（2014）金义佛堂民初字第79号
裁判日期: 2014-05-06
公开日期: 2014-07-03
案件名称
义乌市佛堂镇稽亭村民委员会与吴庆生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市佛堂镇稽亭村民委员会,吴庆生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义佛堂民初字第79号原告：义乌市佛堂镇稽亭村民委员会。诉讼代表人：丁丰东。委托代理人：杨棉林、杨剑龙。被告：吴庆生。原告义乌市佛堂镇稽亭村民委员会（以下简称稽亭村委会）为与被告吴庆生房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员王益民适用简易程序独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告稽亭村委会的委托代理人杨剑龙、被告吴庆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告稽亭村委会诉称，被告系原告的村民。2009年3月，原告将村原知青房及幼儿园房的租用权经公开投标，被告以每年33042.5元的租金价格中标。后双方于2009年3月10日签订《租赁协议》，协议载明租赁时间为五年，从2009年3月1日至2014年12月31日止。签订协议时被告已支付二年的租金，其中一年的租金抵最后一年租金，以后每年租金（元旦前）提前一个月付清，逾期不交的，原告有权收回房屋并不退最后一年租金。嗣后，被告每年都未按协议确定的内容按时支付租金，时至今日第二、三年的租金拖延未付，第四年的租金也已逾期未付，已构成根本性违约，故原告有权解除合同并要求被告支付租金。为此，请求依法判令解除原、被告于2009年3月10日签订的《租赁协议》；判令被告支付原告三年的房屋租金99127.5元及逾期利息损失（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。本案在庭审过程中，原告明确被告支付了从2009年3月1日至2010年2月28日第一年和从2013年3月1日至2014年12月31日最后一年的租金，但从2010年3月1日至2013年2月28日三年的租金至今未付。被告吴庆生辩称，租房的时候与村里讲好的，村里应将我租的房子和房子里的水电修好，但村里至今没有出面修好。另外，欠的租金到期后，村里也没人向我催讨，我天天在家的，现已过期，没有法律效力，不需要支付了。故我不同意解除合同，租期到后再把房子还给村里；但双方最好是协商解决。原告稽亭村委会为了证明其诉请，向本院提供了如下证据：1、租赁协议一份，证明原、被告于2009年3月10日签订租赁协议的事实。2、原告出具的情况说明一份，证明涉案房屋系原告村集体的房屋，原告有权将房屋出租的事实。3、租金催函和EMS快递单各一份，证明2014年2月24日原告为解除合同已发函给被告的事实。4、租金催函的改退批条一份，证明被告拒收租金催函的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对证据1、2没有异议；对证据3、4，认为没有收到过，等到人回来时，送特快专递的人已经走了。本院认为，原告提供的证据1、2内容客观真实，具有证明效力，依法予以确认。原告提供的证据3、4可以证实原告曾于2014年2月24日通过特快专递向被告邮寄租金催函及被告拒收的事实，能达到原告的证明目的，依法予以确认。被告吴庆生为了证明其主张，向本院提供了如下证据：原告向被告催讨其承租的小宗祠房屋租金的通知函一份，证明村里如果有催讨租金会通过书面的方式来催讨。被告提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，催讨可以是书面的也可以是口头的。本院认为，被告提供的证据内容客观真实，具有证明效力，依法予以确认。经审理查明，2009年3月，被告通过公开投标的方式中标取得原告村集体的原知青房及幼儿园房的租用权。2009年3月10日，原、被告签订了一份租赁协议，约定：租赁时间从2009年3月1日至2014年12月31日止；年租金33042.5元，签订协议时已交二年租金（从2009年3月1日至2010年2月28日第一年和从2013年3月1日至2014年12月31日最后一年的租金），以后每年租金提前一个月付清，逾期不交的，原告有权收回房屋，不退最后一年租金。协议签订后，原告将本案所涉房屋交付给被告使用至今，但被告至今未将应在2010年1月31日、2011年1月31日、2012年1月31日前付清的2010年3月1日至2013年2月28日期间的每年租金33042.5元分期支付给原告。2014年2月24日，原告通过特快专递的方式向被告邮寄租金催函，但被告拒收。另查明，2008年12月16日，原告向被告发了一份通知函，该通知函载明：吴庆生户，你户向本村承租的小宗祠房屋已于2008年8月31日到期，限你户于2008年12月19日上午8点至11点到村办公室办理交款手续（并在本月31日前腾出房屋），逾期不交的，将诉至法院处理，后果自负。本函一式二份，送你户一份，村集体一份。特此通知。本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，合同内容合法且没有违反法律强制性规定，应确认为有效，双方均应按合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定被告存在违约行为，故原告有权按合同约定解除合同，现原告要求解除双方签订的租赁协议，理由充分，依法予以支持。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，根据原、被告签订的租赁协议的约定，虽然被告尚欠的2010年3月1日至2013年2月28日期间的年租金，应分别于2010年1月31日、2011年1月31日、2012年1月31日前付清，但双方约定的租赁期限的届满日期为2014年12月31日，且约定如被告逾期不交年租金的，原告有权收回房屋，不退最后一年租金，故被告在签订协议时向原告交纳的最后一年的租金具有押金的性质，因而本案的诉讼时效期间应从租赁期间届满起计算。现原告要求被告支付尚欠的2010年3月1日至2013年2月28日期间的年租金99127.5元并从起诉之日即2014年2月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失，理由充分，依法予以支持。被告的辩解意见，依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、解除原告义乌市佛堂镇稽亭村民委员会与被告吴庆生于2009年3月10日签订的《租赁协议》。二、被告吴庆生于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市佛堂镇稽亭村民委员会租金人民币99127.5元并赔偿利息损失（从2014年2月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1139元，由被告吴庆生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币2278元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审判员 王益民二〇一四年五月六日书记员 丁建建 微信公众号“”