（2013）东民初字第08977号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2015-05-04
案件名称
北京本朴文化传播有限公司与冯丽娜等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京本朴文化传播有限公司,冯丽娜,李晶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第08977号原告北京本朴文化传播有限公司，住所地本市丰台区右外开阳里5区4号楼三层328室。法定代表人刘楚彬，总经理。委托代理人杨志，北京市金洋律师事务所律师。委托代理人董志文，北京市金洋律师事务所律师。被告冯丽娜，女，1947年10月9日出生。被告李晶，女，1976年8月18日出生。二被告之委托代理人田海叶，北京格通律师事务所律师。原告北京本朴文化传播有限公司与被告冯丽娜、李晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与代理审判员李双庆、人民陪审员常青组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京本朴文化传播有限公司的法定代表人刘楚彬及委托代理人杨志、董志文，被告冯丽娜、李晶之委托代理人田海叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京本朴文化传播有限公司诉称：原、被告于2012年3月2日签订《北京市房屋租赁合同》，由原告承租被告位于北京市东城区×大街×号房屋用于经营，租赁期限自2012年4月23日至2017年4月22日，并约定被告应于2012年3月2日前交房，以便于原告装修。后原告对租赁房屋进行了装修。原告于2012年3月7日向被告授权的李晔交付首期3个月的租金75000元及押金5万元，此后，原告一直依照约定履行合同。2013年4月8日，经协商，原、被告及第三方郭睿签订声明，三方同意被告与郭睿另行签订租赁合同，原告与被告的租赁合同在钱物交接清楚后自动失效，原告因此与第三方郭睿签订了房屋转让协议并进行了物品清点，郭睿同意支付原告转让款40万元，原告为此支付中介费1万元。2013年4月8日，被告代理人李晔与郭睿签订了租赁合同。此后，在三方交接时，被告拒不收取郭睿交纳的租金，并拒绝与郭睿履行租赁合同，原告及郭睿多次联系被告，要求其履行声明、履行与郭睿的租赁合同并交接房屋，但被告拒不履行。被告于2013年5月3日向原告发出通知函，告知原告不退押金，并提出要求原告赔偿的无理要求。经原告多次要求，被告才于2013年5月23日办理房屋交接手续，但仍不退还原告押金并拒不履行与郭睿的租赁合同。现要求被告退还押金5万元，并赔偿原告损失41万元，诉讼费要求由被告承担。被告冯丽娜、李晶辩称：被告在履行合同过程中不存在违约行为，而是原告构成违约，并且经法院生效判决进行了确认。原告所交的5万元押金已经作为其应承担的违约金，现原告无权要求返还。原告没有收到转让款也是其自身违约行为造成，与被告无关，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告冯丽娜为位于本市东城区×大街×号院内1、2、3、6、8、10号房屋的产权人，被告李晶为位于本市东城区×大街×号院内7、9号房屋的产权人。2012年，原告与二被告就出租涉案房屋订立了《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年4月23日至2017年4月22日，房屋租金每月25000元，付三押二。该合同所附房屋交割清单载明物品包括空调、电暖气等。该合同约定，如原告擅自将房屋转租给第三人的，原告应按月租金的400%向二被告支付违约金。此后，原告向被告交纳了押金5万元及租金7.5万元。2013年4月8日，原告与郭睿订立转让协议，约定原告将涉案房屋转给郭睿承租，转让费40万元，并同意高凯波继续使用涉案房屋内的两间厢房至2014年4月23日，因此郭睿实际需支付原告转让费30万元。同日，二被告的委托代理人李晔与原告及案外人郭睿签署声明，将涉案房屋的承租人自2013年4月23日起变更为郭睿，由二被告与郭睿订立房屋租赁合同，二被告与原告的合同于4月22日自动失效（钱物交割清楚后）。同日，二被告与郭睿订立房屋租赁合同，约定由郭睿承租涉案房屋，期限自2013年4月23日至2017年4月22日。4月10日，原告与郭睿进行了物品交接，包括空调、桌椅等。4月30日、5月3日，二被告给郭睿及原告分别寄送通知，告知因未付租金，解除二被告与原告及与郭睿的房屋租赁合同。5月23日，二被告与原告进行了物品交接，原告在交接清单上注明空调、家具为其留给郭睿的物品，待郭睿与二被告解决租赁事宜后再协商。另查，本院于2013年5月15日立案受理原告冯丽娜、李晶与被告北京本朴文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案。在该案中，冯丽娜、李晶要求北京本朴文化传播有限公司承担违约金10万元，5万元押金折抵违约金。本院作出（2013）东民初字第07215号民事判决书，该判决认定：2013年4月8日，北京本朴文化传播有限公司与郭睿订立转让协议，冯丽娜、李晶、北京本朴文化传播有限公司及郭睿共同签署声明，冯丽娜、李晶与郭睿订立房屋租赁合同，上述一系列行为表明，冯丽娜、李晶与北京本朴文化传播有限公司协商一致解除了房屋租赁合同。关于腾退涉案房屋的问题，因北京本朴文化传播有限公司、郭睿均认可空调是北京本朴文化传播有限公司留给郭睿的，且冯丽娜、李晶已与郭睿订立房屋租赁合同，加之冯丽娜、李晶未能出示充分证据证明桌椅为北京本朴文化传播有限公司所有，故冯丽娜、李晶所称北京本朴文化传播有限公司未完全腾退房屋的意见，依据不足，本院不予采信，冯丽娜、李晶据此要求北京本朴文化传播有限公司腾退涉案房屋并支付房屋租金及占有使用费的请求，本院不予支持。关于转租一节，北京本朴文化传播有限公司将涉案房屋内的部分房屋交予高凯波使用，并以此折抵高凯波提供设计服务的费用，故高凯波使用房屋为有偿，北京本朴文化传播有限公司的行为构成违约。故判决如下：一、被告北京本朴文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付原告冯丽娜、李晶违约金人民币五万元；二、驳回原告冯丽娜、李晶的其他诉讼请求。北京本朴文化传播有限公司不服该一审判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第15414号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有双方当事人陈述，房产证，房屋租赁合同，声明，通知，（2013）东民初字第07215号民事判决书，（2013）二中民终字第15414号民事判决书等在案佐证。本院认为：房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据已经查明的事实及生效判决的认定，冯丽娜、李晶与北京本朴文化传播有限公司已经协商一致解除了房屋租赁合同，冯丽娜、李晶已与郭睿订立新的房屋租赁合同，且北京本朴文化传播有限公司在履行与冯丽娜、李晶的租赁合同过程中构成违约。现北京本朴文化传播有限公司要求冯丽娜、李晶赔偿其与郭睿之间约定的转让费40万元及中介费1万元，缺乏依据，本院不予支持。关于押金5万元，已经折抵北京本朴文化传播有限公司应承担的违约金，故北京本朴文化传播有限公司要求退还押金的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告北京本朴文化传播有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8200元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王晓峰代理审判员 李双庆人民陪审员 常 青二〇一四年五月二十九日书 记 员 刘 勃