（2014）扬民终字第0586号
裁判日期: 2014-05-06
公开日期: 2014-06-17
案件名称
刘稳贤与韩庆安、明发集团扬州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
明发集团扬州房地产开发有限公司,刘稳贤,韩庆安
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第二百五十三条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）扬民终字第0586号上诉人（原审被告）明发集团扬州房地产开发有限公司。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人仲勇，该公司法务部经理。委托代理人谢超，该公司法务部职员。被上诉人（原审原告）刘稳贤，男，1987年1月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告）韩庆安，男，1984年1月30日出生，汉族。两被上诉人共同委托代理人朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。上诉人明发集团扬州房地产开发有限���司（以下简称明发扬州公司）因与被上诉人刘稳贤、韩庆安商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：明发扬州公司与刘稳贤、韩庆安于2010年11月11、16日分别签订两份商品房买卖合同，编号分别为明发商铺0371、合同房价为474307元，明发商铺0378、合同房价为422775元，合同约定出卖人在2011年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，双方按合同附件五补充协议处理。补充协议第四条约定：买受人应按合同约定及政府规定，在出卖人书面通知的时间内及时提供办理权属登记需由买受人提供的资料并缴纳相关费用，否则，出卖人有权相应推迟向权属登记部门提供办理权属登记证书需由出卖人提供的资料。同时，本房地产逾期办理权属登记的法律责任由买受人承担。出卖人为买受人办理贷款担保的，房屋权属证书由出卖人代为办理。补充协议第八条约定：合同中所有通知均采用书面形式。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址均以合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。明发扬州公司于2011年9月28日向刘稳贤、韩庆安交付房屋。上述两套房屋价格分别为421189元、472465元，合计893654元��明发公司于2013年6月26日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请。上述两套房屋分别于2013年8月1日、8月2日进行了房屋所有权登记。刘稳贤、韩庆安认为明发公司未按约定履行义务已经构成违约，请求支付逾期办证违约金62795.74元。原审法院认为：明发扬州公司与刘稳贤、韩庆安双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同第十五条及补充协议的约定，明发扬州公司未在商品房交付后365日内将办理权属登记需由明发扬州公司提供的资料报产权登记机关备案，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。由于明发扬州公司为刘稳贤、韩庆安代为办理权属登记，且双方对办理权属登记的期限没有约定，故明发扬州公司应当在合理期限内为刘稳贤、韩庆安代为办理权属登记。鉴于明发扬州公司于2013年6月26日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，故违约期限从2012年9月29日计算至2013年6月25日。对刘稳贤、韩庆安主张违约期限计算至权属登记之日的请求，不予采信。关于违约金标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%。违约金认定为893654元＊0.078／365＊270=51562.61元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：明发扬州公司于本判决生效之日起十五日内向刘稳贤、韩庆安支付违约金51562.61元。如果未按本判决指定的期间履行���付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半为640元，由刘稳贤、韩庆安负担90元，明发扬州公司负担550元。判决后，明发扬州公司不服，向本院提起上诉称：1、讼争所涉房屋并未达到“交付使用”的状态，依据双方购房合同第十五条之约定，须待讼争房屋交付使用后方开始计算办证期限，故而本案不存在明发扬州公司逾期办证的事实；2、依据双方房屋买卖合同附件第九条之规定，买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息，故而一审判决有违该项约定。故请求：撤销原审判决，案件受理费由刘稳贤、韩庆安承担。刘稳贤、韩庆安答辩称：明发扬州公司的上诉没有事实依据，在一审过程中，我方所提交的物业费收据、住宅质量保证书以及住宅使用说明书都已经明确的证明��房屋已经交付，事实上各买受人均已装修入住，因此不存在所谓的交付不清的情况，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：明发扬州公司是否应当承担逾期办证的违约金，应如何承担？关于焦点，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，如前所述，明发扬州公司应依约至迟于2012年9月29日为刘稳贤、韩庆安向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，但明发扬州公司实际系于2013年6月26日方提出上述申请，故明发扬州公司的违约期限应从2012年9月29日计算至2013年6月25日。至于违约金计算标准，原审法院在一年期贷款利率6%基础上上浮30%，亦符合上述规定，并无不当。对于明发扬州公司上诉提出，讼争双方房屋买卖合同附件第九条“买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息”之规定，本院认为，该规定与本案并无关联，并不能影响本案违约金的计算标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人明发扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1280元，由上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 蒋金生代理审判员 刘莉莉二〇一四年五月六日书 记 员 夏 磊附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤���原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”