（2014）行民一初字第00073号
裁判日期: 2014-05-30
公开日期: 2014-12-22
案件名称
胡文山等10人诉张永江为土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
行唐县人民法院
所属地区
行唐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,陈成某,陈秋某,郄过某,郄新某,胡建某,胡连某,胡明某,郄海某,郄五某,张某江
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款，第十七条，第三十三条
全文
河北省行唐县人民法院民 事 判 决 书（2014）行民一初字第00073号原告胡某某，男。原告陈成某，男。原告陈秋某，男。原告郄过某，男。原告郄新某，男。原告胡建某，男。原告胡连某，男。原告胡明某，男。原告郄海某（又名郄军坡），男。原告郄五某，男。诉讼代表人胡某某，男。诉讼代表人郄海某（又名郄军坡），男。诉讼代表人陈秋某，男。委托代理人乔永军，行唐县雄鹰法律服务所法律工作者，系上述10原告的诉讼代理人。被告张某江（又名张二江），男。委托代理人刘孝华，男。原告胡某某、陈成某、陈秋某、郄过某、郄新某、胡建某、胡连某、胡明某、郄海某、郄五某与被告张某江为土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人胡某某、郄海某、陈秋某及其原告委托代理人乔永军，被告张某江及其委托代理人刘孝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年2月27日被告承包了原告位于南环路北的土地约20亩，其中胡某某1.1亩、陈成某2.32亩、陈秋某2.98亩、郄过某1.15亩、郄新某1.34亩、胡栋良1.56亩（2年后转给郄新某）、胡建某1.01亩、胡连某1.64亩、胡明某1.54亩、郄海某1.81亩、郄五某3.32亩，租赁年限26年，至2034年2月27日止，承包费每亩每年870元。同时还约定：超过付款期限30日未付，甲方有权收回土地（见2008年2月27日双方签订的场地租赁合同）。合同履行至2012年，经人主持协商，承包费提高至每亩每年1400元。2012年底，行唐县政府令煤场统一迁走，被告既未取缔煤场归还土地，又拖欠租赁费不给。原告等多次催交仍不付款，为此原告依合同约定，行使单方解除合同之权利，要求被告交回所承包原告土地，并恢复地貌；要求被告按每亩每年1400元给付拖欠的租赁费至归还土地之日起。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据：1、场地租赁合同一份，合同内容：经甲、乙双方协商订立以下合同：一、甲方愿将位于南环路北东霍同村南土地转包给乙方用于合法经营煤场，占地面积约20亩。二、乙方自2008年2月27日至2034年2月27日止，其中首付2年，压一年押金，乙方必须按期交付，如超过30日，甲方有权收回其场地。三、租赁年限为26年，自2008年2月27日至2034年2月27日止。四、甲方在出租土地期限内，乙方有权决定土地的使用方式，有权继承、转租。转让土地必须经甲方同意，否则转让合同无效。五、乙方不得以此土地场所做任何抵押。六、期满后，同等条件下乙方有权对此土地继续承包。七、乙方在租赁期限内，每亩每年给付甲方870元。八、甲、乙双方不得以任何理由解除合同，否则赔偿对方的一切损失。如因以后外环路扩建或国家政策变化等原因合同终止，甲方按实际占用年限收取租金。九、本合同经甲乙双方共同签字后即生效。甲方：郄五某、郄海某、胡明某、胡建义、郄新某、胡连某、胡某某、胡栋良、陈秋某、陈成某、郄过某。乙方：张某江。见证人：郄军路。2008年2月27日。2、证明一份，内容：为加快煤炭物流基地建设整合煤炭市场，2012年8月份制定了《行唐县南外环搬迁取缔工作方案》，要求煤场停止进煤抓紧销售，2013年2月份由工信局、工商局、环保局、地税局、国税局、水务局、质监局、供电局、市同乡、只里乡组成联合执法组，对南外环的煤场进行全面搬迁取缔。特此证明。行唐县煤炭管理办公室。2013年10月15日。3、证人郄小某出庭证言：2013年4月2日上午，我去郄军路饭店找王力某谈承包费涨价的事，碰到村干部郄国某谈起原、被告租地的事，我们让郄军某给王立某打电话要我们承包费，一会被告代理人也去了，村干部开始和原、被告分别谈，村干部说按1000元，胡某某说少了1400元不租，被告不按1400元给付，其他我就不知道了。4、证人郄秋某出庭证言：2013年4月2日上午，王力军是租的我们的地，我们找郄军某去协商租地的事，后来碰到了原、被告也在协商承包费的事，被告2012年按1400元给的原告，2013年被告想按以前的每亩承包价格870元，原告要求按每年每亩1400元，没有协商成吵起架了，不欢而散。5、证人郄国某（村干部）出庭证言：2012年的承包费，经合办由原来的870元调解到1400元。2013年4月2日郄军路给我打电话让我去他饭店，去的时候碰到了郄小四，随便聊了两句，后我就去办原、被告他们的事了，被告张二江说不占煤场了，说承包费降到原先870元，后经调解被告说1000元，我做不了主给陈秋某打了电话，陈秋某也做不了主给胡某某打电话，随后其他原告到了，我和他们说了被告的意思，原告不同意，原告要求按1400履行，后来没有办成。6、证人马彦某（乡包村干部）出庭证言：2013年6月份原告方找到我和张二江要承包费，让我给双方办一下，给被告打电话，被告说没有在家，后来我有病就没有办。被告对原告提供的上述证据质证意见：对证据1，无异议，对证据2，真实性无异议，认为2012年不让经营煤场了我们可以干别的生意，没有约定租地用来干什么，对证据3、4、5，证人证言不实，那天我就没有在家，三证人是伪证，对证据6，无异议。原告申请本院调取市同乡派出所2013年6月1日询问本案原告郄新某、郄海某笔录，主要内容：因张某江不给租金，2013年6月1日由胡建义、胡某某、郄五某、郄过某、郄军坡、胡连坠、陈立国、郄新某到张二江煤场拆了房屋的门窗，郄军路过去后报了警，后我们找村、乡干部都调解过没有办成。原、被告质证意见：原告无异议。被告认为2012年原告要求涨承包费，用大车挡住门口不让进煤，后经调解每亩每年涨到1400元，2013年按涨价承包费1400元给付原告时，原告还要涨价，在我不同意情况下，原告将煤场房屋门窗砸坏，派出所调查的只能证明这一点。被告辩称，原告所诉不实，每年2月27日前我们都将租赁费交到中间人郄军路手里，由郄军路转给原告，我从来没有拖欠过原告承包费，要求按合同履行，驳回原告起诉。原告将煤场的房屋门窗玻璃砸坏，不能正常经营，要求原告赔偿造成一切损失。被告对其辩称提供了收到条一份，内容：今收到张某江租地款2100元。胡明某。2013.2.17。原告质证的意见：2013年6月10日原告等诉被告为租赁土地承包合同纠纷案件中，庭审时被告并没有提交该证据，也没有说2013年2月17日给了胡文龙2100元的承包费。被告申请本院调取（2013）行民一行字第01042号案卷被告提供的证人郄军某、王久某出庭证言及庭审笔录。1、郄军某证明：2013年2月20日被告将承包款28000元给我了，让我将钱给原告，原告说要涨价什么的，后来我又找郄国某商量承包费能不能少点，没有通知原告支款，每年都不直接通知原告取钱，到期后都是到我这里领取，我给原告方发钱，因为是我给被告办的地，所以被告将钱放我那里，每年2月27日再由原告方支取。2、王九某证明：大约是2013年正月15日的前几天，我见张某江在郄军某饭店给郄军某钱来，给了多少我不清楚，大概是20000多元的承包费。我在郄军某饭店吃饭见原、被告他们为地的事吵架。原告对证人证言质证的意见：证人王九平与郄军路说的前后矛盾不一致，明显伪证，不能作为证据使用。现场勘验笔录：该场地位于行唐县南二环西侧路北（未靠公路），该场地的西南角有一出入口，场地北边有一东西砖围墙，围墙南侧有6间北房，门窗已有不同程度损坏，围墙西边南侧有3间北房，场地中间北侧的西边有一块用水泥打的地面，其它场地用石蛋、煤矸石所垫，场地东南角堆有沙土。原、被告对现场勘验笔录质证意见：均无异议。经审理查明，原告胡某某、陈成某、陈秋某、郄过某、郄新某（包括胡栋良责任田）、胡建某、胡连某、胡明某、郄海某、郄五某将位于南环路北边承包责任田共计19.77亩租赁给被告经营煤场。2008年2月27日郄军路为见证人，原、被告签订了场地租赁合同。合同约定：“租赁期限26年，自2008年2月27日起至2034年2月27日止，承包费每亩每年870元，付款方式：上打租，第一年先付2年租赁费（其中包括一年的押金）。承租方必须按期付款，超过30日，出租方有权收回场地。在租赁期限内，承租方有权决定土地的使用方式，有权继承、转租，转让土地必须经出租方同意，否则转让合同无效。双方不得以任何理由解除合同，否则赔偿对方的一切损失，如因外环扩建或国家政策变化等原因终止合同，出租方应按实际占用年限收取租金，合同签订后生效”。合同签订后，被告用河卵石、煤矸石垫的煤场，场内北侧的西边一部分用水泥打了地面，并建起了北围墙及9间北厂房，开始经营煤炭。合同履行至2012年，原告以物价上涨为由要求被告涨租赁费，被告不同意，被告要求按合同履行，经郄军路和东霍同村村干部郄国某调解未果，又经村时任支部书记郄振某出面协调，由原来的每亩每年870元涨到1400元，履行至2012年承包费。2012年8月份行唐县煤炭管理办公室制定了《行唐县南外环搬迁取缔工作方案》，要求煤场停止进煤抓紧销售。2013年2月份有关部门组成联合执法组，对南外环煤场进行全面搬迁取缔，现被告已不再经营煤炭生意。被告认为煤场取缔，开办煤场投入资金较大，不能干了，原、被告因租赁费发生争议。2013年4月2日经村干部郄国某在郄军路饭店给原、被告调解，被告要求将租赁费降到原合同约定的价格每年每亩870元，原告不同意，被告答应每亩每年1000元，原告要求按协商后的每亩每年1400元价格履行，协商未果。同年6月1日胡建某、胡某某、郄五某、郄过某、郄军某、胡某坠、陈立某、郄新某将被告煤场的房屋门窗砸坏，为此，原、被告双方发生了纠纷。原告以被告违约，要求与被告解除土地租赁合同，收回被告所租赁的土地，恢复地貌；要求被告按每亩每年1400元给付拖欠的租赁费至归还土地之日起。被告辩称，每年2月27日前将租赁费交给郄军路（中间人），由郄军路交付原告，从来不拖欠原告承包费。2013年2月25日前按每亩1400元给了郄军路27000元左右，原告不要租赁费，还要求涨价，2014年的承包费也给了郄军路，原告是否支取不清楚。2013年2月27日前给了胡明某租赁费，大概2000多元，没有超过2500元，有胡明某出具的收款条。原告否认被告辩称，认为被告在本案和另案的辩称，与郄军路出庭证言不相符，郄军路证明被告给付了28000元，被告也未提到给付胡明某的租赁费，被告对其主张未提供其他证据。另查明，被告租赁土地经营煤场，系原告的承包责任田，原、被告均未办理非农业用地的相关手续。上述事实，有庭审笔录，场地租赁合同、证人出庭证言、收款条，本院调取的派出所笔录、勘验笔录等证据在案予以证实。本院认为，原告将承包责任田租赁给被告经营煤场，于2008年2月27日签订的场地租赁合同。根据《土地管理法》规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《农村土地承包法》规定：维持土地的农业用途，不得用于非农建设，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。《合同法》规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同，为无效合同。本案原、被告虽在合同中约定，原告愿将土地承包给被告用于合法经营煤场，但双方均未办理农用地转非农用地审批手续。被告承包后，在承包的土地上垫了河卵石、煤矸石和打了部分水泥地面，并建起了北围墙及场房，属改变了农业用地的用途，违反了法律的强制性规定，应认定原、被告于2008年2月27日所签订的《场地租赁合同》无效。原告以被告违约起诉与被告解除合同，解除合同系在合同有效的情况下，因一方违约或具备解除合同的要件时，解除权人可以解除合同。根据《合同法》规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于本案合同无效的过错责任，原、被告签订土地租赁合同时应当知道将农用地转为经营煤场，改变了农用地的用途，且没有办理农用地转为非农用地的相关手续，均有一定过错。根据本案合同履行的情况，被告在租赁期间已产生的效果和原告收取被告的租赁费，应作为一种事实状态予以保留，已无法再做处理。基于原告所押被告一年的租赁费17199.9元（19.77／亩×870元／年），与被告所欠原告2013年的租赁费27678元（19.77／亩×1400元／年）相互抵顶后，被告再给付原告10478.1元，被告将租赁原告19.77亩土地恢复地貌交付原告。被告所欠原告2014年3月份以后的租赁费，应以被告交付租赁土地时按实际占用的天数（年／亩1400元）计算为妥。鉴于被告所辩称原告砸坏其煤场的房屋门窗、玻璃，不能正常经营，要求原告赔偿所造成的一切损失，被告的抗辩不属于本案调整的范畴，且被告亦未提出反诉，可另案处理。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第十七条第一款第（一）项、第三十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、原告胡某某、陈成某、陈秋某、郄过某、郄新某、胡建某、胡连某、胡明某、郄海某、郄五某与被告张某江于2008年2月27日签订的场地租赁合同无效。二、自本判决书生效之日起10日内被告张某江将租赁原告胡某某、陈成某、陈秋某、郄过某、郄新某、胡建某、胡连某、胡明某、郄海某、郄五某土地19.77亩恢复地貌交付原告。三、被告张某江自本判决书生效之日起10日内给付所欠原告胡某某、陈成某、陈秋某、郄过某、郄新某、胡建某、胡连某、胡明某、郄海某、郄五某的租赁费10478.1元。四、被告所欠原告2014年3月份（包括3月份）以后的租赁费，以被告交付原告土地时按实际占用的天数（年／亩1400元）计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张某江负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长 杜军平审判员 张连山陪审员 李会芹二〇一四年五月三十日书记员 张 然 来自：