（2013）穗天法民四初字第1037号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-12-11
案件名称
广州城建开发物业有限公司与黄春琴租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州城建开发物业有限公司,黄春琴,广州市城市建设开发集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第十三条第一款，第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十八条，第一百零七条
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1037号原告广州城建开发物业有限公司，住所地在广州市天河区体育西横街111号。法定代表人庄义汉，该司董事长。委托代理人田雷、陈颢珺，均系该司职员。被告黄春琴，女，汉族，户籍所在地在广东省廉江市。第三人广州市城市建设开发集团有限公司，住所地在广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。法定代表人张招兴，该司董事长。委托代理人胡进，系该司职员。原告广州城建开发物业有限公司（下简称物业公司）诉被告黄春琴、第三人广州市城市建设开发集团有限公司（下简称开发公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人嵇颖、第三人开发公司的委托代理人胡进到庭参加了诉讼。被告黄春琴经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2010年3月30日，原告经物业产权人（即开发公司）同意，与被告签订《市城开物业合（2010）271号租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定：将位于广州市天河区六运三街49号之一单元物业出租予被告作经营用途（下简称该物业），租期自2010年4月1日至2012年3月31日止，租金为7650元／月等内容。后原、被告签订《租赁补充协议》（下简称《补充协议》），约定：将原租赁合同的租赁期限延长至2013年3月31日，租金为8415元／月，在租赁期限内，原告有权提前一个月通知被告终止协议，双方互不负违约责任，在此情况下，被告应按原告要求的期限撤场，否则被告应支付10000元／天的场地占用费等内容。2012年10月23日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知《租赁合同》及《补充协议》于2012年11月22日提前终止，要求被告于终止日撤场并交还场地。被告收到上述通知后，多次要求继续经营至租赁期限届满。原告考虑到被告经营的实际情况，同意其经营至租赁期限届满。2013年3月31日，租赁期限届满后，被告无故继续占用该物业，原告多次通知交还场地均未果，且被告采取各种手段阻挠原告收回该物业，被告的行为违反《租赁合同》及《补充协议》的约定，对原告的正常经营行为和商誉造成了严重影响。综上，原告根据《租赁合同》第38条、第43条、第50条的约定，有权没收被告已缴纳的保证金及要求被告按租金标准的200%支付逾期交还该物业期间的场地占用费。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1、被告立即向原告交还广州市天河区六运三街49号之一单元物业；2、被告已支付的履约保证金25245元归原告所有；3、被告支付逾期交还租赁物业的场地占用费（自2013年4月4日起计至2014年2月8日止，租金按15300元／月的标准计付）；4、被告承担本案诉讼费用。被告黄春琴提交书面答辩状称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2012年8月31日，被告接到原告发来《销售通知书》，内容为咨询被告是否购买所承租的商铺，并要求我方于2012年9月7日前予以回复，2012年9月6日，被告通过快递将有意购买承租商铺的回执寄回原告，被告认为在同等条件下被告作为承租人是享有优先购买权，被告至今未搬离承租商铺是因为原告仍未给予被告明确答复；2、2012年10月23日至2013年3月31日期间，原告在商铺张贴《收回通知书》，严重影响被告的经营，致使被告经济损失共计18万元；3、2013年4月9日，原告请来不明身份打手，将被告3位员工殴打致重伤，原告还用水马、护栏围住商铺，致使被告无法经营生意；4、根据原、被告签订的《补充协议》第5条，原告并未写上收回商铺，只写明转让或出售商铺给第三人。第三人开发公司辩称：案涉商铺是由我司委托原告经营管理，由其负责出租、物业管理、收取租金等与租赁相关的事宜，委托期限至2014年6月30日止。根据我方与原告签订的《租赁合同》，案涉商铺租赁期限已于2013年4月1日期满，故我方请求收回案涉商铺。另，我司原名为广州市城市建设开发总公司。经审理查明：广州市天河区六运三街45-51号首层的土地使用户名是广州市城市建设开发总公司，广州市房地产管理局于1992年7月27日核发相应的《国有土地使用证》。1997年4月16日，“广州市城市建设开发总公司”经广州市工商行政管理局核准，改制为“广州市城市建设开发集团有限公司”（即本案第三人开发公司）。后开发公司委托原告对广州市天河区六运三街49号之一（下简称案涉商铺）进行经营管理，原告有权就案涉商铺对外出租，签订租赁合同，收取租金，处理与案涉商铺相关的一切事宜及承担与之相关的一切债权债务。2010年3月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（市城开物业合（2010）269号），约定：乙方租用甲方的案涉商铺，计租建筑面积为42.5平方米，期限自2010年4月1日起至2012年3月31日止，2010年4月1日起至2012年3月31日每月租金为7650元，租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金，乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付30600元（2010年4月1日起至2010年4月30日的首期租金7650元，履约保证金22950元，合同印花税），履约保证金应于合同期满并交回案涉商铺一个月内，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金发票原件后，由甲方如数无息退还乙方；（第9条）乙方交纳租金的方式为到广州市体育东路体育西横街111号四楼（原告）交纳；（第24条）租赁期间，如甲方转让／出售该商铺，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方；（第43条）租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方同意甲方无需通知即可提前收回该物业使用权……⑧违反合同的其它约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内不能改正；（第50条）经甲方同意，乙方须于本合同租赁期满或终止或解除之日起3日内迁出物业，搬走物品，逾期不迁出的，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准的百分之二百（200%）向甲方支付场地占用费；（第54条）甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通信地址邮寄送达、或以留置方式送达等方式之一，均视为有效送达，乙方所租物业内营业人员的签收行为视为乙方的签收行为；（第55条）本合同未涉及的内容，仍以租赁合同为准，租赁合同未涉及的内容或与本合同不一致之处，以本合同为准；（第58条）本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；原告联系地址为广州市天河区体育西横街111号，被告联系地址为六运三街49号之一单元；等。2012年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁补充协议》，约定：甲乙双方同意，乙方续租案涉商铺壹年，租赁期自2012年4月1日至2013年3月31日止，无免租期，租赁面积42.5平方米，月租金为8415元，由于合同租金变更，原合同履约保证金由22950元调整为25245元，乙方须在签订本补充协议后十五天内补缴差额履约保证金2295元；乙方确认知悉案涉商铺在产权人的销售计划内，租赁期间，如产权人转让／出售案涉商铺予第三人，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方，乙方在收到转让／出售通知1个月内须无条件配合甲方进行撤场，与甲方签订提前终止协议，双方互不负违约责任；在乙方缴清应缴租金和管理费、水电费等相关费用前提下，甲方在收到保证金发票原件30个工作日内全额无息退还乙方履约保证金，本补充协议未约定的其他事项，按照原合同约定执行，其他未尽事宜，甲乙双方另行协商解决等。2013年，六运三街45-51号租户（包括被告）作出致原告的《函》，主要内容如下：我们是六运三街45-51号全体租户（49号除外），关于我们正在租赁的物业，我们在接到原告发给我们的出售通知后，我们已书面回复主张我们的优先购买权……原告也曾提出减免我们的租金，但一直没有一个准确和明确的意见……如原告有新的看法或者意见，应及早提出并和我们沟通等。2013年4月1日，原告针对上述《函》作出《复函》，主要内容如下：由于经营策略调整，已暂停销售贵租户承租的物业，我司未曾提出过任何减免租金的方案，根据双方签订的租赁合同，承租物业已于2013年3月31日到期，合同到期后，双方的租赁关系自然终止，请贵租户按合同约定于2013年4月3日前撤出承租物业等。原告为证明该《复函》的送达情况，提交了圆通速递详情单（显示：单号为7148913772，寄件日期为2013年4月1日，收件人为被告，收件地址为案涉商铺等）予以证明。2013年4月9日，原告作出致被告的《通知》，主要内容如下：双方的租赁合同已于2013年3月31日到期，请贵租户于2013年4月11日前将物业内所有物品撤出所占用物业，逾期仍拒不搬出的，我司将依合同约定视为贵租户放弃遗留物品之所有权等。原告为证明该《通知》的送达情况，提交了EMS全球邮政特快专递（显示：单号为1059031095100，寄件日期2013年4月9日，收件人为被告，收件地址为案涉商铺等）予以证明。庭审中，原告确认以下事实：1、被告已向原告支付案涉商铺的履约保证金25245元；2、被告已付清案涉商铺截止至2013年3月31日（含当日）的租金；3、被告于2014年2月8日擅自搬离案涉商铺，原告表示案涉商铺的场地占用费计至该日止。在本案审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。本院认为：原告在本案审理过程中撤回了第一项诉讼请求，属于原告对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，本院予以准许。根据案涉商铺登记权属人开发公司的委托，原告对案涉商铺进行经营管理期间可对外出租，签订租赁合同，收取租金，处理与案涉商铺相关的一切事宜及承担与之相关的一切债权债务，故原告有权出租案涉商铺，并承受因案涉商铺出租所产生的各项权益。原、被告签订《租赁合同》、《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在约定的租赁期限届满之后，原告于2013年4月1日致被告的《复函》中表示：承租物业已于2013年3月31日到期，合同到期后双方的租赁关系自然终止等。另，现有证据并未显示原、被告双方就案涉商铺的续租问题达成合意，所以，原、被告就案涉商铺的租赁合同关系于租赁期限届满之日（即2013年3月31日）终止。本案中，被告作为案涉商铺的承租人，应对案涉商铺具体交还给原告的时间及租金费用的缴付情况承担举证责任。被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院视为其放弃抗辩的权利，原告关于被告于2014年2月8日擅自搬离案涉商铺、被告缴付租金至2013年3月31日的陈述均属于其自认，本院予以确认。关于原告依据《租赁合同》第50条主张被告按15300元／月的租金标准（即7650元的200%）支付逾期迁出案涉商铺的场地占用费问题。如上所述，原、被告双方就案涉商铺的租赁关系已于2013年3月31日终止，被告本应将案涉商铺交还原告，但其直至2014年2月8日才自行搬离案涉商铺，原告现根据《租赁合同》第50条的约定，要求被告按15300元／月标准支付案涉商铺自2013年4月4日至2014年2月8日期间的场地占用费共155841元（15300元÷30天×27天＋15300元×9个月＋15300元÷28天×8天），具有事实和合同依据，本院予以支持。关于被告已付的履约保证金25245元的处理问题。原告依据《租赁合同》第43条第8点的约定，主张没收履约保证金。本案中，原、被告双方就案涉商铺的租赁关系已于2013年3月31日终止，且《租赁合同》第50条已就合同解除或终止后的问题作出约定，而上述第43条则是针对租赁期内的违约行为应承担的违约责任作出的约定，所以，原告据此主张没收履约保证金25245元，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄春琴于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州城建开发物业有限公司支付广州市天河区六运三街49号之一单元自2013年4月4日至2014年2月8日期间的场地占用费共155841元。二、驳回原告广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1120元，由原告广州城建开发物业有限公司负担630元，被告黄春琴负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李旭珊人民陪审员 龙国权人民陪审员 刘亚丽二〇一四年五月二十九日书 记 员 何嘉杰周玺舜 来源：百度“”