（2014）泉民终字第1563号
裁判日期: 2014-05-07
公开日期: 2014-10-23
案件名称
上诉人福建宝峰轻工有限公司与被上诉人李加泉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建宝峰轻工有限公司,李加泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事��讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第1563号上诉人（原审原告）福建宝峰轻工有限公司，住所地泉州市泉港区山腰驿峰路边。组织机构代码：75138992-6。法定代表人曾东升，该公司总经理。委托代理人郑维俨、倪达思，福建中言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李加泉，男，汉族，住福建省惠安县。委托代理人庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。上诉人福建宝峰轻工有限公司（下称宝峰公司）因与被上诉人李加泉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2013）港民初字第219号民事判��，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2011年11月1日，宝峰公司的法定代表人曾东升与李加泉签订《房屋租赁协议》，约定：将宝峰公司址在泉州市泉港区驿峰路宝峰工业园办公大楼一楼的部分店面房产（建筑面积536平方米）出租给李加泉作为经营建材之用，租期共计4年，即自2011年10月17日起至2015年10月16日止；每月租金为9元／平方米，即每月应付租金5360元-536元=4824元；水电费以电业局和自来水公司规定的电价即每度0.95元和水费每吨2元收取，由李加泉及时交纳宝峰公司；李加泉应于每月的5日前支付宝峰公司当月租金，李加泉应将租金交付宝峰公司或宝峰公司指定的代理人或直接汇入宝峰公司指定的银行账户，宝峰公司收取租金后应开具收条给李加泉；李加泉未按协议约定按时全额支付租金，除补交租金外，还应支��宝峰公司按应交租金每日3‰计算的逾期付款违约金；宝峰公司有权终止本协议，但应提前三个月通知李加泉，征得李加泉同意，协议解除，宝峰公司应免收李加泉最后一个月租金；李加泉未按期、足额交纳租金超过30日的，宝峰公司有权解除或终止协议；李加泉在本协议签订后5日内支付宝峰公司2000元的履约保证金，租赁期满后，若李加泉无违约行为，则履约保证金无息退还李加泉（5日内退还，超过一天按3‰赔偿李加泉），若李加泉在协议履行过程中出现违约行为或协议约定的其他行为，则须向宝峰公司支付违约金；租赁期限内，若李加泉单方提前终止本协议，则应赔偿宝峰公司一个月租金，若宝峰公司无故提前终止本协议，应赔偿李加泉经济损失，等等。2013年1月6日，宝峰公司诉诸法院。庭审时，双方共认现《房屋租赁协议》实际已经解除，而且宝峰公司已将��述诉争店面另行租赁他人。原审判决认为，宝峰公司与李加泉于2011年11月1日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国有关法律、法规的规定，合法有效，予以认定。宝峰公司于2012年6月20日未经李加泉同意强行关闭诉争店面以及现该租赁物已由宝峰公司另行租赁他人的事实清楚，证据充分，亦予以认定。因李加泉实际承租诉争店面的期间自2011年10月17日起至2012年6月19日止，故李加泉应付宝峰公司租赁诉争店面的租金计算期间为自2011年10月17日起至2012年6月19日止，鉴于李加泉已经支付宝峰公司自2011年10月17日至2012年5月16日止的租金，尚欠宝峰公司自2012年5月17日起至2012年6月19日止的租金人民币5306.40元，该款李加泉应予偿付。因李加泉在协议签订后支付了宝峰公司履约保证金2000元，而宝峰公司于2012年6月20日采取切断电源方式关闭李加泉店门致使其无法对外经营，应属宝峰公司违约，故宝峰公司应退还李加泉该履约保证金2000元，该款应抵扣李加泉应支付宝峰公司的部分租金，抵扣后，李加泉仍应支付宝峰公司租金3306.40元。故对宝峰公司诉求李加泉偿付租金37296元，予以部分支持。另外，因双方在履行《房屋租赁协议书》过程中，宝峰公司于2012年6月20日强行关闭诉争店面，故逾期付款违约金的起算期间应自2012年6月20日起至判决确定付款之日止。同时，对逾期付款违约金的计算标准问题，因双方在协议中约定若逾期全额交付租金，则按应交租金的3‰计算逾期付款违约金，经依法释明，李加泉认为该标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失，因此，结合案件实际，逾期付款违约金的计算标准以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。宝峰公司主张由李加泉赔偿因单方提前终止租赁合同的损失人民币4824元和由李加泉支付宝峰公司水电费计人民币3211.12元，未能提供相应的证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十三条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李加泉应于判决生效之日起十��内偿付宝峰公司租金人民币3306.40元及逾期付款违约金（自2012年6月20日起至判决确定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回宝峰公司的其他诉讼请求。如果李加泉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1530元，由宝峰公司负担1400元，李加泉负担130元。李加泉负担的款项，限于判决生效之日起七日内交纳。原审判决宣判后，宝峰公司不服，向本院提起上诉。上诉人宝峰公司上诉称：一、本案双方当事人发生租赁关系的时间是从2010年10月17日起至2012年9月30日，其中2010年10月17日至2011年10月17日的租金为每月2800元。2011年10月17日至2012年9月30日的租金为每月4824元，该事实有宝峰公司提供的两份租赁合同为证，李加泉对该两份合同的真实性也无异议，应依法予以确认。李加泉应交的租金总额为111748.8元，李加泉提出已付清所有租金，则举证责任应在李加泉，原审判决在李加泉举证不足的情况下仅凭李加泉单方说辞就认定其没有拖欠37296元的租金是错误的。二、租赁合同尚在租赁期内李加泉就已搬离承租房屋，单方解除合同。宝峰公司主张李加泉搬走并交房屋移交给宝峰公司的时间为2012年9月30日，李加泉主张搬走并交付房屋的时间为2012年6月20日，移交房屋的义务是李加泉应履行的合同义务，依法应由履行合同义务的一方负举证责任，原审判决仅凭李加泉的单方陈述以及与其有利害关系的雇员证言就认定双方之间的租赁关系于2012年6月20日解除，明显错误。根据宝峰公司提供的《水电费清单》可以清楚知道2012年7至9月份李加泉租赁的店面仍在正常用水、用电，因此，并不存在李加泉于2012年6月20日即已搬离的事实。三、李加泉违约在先，且逾期支付租金、水电费，应当承担违约责任。双方约定若李加泉未按协议约定按时全额支付租金，除补交租金外，还应按照应交租金每日千分之三的比例支付逾期付款违约金。以及租赁期内，如李加泉单方提前终止本协议，应赔偿宝峰公司一个月租金。且日千分之三的违约金并不过高，原审判决予以调整是错误的。综上，请求：撤销原审判决，改判支持宝峰公司的诉讼请求，或将案件发回重审，并由李加泉承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人李加泉答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，宝峰公司对原审查明认定的事实没有异议。李加泉对原审查明认定的事实没有异议，但认为原审判决遗漏查明双方之��约定一个月的免租期。本院对双方无争议的事实予以确认。二审期间，宝峰公司没有提交新证据。二审期间，李加泉向本院提交一张收据，予以证明其并未拖欠宝峰公司水电费，反而是在2012年6月20日合同解除后先预缴给宝峰公司1000元的水电费。宝峰公司质证后认为，对李加泉提供的收据的真实性、合法性和关联性均有异议，收据上没有加盖宝峰公司的公章，收据上的“林翠霞”是谁也不清楚，与本案无关。本院认为，由于宝峰公司对李加泉二审提供的收据的真实性不予认可，且李加泉又不能提供证据证明该份收据上的出纳“林翠霞”是宝峰公司的员工，因此，对该份收据本院依法不予采纳。二审期间，双方当事人争议的焦点是：一、宝峰公司请求李加泉支付其店面租金37296元及逾期违约金23818.8元的主张能否成立。二、宝峰公司请求李加泉赔偿因李加泉单方提前终止租赁合同的一个月租金损失4824元的主张能否成立。三、宝峰公司请求李加泉支付水电费3211.12元的主张能否成立。双方当事人对本案争议焦点的意见与其上诉、答辩主张基本一致。本院认为，宝峰公司与李加泉于2011年11月1日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照协议书的内容履行相应的义务。宝峰公司主张李加泉拖欠其店面租金37296元以及逾期违约金23818.8元的依据是讼争的《店面租赁合同》、《房屋租赁协议书》以及《水电费清单》，并据此主张《房屋租赁协议书》是《店面租赁合同》的延续，李加泉还拖欠《店面租赁合同》项下的租金18000元，以及《房屋租赁协议书》项下的租金19296元，但是李加泉抗辩主张《店面租赁合同》以及《房屋租赁协议书》项下的租��均已经全部支付完毕，并提供了银行交易记录清单予以证明其于2011年12月1日、2011年12月26日、2012年2月13日、2012年3月11日、2012年4月1日、2012年5月9日、2012年6月28日、2012年7月12日分别汇款租金6824元、4824元、4824元、4824元、4824元、4824元、2000元、2824元给宝峰公司的法定代表人曾东升。按照双方2011年11月1日签订的讼争《房屋租赁协议书》的约定，租赁期限为2011年10月17日至2015年10月16日，租赁房产的租金为每月4824元，且李加泉应在协议签订后5日内支付2000元的履约保证金，李加泉提供的8份银行交易记录清单体现的金额明确可以与讼争的《房屋租赁协议书》约定的租金和履约保证金的金额相互印证，证实李加泉已支付了讼争《房屋租赁协议书》项下的7个月租金（自2011年10月17日至2012年5月16日止）和履约保证金2000元。根据双方当事人于2010年10月17日签订的《店面租赁合同��约定，租赁期限为2010年10月17日至2013年10月17日，租金每月每平方10元，共280平方米，计2800元／月，且因店面装修，前3个月不算租金，现宝峰公司主张讼争的《房屋租赁协议书》是该份《店面租赁合同》的延续，李加泉还拖欠《店面租赁合同》项下的租金共18000元，即将近6.4个月的租金（18000元／2800元每月约等于6.4个月）。在双方当事人重新签订《房屋租赁协议书》并对承租面积和租金进行新的约定，且李加泉已按照《房屋租赁协议书》的约定支付自2011年10月17日至2012年5月16日止相应的租金和履约保证金，并明确提出《店面租赁合同》已经履行完毕，《店面租赁合同》项下的租金已经全部支付完毕的情况下，宝峰公司有关李加泉还拖欠《店面租赁合同》项下的租金18000元的主张明显不符正常商事交易习惯，其该项主张本院依法不予支持。至于李加泉是否还拖欠《房屋租赁协议书》项下的租金以及具体是多少的问题，宝峰公司提供《水电费清单》予以证明李加泉于2012年9月30日单方违约解除讼争的《房屋租赁协议书》，因此，李加泉应支付《房屋租赁协议书》项下的直至2012年9月30日止的租金，并支付逾期付款违约金23878.8元，和拖欠的水电费3211.12元，同时，赔偿宝峰公司损失4824元。由于宝峰公司只提供其单方制作的《水电费清单》，且李加泉也不予认可，因此，该份《水电费清单》的内容只能为宝峰公司的单方陈述，在李加泉提供了证人李跃明的证人证言和银行交易记录清单予以反驳的情况下，虽然李跃明是李加泉雇佣的员工，但其作为事件发生时在场的目击证人，全面、客观陈述事件发生时的情形（宝峰公司员工于2012年6月20日强行关电关闭李加泉店门以及6月20日前宝峰公司员工有向李加泉收取水电费），且与李加泉的陈述基���一致，同时，宝峰公司自认李加泉其于2012年9月30日后将讼争店面另行租赁他人的事实，在宝峰公司未能举证证明李加泉在2012年6月20日后至2012年9月30日前有存在继续经营事实的情况下，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认，综合本案的客观实际，证人李跃明的证人证言的可信度较大，可以采信，对于宝峰公司于2012年6月20日强行单方关闭李加泉店面导致其无法正常经营的违约事实以及李加泉已经支付完毕讼争的水电费的事实可以予以认定。因此，讼争的实际租赁期间应确定为自2011年10月17日起至2012年6月19日止。由于李加泉已经支付2011年10月17日至2012年5月17日止的讼争租金，因此，李加泉尚欠宝峰公司自2012年5月17日起至2012年6月19日止的租金应为人民币5306.4元（4824元＋3／30×4824元），原审法院对该事实的认定正确。基于李加泉已经支付宝峰公司履约保证金2000元，该部分履行保证金抵扣完尚欠租金后，李加泉还应支付宝峰公司租金3306.4元。同时，讼争《房屋租赁协议书》还对逾期交付租金有约定按租金的3‰计算逾期付款违约金，由于李加泉认为该约定的违约金标准过高，认为应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，本案中李加泉拖欠宝峰公司租金3306.4元的行为给宝峰公司造成的实际损失应为该部分租金被占用期间的银行同期同类贷款利息，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求��以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，由于双方约定的逾期付款违约金已明显过分高于造成的损失，因此，结合本案的实际情况，原审法院对该部分逾期付款违约金的计算标准调整为李加泉应自2012年6月20日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算并无不当，依法予以维持。综上，宝峰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币1530元，由上诉人福建宝峰轻工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 海 清代理审判员 戴剑萍代理审判员付莉苹二〇一四年五月七日书 记 员 鲍 冬 凡附本案主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”