（2014）巴民一终字第178号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-09-03
案件名称
王志忠与王振哲租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王志忠,王振哲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）巴民一终字第178号上诉人（原审被告、反诉原告）王志忠，男，现住巴彦淖尔市五原县。委托代理人张小琴，女，现住址同上，系王志忠妻子。委托代理人王建雄，巴彦淖尔市临河区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）王振哲，男，现住巴彦淖尔市五原县。上诉人王志忠为与被上诉人王振哲租赁合同纠纷一案，不服五原县人民法院（2013）五民初字第1336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月24日受理后，于同年5月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王志忠的委托代理人张小琴、王建雄和被上诉人王振哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。五原县人民法院审理查明，2012年4月10日，原、被告签定《房屋租赁协议》，协议约定：原告租赁被告坐落于五原县隆兴昌镇学府家园的门市，从事餐饮业，租赁期一年，从2012年4月10日至2013年4月10日止，年租金63000元，税、费、水、电、暖等费用由原告承担，未经被告不得转租等事宜。协议签定前，原告即对租赁的房屋进行了装修，协议未对租赁期满后装修费用如何承担进行约定。协议签订后，原告缴纳了租金开始经营。2013年1月5日晚，原告租赁的房屋发生地隐（地陷），2013年1月6日，原告即通知了被告发生地隐的情况，被告也及时查看了现场。被告与开发商查看现场，后由于三方未能就租金达成一致意见，开发商于2013年4月份后才将地隐修复。2013年1月6日后原告未继续经营。2012年度至2013年度的取暖费由被告交付，共计3510元，2013年被告缴纳电费时，电费单余额显示有56.8元。五原县人民法院审理认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思的表达，且该《房屋租赁协议》没有违反法律禁止性、强制性规定，属有效合同。被告有义务向原告提供符合协议约定的租赁物，并使租赁物处于收益状态，现原告使用的房屋发生地隐，影响了原告的使用、收益，被告在2013年4月份原、被告《房屋租赁协议》期满后进行维护、修缮，致使原告使用租赁物获得的收益受到损失，原告请求退还剩余租金的诉讼请求本院予以支持，剩余租金为：63000元／年÷365天×94天＝16224.65元。原告请求赔偿装修费5283元，庭审中原告自认可拆卸搬走的已拆卸搬走，剩余未搬走的，通过图片反映已损坏，未履行的租期在装修费摊销后，残值价无法确定，原告亦未提供法定证据予以佐证，故该诉讼请求本院不予支持。被告抗辩，原告以租期未到拒绝交付钥匙，因不能提供相应证据，该抗辩理由本院不予采信，被告同时抗辩，地隐系由开发商造成，应由开发商承担责任，因原、被告之间因租赁合同发生纠纷，与开发商之间属房屋质量纠纷，且诉讼主体也不一致，该抗辩理由也不能成立，本院不予采信。反诉原告诉请的取暖费总金额为3510元，反诉被告使用租赁房屋在采暖期使用时间为88天，应付的取暖费为3510元／年÷180天×88天＝1716元，电费在“五原县电力公司客户电费信息清单”反映结余56.8元，反诉被告对结余的电费主动放弃，不违反法律规定，本院予以支持。综上，本诉被告应返还本诉原告租金16224.65元，反诉被告应支付反诉原告取暖费1716元，本诉反诉相抵后，被告应返还原告租金14508.65元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、二百三十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王志忠返还原告王振哲租金14508.65元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费342元，由王振哲承担86元，由王志忠承担256元；反诉费50元由王志忠承担26元，由王振哲承担24元。上诉人王志忠上诉称，首先，原审查明事实不清，原审查明从2013年1月6日后原告未继续经营，而其实被上诉人于2013年1月30日还将参加其婚礼来的亲戚朋友在此安排。而且原判认定未继续经营就认定终止履行租赁合同，属于认定不准。虽然发生地陷，但双方并没有终止履行租赁协议，房屋一直到租赁期满后才交付。再者，地陷导致被上诉人经济损失不能以房租为标准计算，原判显然错误。其次，房屋发生地陷是开发商造成的，上诉人没有过错，应追加开发商参加诉讼，原判认定上诉人承担返还租金的责任，属于认定不准。最后，原判认定被上诉人承担88天的取暖费没有依据，判决不公。综上，要求二审法院查明事实，依法改判。二审中，上诉人提供的新证据有：上诉人手机中的电话录音。被上诉人对该录音的真实性不予认可。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为：当事人对自己提出诉讼的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人主张发生地陷后被上诉人没有停业，但对该主张未提供任何证据，不能认定其主张成立。上诉人主张要求追加开发商，因上诉人对该房屋拥有所有权，其与开发商之间系房屋质量纠纷，属另一个法律关系，不应在本案中调整。而上诉人与被上诉人基于合同约定产生合同关系，上诉人应根据合同约定向被上诉人提供符合协议约定的租赁房屋，因其所提供的房屋发生地陷，导致被上诉人不能继续经营，上诉人应承担相应的法律责任，被上诉人要求退还剩余租金的请求符合法律规定，应予支持。根据双方约定，被上诉人从2012年4月10日开始租赁上诉人的房屋，而当地采暖期从10月15日至4月15日为六个月，所以被上诉人从租赁房屋至发生地陷期间在采暖期使用时间为88天，被上诉人应承担88天的取暖费。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人王志忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜 彬审 判 员 刘 平代理审判员 王 霞二〇一四年五月二十九日书 记 员 马瑞阳 更多数据：搜索“”来源：