（2014）涪民初字第2855号
裁判日期: 2014-05-30
公开日期: 2016-01-26
案件名称
马山成与四川富临实业集团有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马山成,四川富临实业集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零一条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2014）涪民初字第2855号原告（反诉被告）：马山成，男，生于1983年11月11日，汉族，四川南部人，大学本科，现住高新区。委托代理人：唐立平，四川西华律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川富临实业集团有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区安昌路17号。法定代表人：安治富，该公司董事长。委托代理人：吴瑞，该公司法务主管。原告马山成诉被告四川富临实业集团有限公司（以下简称富临公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，被告四川富临实业集团有限公司于2014年3月19日提起反诉，本院依法准许并合并进行了审理。依法由审判员安婕娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马山成及其委托代理人唐立平、被告（反诉原告）四川富临实业集团有限公司的委托代理人吴瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马山成诉称，原、被告于2008年8月28日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于绵阳市南湖街199号晶南湖x幢x单元x楼x号房屋一套，面积77.33m2，总房款212042元。被告收取原告缴纳的前期购房款后就怠于行使出卖人义务，一直不将备案的《商品房买卖合同》交予原告，也不与原告联系，导致原告无法进行后续付款等手续。2011年，原告在房管部门查询得知，该房已经出售给他人。为此原告多次与被告联系维权，但被告均以种种理由推卸。原告无奈起诉来院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款154205元，并承担该款从2008年10月16日起至款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的的资金利息；3、被告因一房二卖应赔偿原告154205元；4、被告赔偿原告的经济损失92796元；5、被告向原告支付从2009年9月30日起至2014年1月31日止按已交购房款154205元的2%计算的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。被告富临公司辩称，1、原告没有履行合同约定的付款义务，被告依约解除双方的《商品房买卖合同》后将该房卖给第三人，被告不存在一房二卖的情形；2、房管局从2008年开始已经实行网签备案以防止开发商一房二卖，被告在房管局的监管下从技术手段上也不能做到一房二卖；3、原告自己拒绝在被告处办理购房款退还事宜，不应承担资金占用利息；4、原告违约，被告依法解除合同，不存在违约行为，不应支付违约金；5、请求驳回全部诉讼请求。反诉原告富临公司诉称，2008年8月28日反诉被告与反诉原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买反诉被告开发的位于绵阳市南湖街199号晶南湖x幢x单元x楼x号房屋一套，总价款212042元。合同附件五约定反诉被告支付房款的方式为：2008年9月5日前付清首付款190838元，余款21204元在2009年9月30日前付清。同时，《补充协议》第1.1条、1.3.1条、1.3.2条约定，若反诉被告逾期支付房款超过7日，反诉原告有权单方面解除合同，并要求反诉被告承担总房款5%的违约金。反诉被告在2008年7月19日支付10000元，2008年8月29日支付104205元后，未按照合同约定的期限足额向反诉原告支付首付款。经反诉原告催收后，反诉被告又于2008年10月16日支付40000元后就一直未再向反诉原告支付房款。由于反诉被告支付房款严重违约，反诉原告依据《补充协议》第1.1条、1.3.1条、1.3.2条约定，于2009年9月23日按合同约定的被反诉人通讯地址及邮寄的方式送达了《解除合同通知书》，解除了双方签订的合同，并要求反诉被告承担违约金。合同解除后，反诉被告却一直未支付违约金，同时也未前来办理已付房款的退还事宜。2010年1月23日，反诉原告将此房出售给案外人龚勇。为维护反诉原告合法权益，特起诉来院，请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2008年8月28日所签订的《商品房买卖合同》已于2009年9月23日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付总房款5%的违约金共计10602.1元；3、反诉费由反诉被告承担。反诉被告马山成对反诉辩称，1、反诉原告违反合同约定没有将《商品房买卖合同》原件交付反诉原告，也没有书面向反诉被告告知缴款方式；2、在双方签订合同之前的2008年7月22日，反诉原告已经将该房出售给第三人，其一房二卖的行为有违诚实信用，应承担相应的法律责任。经审理查明：马山成于2008年7月19日向富临公司交款10000元准备购买位于绵阳市南湖街199号晶南湖x幢x单元x楼x号的住房。2008年8月28日，马山成（乙方、买受人）与富临公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定由马山成购买富临公司开发的位于绵阳市南湖街199号晶南湖8幢1单元2楼2号房屋一套，面积77.33m2，总价款212042.00元，交房时间为2009年9月30日，付款方式为2008年9月5日前付清首付款190838元，余款21204元在2009年9月30日前付清。《商品房买卖合同》第九条第（2）项规定“若买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款（到期应付款与实际已付款的差额）的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。《补充协议》1.1条约定：“买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，出卖人、买受人不再另行签订解除本合同的协议，合同解除后，该商品房处置权归出卖人所有。”1.3.2条还约定“若因买受人支付房款违约或因其他原因只是出卖人解除合同……买受人应向出卖人支付的违约金（违约金为总房款的5%）”。合同签订后，被告收取了合同原件，并于2010年12月22日才将合同原件交予原告。关于付款支付情况，庭审查明：马山成在2008年7月19日支付10000元意向金，又于合同签订后的2008年8月29日、2008年10月16日向富临公司支付房款分别为104205元、40000元，此后未再支付剩余的购房款57837元。庭审还查明，《补充协议》第7条联络方式及期限的约定：“7.1双方同意以电话、信访、传真等方式进行联络，对特别约定的重要事项应采取挂号信或特快专递方式。7.2双方采取特快专递方式联络对方时，在绵阳市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方；在绵阳市行政辖区外，自邮件寄出之日起5日内视为送达对方。”另外双方在本协议第6条约定“双方在本协议中所留通讯地址、邮编、电话、身份证号码等内容必须真实有效，如发生变更时应立即通知对方。否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。”马山成在《商品房买卖合同》中提供的通讯地址为：绵阳市丰谷镇计生站，联系电话159xxxx****；而在同日签订的《补充协议》中提供的通讯地址为：绵阳市涪城区沿江一巷居民点，联系电话159xxxx****。因原告未按约支付购房款，2008年12月21日，富临公司以全球邮政特快专递的方式向原告邮寄了解除合同通知函，该函载明：“马山成：你与我司于2008年8月28日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，以一次性付款的方式购买我司开发的位于绵阳市经开区南湖街199号晶南湖小区x幢x-x-x号商品房。根据合同附件五约定，你应在2008年9月5日前付清房款，否则我司有权依据《补充协议》1.1条及1.3.2条之规定，解除与你签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求你承担总房款5%的违约金。”邮局向马山成提供的通讯地址绵阳市丰谷镇计生站投递未果，于2009年12月23日将该邮件退还富临公司，改退批条上载明退回原因为：迁移新址不明。2010年1月23日，富临公司将该房出售给案外人龚勇、彭姣并于2010年1月28日在绵阳市房产管理局办理了备案登记，合同签约备案号为4xx51。原告后了解到该房已出售给案外人，遂向绵阳市涪城区工商行政管理局投诉。绵阳市涪城区工商行政管理局向绵阳市房管局调查后获知，位于绵阳市南湖街199号晶南湖x幢x单元x楼x号房屋的买受人为龚勇，录入日期为2008年7月22日，合同备案号为47351。2011年4月11日，绵阳市涪城区工商行政管理局向被告去函，载明“2011年3月初，我局接到马山成关于你公司涉嫌将晶南湖x幢x单元x楼x号商品房一房二卖的投诉。我局于2011年3月4日向你公司送达（绵涪工商询字（2011）第01号）询问通知书，你公司积极配合调查处理此事，向我局提交了情况说明及该房产的第三人龚勇的《商品房买卖合同》。经查实该合同的签订日期是2010年1月23日，与投诉人马山成的投诉事实不符，我局已将上述事实给马山成作出答复。”2013年6月9日，原告向被告邮寄了《商品房买卖合同征询函》，要求被告就合同及已缴纳房款作出处理意见。2014年1月7日，被告通过特快专递的方式通知原告办理退款事宜，并声明会扣除总房款5%的违约金。原告因为合同纠纷问题拒绝领取退款，双方遂起诉来院，请求判如所请。承办人就本案涉及的录入日期和备案日期的区别向绵阳市房产管理局办证窗口和绵阳市绵阳市住房和城乡建设局了解得知，录入日期和备案日期并不是同一个概念，当开发商意向出售某套商品房时，会将该房屋信息录入至房管局的专用电脑系统中，产生一个录入日期。而当开放商与买受人签订了正式的商品房买卖合同并在房管局备案后，会生成备案号，此时产生的才是备案日期。另查明，《补充协议》还进一步约定：本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割之要件，与之具有同等法律效力。与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议规定为准。1.3.2条也约定：若因买受人支付房款违约或因其他原因只是出卖人解除合同、收回房屋的（若买受人已对房屋进行装修，装修部分包括在内，买受人不得损坏装修），出卖人采取折价、拍卖或变卖等方式处分该房屋，说的款项用于支付初等该房产所发生的费用、扣减应缴纳税费、出卖人售房佣金（佣金为总房款5%）以及买受人应向出卖人支付的违约金（违约金为总房款的5%）等款项后，若有剩余，剩余部分归买受人；若说的款项不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿。再查明：绵阳市涪城区丰谷计划生育中心服务站2011年5月18日出具《居住证明》，证明“马山成，男，身份证号码：5107031983111xxxxx，于2008年6月-2011年4月居住在绵阳丰谷镇计生站”。中国移动通信集团四川有限公司绵阳直属分公司2013年11月25日也出具《证明》，证明“我司用户马山成，男，汉族，身份证号码：5107031983111xxxxx，移动电话号码：159xxxx****，自2007年7月启用至2013年11月25日，到该证明日时该号码状态正常（非停机，非欠费状态），并有正常的接打通话记录”。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收据、解除合同通知函、特快专递回执、询问通知书、退还房款通知书、商品房买卖合同征询函等证据在卷佐证，并经查证属实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是由具有完全民事行为能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，原、被告双方应按约履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在合同中约定“买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，出卖人、买受人不再另行签订解除本合同的协议”，现原告未按约支付购房款，被告有权按照合同约定行使解除权。本案的争议焦点为：原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除？被告是否一房二卖？关于原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除的问题？原告认为被告邮寄的《解除合同通知函》并未实际送达原告本人，双方之间的《商品房买卖合同》并未解除。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了被告可以以邮寄通知原告的方式行使解除权，庭审查明，2009年原告一直居住在丰谷计生站，电话号码也未变更，被告在2009年12月21日按原告提供的通讯地址和电话向原告邮寄了《解除合同通知函》应视为其已经履行了通知义务，原告未收到《解除合同通知函》的责任不在被告，同时根据《补充协议》第7.1条、第7.2条之约定，本院认定通知已于2009年12月24日送达原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院认定原、被告双方2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2009年12月24日解除。被告应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定向原告返还已付购房款154205元，无义务承担原告主张的违约金，也无义务承担该款在2009年12月24日解除合同前的资金利息。关于被告是否一房二卖的问题，本院认为，从房管局了解录入日和合同签约备案时间不是同一个概念，被告与案外人龚勇签订的《商品房买卖合同》上也明确载明该合同的签订时间为2010年1月23日，签约备案日为2010年1月28日，上述事实显示被告在解除与原告2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》后才将该房出售给第三人，不存在一房二卖的行为。本院据此对原告要求被告承担已付购房款154205元从2008年10月16日至2009年12月24日按银行同期同类贷款利率计算的资金利息、返还双倍已付购房款的责任及赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于原告主张已付购房款的资金利息问题，本院认为，在2009年12月24日合同解除后，被告可以根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领……”之规定处理已付房款，故本院对被告辩称其于2014年1月7日通知原告领取购房款余额而原告拒绝受领的理由不予采信。被告继续占有154205元已付购房款于法无据，应承担该款从2009年12月25日起至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金利息。反诉被告于双方约定的2008年9月5日首付款190838元缴清日前仅支付了114205元，逾期于2008年10月16日支付了4万元，其余57837元在合同解除前一直未支付，反诉被告未按约支付购房款有违诚实信用原则，反诉原告据此要求反诉被告承担按《补充协议》1.3.2条承担总房款5%的违约金，本院认为，《补充协议》1.3.2条约定的是买受人已接房情况下违约付款的违约责任，而本案中反诉被告并未接房，其违约责任应适用《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，本院据此认定反诉被告应承担按逾期应付房款97837元2%计算的违约金。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告马山成与被告四川富临实业集团有限公司2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2009年12月24日解除；二、被告四川富临实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马山成返还购房款154205元，并承担该款从2009年12月25日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行规定的人民币同期同档贷款利率计算的资金利息；三、反诉被告马山成在本判决生效之日起十日内向反诉原告四川富临实业集团有限公司支付违约金1956.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告马山成的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告四川富临实业集团有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2505元，由原告马山成承担1250元，被告四川富临实业集团有限公司承担1255元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告四川富临实业集团有限公司承担20元，反诉被告马山成承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 安婕娜二〇一四年五月三十日书记员 胡益鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 百度搜索“”