（2014）一中民一终字第276号
裁判日期: 2014-05-07
公开日期: 2014-12-26
案件名称
张鹏博与天津市万达宏顺投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市万达宏顺投资有限公司,张鹏博
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民一终字第276号上诉人（原审被告）天津市万达宏顺投资有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠津围公路136号。法定代表人耿玉宏，董事长。委托代理人李明，天津津建保企律师事务所律师。委托代理人袁××，该公司客服经理。被上诉人（原审原告）张鹏博。委托代理人张××（张鹏博之父），农民。委托代理人刘洪军，天津陈宝堂律师事务所律师。上诉人天津市万达宏顺投资有限公司（以下简称万达宏顺公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2013）蓟民初字第6786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万达宏顺公司的委托代理人李明、袁××，被上诉人张鹏博的委托代理人张××、刘洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年7月21日，张鹏博与万达宏顺公司签订商品房买卖合同，张鹏博购买万达宏顺公司开发的坐落于天津市蓟县光明路东侧，迎宾大街北侧曲院风荷苑10-1-302室房屋，价款1481374元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付。其中，新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用。甲方于2011年12月8日前将符合上述条件的房屋交付乙方。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同第九条“商品房配套设施运行的约定”：5、暖气入住后第一个采暖期具备使用条件。同日，张鹏博与蓟县青山溪语供热管理所签订天津市居民住宅供用热合同，约定张鹏博依合同约定向蓟县青山溪语供热管理所支付采暖费。合同签订后，张鹏博按约定支付了房款1481374元。2011年12月1日万达宏顺公司通知张鹏博于2011年12月8日办理房屋入住手续，张鹏博领取了万达宏顺公司制作的曲院风荷苑入住手册。入住手册中对入住流程的规定为按下列顺序办理入住：1、验证处，出示业主身份证明、出示购房原始发票及收据原件、《入住通知书》、签署相关文件、发放两书及入住手续书；2、签署《供热合同》、《临时管理规约》；3、交表处：交纳水、电、采暖费、物业管理费等相关费用；4、物业签约处：填写业主档案、装修管理等相关表单；5、验房处进行房屋验收；6、物业服务中心处物品发放处，发放《业主手册》、门禁卡、房屋钥匙等和其他相关材料；7、礼品发放处：发放礼品，收回《入住手续书》。入住通知书中标明收费项目及标准。在张鹏博办理入住手续过程中，万达宏顺公司要求张鹏博先交纳采暖费后再交付给张鹏博房屋及钥匙，而张鹏博认为交纳采暖费是张鹏博与蓟县青山溪语供热管理所之间的供热合同关系，与万达宏顺公司无关，要求万达宏顺公司交付房屋及钥匙。因双方意见分歧较大，张鹏博无法办理入住手续。2012年3月7日，万达宏顺公司向张鹏博发出通知，建议张鹏博与供热管理部门协商解决供热事宜，尽快按《曲院风荷苑入住通知》的内容到现场办理入住手续。张鹏博收到该通知后于2012年3月15日向万达宏顺公司工作人员递交书面通知，认为张鹏博不交采暖费，万达宏顺公司就不给张鹏博房屋钥匙的行为违反合同约定，要求万达宏顺公司立即无条件交付房屋钥匙，以便张鹏博装修入住，否则因此产生的一切损失由万达宏顺公司承担。因双方争执不下，同日张鹏博找到蓟县消费者协会要求解决。蓟县消费者协会工作人员给予双方进行调解未有结果。2012年3月21日蓟县消费者协会出具投诉终止调解书面通知，主要内容为：双方就取暖费问题，不能办理相关入住手续，即天津市万达宏顺投资有限公司要求消费者先交取暖费再交消费者房屋钥匙，消费者不认可，经工作人员耐心调解，双方仍不能达成一致意见，决定终止调解，建议通过其他途径解决。此后双方未予协商此事，至今张鹏博未能办理入住手续，万达宏顺公司亦未将房屋交付张鹏博。2013年10月22日，张鹏博起诉至一审法院，请求：被告万达宏顺公司继续履行合同，将曲院风荷苑小区10-1-302室房屋交付原告张鹏博；由被告万达宏顺公司以本金1481374元为基数，支付从2011年12月9日起至实际交付房屋之日止已付款利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；由被告万达宏顺公司以本金1481374元为基数，支付自2011年12月9日起至实际交付房屋之日止的违约金，按日万分之一计算；诉讼费由被告万达宏顺公司承担。一审法院认为，原告张鹏博与被告万达宏顺公司于2011年7月21日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。关于房屋交付问题，合同中未约定交纳采暖费是交付房屋的先决条件。且双方就交纳采暖费问题未能协商达成补充协议，故被告万达宏顺公司以原告张鹏博未交采暖费为由拒绝交付房屋，违反合同约定，属违约行为，被告万达宏顺公司应及时将房屋交付给原告张鹏博，并按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告万达宏顺公司应于2011年12月8日交付房屋，故被告万达宏顺公司应从2011年12月9日起至房屋交付之日止，给付原告张鹏博已付房款1481374元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2012年1月9日起至房屋交付之日止，每日按商品房价款的万分之一即148.14元，支付给原告张鹏博违约金。被告万达宏顺公司主张2011年12月1日通知原告张鹏博办理入住手续后，原告张鹏博迟迟拒绝办理入住手续，未能提供证据证实，不予确认。被告万达宏顺公司主张原告张鹏博在签订供热合同时，被告万达宏顺公司即口头告知原告张鹏博，天津市蓟县青山溪语供热管理所已委托被告万达宏顺公司向住户代收代缴取暖费，即被告万达宏顺公司有向原告张鹏博收取采暖费的权利，且被告万达宏顺公司已代原告张鹏博交纳了采暖费，在原告张鹏博向被告万达宏顺公司偿还该笔费用前，被告万达宏顺公司有权拒绝交付房屋，被告万达宏顺公司行使的是同时履行抗辩权，为此被告万达宏顺公司提供于2010年8月31日被告万达宏顺公司与天津市蓟县青山溪语供热管理所的取暖费代收代缴委托书及2012年1月5日该供热管理所收取被告万达宏顺公司2011年度采暖费的发票一张，证实自己的主张，原告张鹏博对被告万达宏顺公司的主张不予认可，对其所举证据认为与本案无关。被告万达宏顺公司通过与天津市蓟县青山溪语供热管理所的代收代缴委托书，取得了代理该供热管理所向住户收取采暖费的权利，但该权利的责任主体仍是该供热管理所，与原告张鹏博之间履行的是供用热合同，与商品房买卖合同是不同的法律关系，不适用同时履行抗辩权，故对被告万达宏顺公司此主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、被告天津市万达宏顺投资有限公司于本判决生效后3日内将曲院风荷苑10-1-302室房屋交付原告张鹏博；二、由被告天津市万达宏顺投资有限公司给付原告张鹏博逾期交房的已付房款1481374元的利息，从2011年12月9日起至房屋交付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，于本判决生效之日起3日内执行；三、由被告天津市万达宏顺投资有限公司给付原告张鹏博逾期交房违约金，从2012年1月9日起至房屋交付之日止，每日按商品房价款的万分之一即148.14元计算，于本判决生效之日起3日内执行；四、驳回原告张鹏博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告天津市万达宏顺投资有限公司承担。上诉人万达宏顺公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张鹏博的一审诉讼请求；两审诉讼费用由被上诉人张鹏博承担。其主要上诉理由为：1、一审判决认定案件主要事实不清，根据《天津市集中供热管理规定》和相关规定，上诉人万达宏顺公司对交付的商品房的供热设施承担热态检验义务，并于2012年1月5日前缴纳了2011年度采暖费100万元。上诉人万达宏顺公司向被上诉人张鹏博发出的入住通知和入住手册均事先进行了告知和说明。购房人缴纳采暖费才能同时办理入住，是商品房买卖的惯例，是合同的附随义务，故上诉人万达宏顺公司要求采暖费与交付房屋钥匙同时履行并无不当。2、一审判决适用法律错误，被上诉人张鹏博负有缴纳采暖费的义务，商品房买卖合同中虽然没有明确约定房屋交付时购房人应当缴纳第一个采暖期的采暖费，但事实上已构成双方合同中的默示条款，诉争采暖费问题与商品房买卖合同并不是孤立的两个法律问题，一审判决认定上诉人万达宏顺公司逾期交房，适用法律错误。3、被上诉人张鹏博故意扩大的损失应当自行承担。4、一审判决同时适用已付款利息与违约金，适用法律不当。被上诉人张鹏博答辩称，1、天津市相关供热政策的规定是对上诉人万达宏顺公司开发房地产的规定，与被上诉人张鹏博所签订的商品房买卖合同无关。2、双方签订的商品房买卖合同不涉及应向上诉人万达宏顺公司缴纳采暖费的问题，入住手册不能作为不缴纳采暖费不交付房屋的依据。上诉人万达宏顺公司交付2011年度采暖费100万元，是上诉人万达宏顺公司与供热部门之间的关系，与被上诉人张鹏博无关。被上诉人张鹏博与蓟县青山溪语供热管理所之间的供热合同与上诉人万达宏顺公司无关。3、被上诉人张鹏博已经在商品房买卖合同约定范围内全部履行了应承担的义务，上诉人以索要采暖费为由拒绝交房，应当承担逾期交房的法律责任。4、上诉人万达宏顺公司至今没有按照合同约定交房，给被上诉人张鹏博造成了极大损失，消协调解后超过19个月才提起诉讼，是上诉人万达宏顺公司单方面侵权造成，与被上诉人张鹏博无关。上诉人万达宏顺公司为支持其上诉主张，向本院提交如下证据：证据一、《天津市集中供热管理规定》及《关于对居民住宅集中供热若干问题的指导意见》。证明：开发商在新建商品房第一个采暖期要进行热态检验，并缴纳第一个采暖期的采暖费。证据二、2011年度供热费收据。证明：上诉人万达宏顺公司依照政府规定已缴纳2011年度采暖费。证据三、特快专递单据及电子信件。证明：2014年1月22日上诉人万达宏顺公司通过快递向被上诉人张鹏博发出入住通知，连续发了3次，但被上诉人张鹏博均拒收，属故意扩大损失行为。证据四、2014年4月22日被上诉人张鹏博向上诉人万达宏顺公司发出的拒绝入住理由的《通知》。证明：被上诉人张鹏博故意扩大损失。被上诉人张鹏博的质证意见为：对证据一，两份文件的真实性认可，关联性不认可。缴纳第一期采暖费是开发商必须履行义务，而不是要求购房人缴纳。对证据二，真实性、合法性均没有异议。与本案没有关联性，诉争采暖费是上诉人万达宏顺公司应该缴纳的，与被上诉人张鹏博无关。对证据三，真实性没有异议，被上诉人张鹏博没有收到入住通知。对证据四，被上诉人张鹏博按通知于4月22日上午到上诉人万达宏顺公司办理入住手续，但双方没有协商办成，被上诉人张鹏博不存在扩大损失。被上诉人张鹏博为支持其答辩意见，向本院提交《天津市商品房管理条例》一份，证明：在商品房买卖合同条款中没有约定供热费，上诉人万达宏顺公司要求被上诉人张鹏博缴纳供热费是不符合文件规定的。上诉人万达宏顺公司的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，双方争议的不是供热费，而是上诉人万达宏顺公司提供供热产品的费用。经审理查明，一审判决查明的事实无误。本院认为，双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。被上诉人张鹏博已按照合同约定向上诉人万达宏顺公司支付了全部购房款，上诉人万达宏顺公司亦应按期向被上诉人张鹏博交付房屋。上诉人万达宏顺公司未按期交房的理由为被上诉人张鹏博没有按照入住手册告知的流程缴纳采暖费，因双方之间并无购房人不缴纳相关费用售房人可拒绝交房的约定，亦无相关法律法规、政策的规定，故上诉人万达宏顺公司以被上诉人张鹏博不交纳前期采暖费为由拒绝交房，缺乏法律和合同依据，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院依照双方商品房买卖合同第五条的约定，判决上诉人万达宏顺公司给付被上诉人张鹏博已付房款的利息以及违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人万达宏顺公司向购房人交付商品房与收取采暖费是两个不同的法律关系，上诉人万达宏顺公司可依约向被上诉人张鹏博交房后，另行解决采暖费问题。被上诉人张鹏博在诉讼时效内向上诉人万达宏顺公司主张权利，不存在故意扩大损失的行为。因此，上诉人万达宏顺公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5783元，由上诉人天津市万达宏顺投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 董国强代理审判员 豆 艳二〇一四年五月七日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”