百三十三条，第一百三十五条，第一百三十六条，第一百三十八条，第十六条第一款，第十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

湖南省新化县人民法院民事判决书（2013）新法民一初字第576号原告袁伦梅，女，1982年10月16日出生，汉族，居民。原告廖斌辉，男，1980年2月22日出生，汉族，居民。委托代理人伍玉龙，新化县天骄法律服务所法律工作者。被告湖南凤翔房地产开发有限公司。住所地：新化县上梅镇华新社区。法定代表人缐怀东，该公司董事长。委托代理人马丽娟，女，1977年9月6日出生，汉族，该公司财务经理，委托代理人陈玉，湖南梁文律师事务所律师。原告袁伦梅、廖斌辉与被告湖南凤翔房地产开发有限公司（以下简称凤翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月8日诉至本院，本院受理后，依法由审判员刘登寿担任审判长，与审判员康静，人民陪审员余国初组成合议庭，于2013年6月13日、2013年6月26日、2014年4月24日三次公开开庭进行了审理。原告袁伦梅、廖斌辉及其委托代理人伍玉龙，被告凤翔公司的委托代理人马丽娟、陈玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁伦梅、廖斌辉诉称，2011年4月10日，原告在被告凤翔公司位于新化县上梅镇城西街所开发的“北京城”购买住房一套。现原告的合同义务已履行到位，但被告迟迟不予交房，被告的行为违反了法律的规定，严重损害了原告的合法权益，现要求被告立即交付两证（国土使用证、房屋产权证）并赔偿原告从合同约定交房之日起到实际交房之日止的违约金，及其他经济损失50000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：袁伦梅、廖斌辉的身份证复印件，以证明原告的身份情况；购房合同，以证明原告与被告签订房屋买卖合同的情况及合同约定内容的情况；租房协议，以证明因被告未按期交房，原告在外租赁房屋，每年租金4800元；承诺书，以证明被告存在严重的违约行为。被告对原告提交的证据的质证意见是：证据1、2，予以认可，对证据3，租房协议有异议，与本案无关证据；4，真实性无异议，但该承诺系附条件的承诺。被告凤翔公司辩称，被告与原告签订的合同是真实的，被告予以认可。被告违约的原因客观方面是由于阻工，造成延期交房。关于交付两证的问题，合同附件四中明确约定，被告在书面通知原告交房之日起365日内交付两证，被告方现在仍可以承诺在交付房屋起365日内交付两证。关于违约金，是对损失的填补，当前市场行情，全国各地日违约金都在万分之零点五，违约金万分之三，明显高于全国水平，原告的主要损失是房租损失，当前行情一般租金为每月600-1000元，造成租金损失是每年7000-12000元，而双方约定的违约金达到每年20000-30000元，明显高于损失，合理的违约金计算方式是以统一赔付365天比较适合，被告提出请求依合同法规定适当减少。其他经济损失50000元既没有法律理由也没有法律依据，不能予以认可。原告未经公司允许于2013年7月25日私自装修。被告的承诺是附条件的承诺，不能作为原告方主张无限期违约金的依据。被告为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：1、被告企业注册登记资料复印件，以证明被告的法人资格情况；2、房地产企业开发资质证书复印件，以证明被告具有房地产开发资质；3、建设用地规划许可证复印件，以证明被告已合法取得“北京城”项目的建设用地规划许可；4、国有土地使用权出让使用合同复印件，以证明被告已合法取得“北京城”项目的国有土地使用权；5、建设工程施工许可证复印件，以证明被告已合法取得该项目的施工许可；6、商品房预售许可证，以证明被告合法取得预售商品房资格；7、执勤人员名单；8、影像光盘；9、曾维保、曾斌等上访事件汇报及会议纪要；10、新化瓷厂高标准住宅小区建设协调服务小组会议纪要；11、2013年1月28日、2月4日、3月29日三天的工作日志；12、对罗平安、杨锦的调查笔录；证据7-12，以证明被告在“北京城”项目施工过程中多次遭遇阻工，导致不能如期交房，有关部门多次协调处理亦未果的情况。13、对证人罗珍的调查笔录，14、对证人邹和发的调查笔录；15、对证人毛婷珍的调查笔录；16、对证人彭益中的调查笔录；证据13-16，以证明新化县上梅镇新洋路附近居民租金市场行情在每月300-500元内上下浮动。17、凤翔公司财务凭证（租房）复印件，以证明被告凤翔公司租房的租金情况；原告对被告提交的证据质证如下：对证据1-6无异议，但证据7-12不能作为本案定案依据。本案原告与被告之间是房屋买卖合同纠纷，被告不能按时交付房屋当然有一些客观原因，但这些原因与原告没有任何关系，参与阻工的是本案的案外人，这些证据可以作为凤翔公司起诉阻工人员的依据，但要用这些证据抗辩本案原告不能得到支持；证据13-17存在片面性，无法全面真实的反映2012年-2014年新洋路附近的房屋租金情况，不应予以采纳。本院依职权调取如下证据：1、新化县房地产经营管理中心证明，证实关于2010年至今新化县上梅镇华新社区地段房屋租金标准，直管公房属砖混结构房屋为每月每平方价2.7元，市场行情在此基础上加倍计租。原告对本院调取证据的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，原告方的经济损失应直接按合同约定计算违约金。被告对本院调取的证据无异议。对原告提交的证据，本院的认证意见是：证据1、2，被告无异议，本院予以认定；证据3，真实性无法确定，根据本案其他证据及客观情况予以综合认定；证据4，对真实性予以认定，系附条件的承诺，对其证明目的不予认定。对被告提交的证据，本院的认证意见是：证据1-6，原告经质证无异议，予以认定；证据7-12，与本案无直接因果关系，对证明被告在施工过程中遭遇阻工的事实予以认定；证据13-17，真实性予以认定，但无法全面真实反映2012年-2014年新化县上梅镇新洋路附近的房屋租金情况，本院酌情认定。对本院调取的证据，原、被告双方均未提出实质性异议，本院予以认定。根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，本案确认以下基本事实：原告袁伦梅、廖斌辉于2011年4月10日与被告凤翔公司签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买被告所开发的位于新化县上梅镇城西街“北京城”西区22号楼2单元502号住房，该房屋面积为139.97平方米，每平方米价格为1898.00元，共计265663元。该合同同时约定：“2011年12月31日前交付房屋；逾期不超过90日，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但最长赔付期限不超过365天。”该合同第15条及补充协议第10条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在签订购房合同当日首付购房款85663元，余款180000元办理了银行按揭手续。房屋建设过程中，多次遭遇阻工，致使建设工程多次停工。合同约定的交房时间届满，被告未按期交付房屋。2013年1月4日，被告凤翔公司出具承诺书，承诺为使项目顺利进行，在任何时候，任何人不堵门、不阻工、不闹事的环境下，对延期交房超过2012年12月31日以后的仍按原合同的赔偿标准执行，直到交房为止。经查，该房屋至今未经相关行政部门验收合格，未办理国有土地使用权证和房屋产权证。庭审中，被告方陈述称原告于2013年7月25日开始装修该商品房。该房屋同地段房租标准，根据新化县房地产经营管理中心的证明，2010年至今砖混结构房屋，直管公房房租每月每平方2.7元，市场行情价在此基础上加倍计租。本案双方争议的焦点：违约金应如何计算；原告要求交付两证及赔偿其他经济损失50000元是否应当支持。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告签订了购房合同，该合同对双方的权利义务进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告理应按合同的约定履行，被告未履行合同约定的义务，未按期交付房屋给原告，被告的行为构成违约，原告要求被告支付违约金，本院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。虽然被告所开发的房屋尚未经验收合格，尚未达到房屋交付使用的条件，但原告已装修入住该房屋，故应视为被告已将该房屋交付原告使用。《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。最高人民法院关于适用《合同法解释（二）29条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、并作出裁定。本案中，与房租损失相比，原、被告双方合同约定的违约金偏高，且从本案的实际情况看，被告延期交房存在一定客观因素，被告出具的承诺书亦附有一定条件，为使“北京城”项目顺利竣工，早日将经验收合格的房屋交付给众业主，从有利于社会经济发展，衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益出发，故对被告主张减少违约金超出损失较高的部分，本院予以部分支持。原告在与被告签订商品房买卖合同时支付购房款85663元，余款180000元办理了银行按揭，故应以总价款265663元为基数计算违约金，被告应在2011年12月31日前交付房屋给原告，庭审中，被告称原告已于2013年7月25日开始装修，原、被告双方合同约定最长赔付期限不超过365天，但被告延期交房的违约事实客观存在，故其延期交房期限应从2011年12月31日计算至2013年7月25日，原、被告双方约定违约金为每日万分之三，根据上述意见予以适当减少，以365天按每日万分之三计算即265663元×365天×3÷10000＝29090元，超出的7个月按房租每月每平方米价6元确定违约金，即139.97平方米×7元×6=5879元。对原告要求被告支付两证的请求，因原、被告合同约定是由被告履行协助原告办理两证的义务，且两证的办理涉及行政机关行政权的行使，本院不宜直接判决，由被告立即交付原告两证；对原告要求被告赔偿其他经济损失50000元的诉求，因在本案中已计算违约金，违约金本身具有财产补偿性，且证据不充分，故对原告要求被告赔偿经济损失50000元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、由被告湖南凤翔房地产开发有限公司于本判决生效后15日内一次性支付原告袁伦梅、廖斌辉34129元；二、驳回原告袁伦梅、廖斌辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2470元，由被告湖南凤翔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审　判　长　　刘登寿审　判　员　　康　静人民陪审员　　余国初二〇一四年五月七日代理书记员　　吴再华附相关法律条文的适用对《中华人民共和国合同法》的适用第四十四条第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。对最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的适用第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。如果当事人在合同约定中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所用权转移登记的，当事人应按约定履行义务。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。微信公众号“”