（2014）穗中法民五终字第1550号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-06-09
案件名称
陈嘉与广州市国联创展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈嘉,广州市国联创展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1550号上诉人（原审原告）陈嘉，男，汉族。委托代理人刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市国联创展有限公司。法定代表人湛礼祺。委托代理人贺国富，广东杰信律师事务所律师。上诉人陈嘉因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月22日，陈嘉与广州市国联创展有限公司（下简称国联创展公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定陈嘉向国联创展公司购买位于增城市新塘镇广深大道西168号2幢906房的房屋，房屋价款为563683元；同时约定国联创展公司应当在2013年6月30日前将房屋交付陈嘉使用，国联创展公司如未能按合同规定的期限交房，陈嘉继续履行合同，国联创展公司自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向陈嘉支付已付房款的万分之一作为违约金，陈嘉同意违约金不超过总房款的5%。上述合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件。合同附件七补充协议第五条约定：《商品房买卖合同》第十三条交房期限，本条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：（1）地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象；……（5）政府市政配套工程及其他施工安装之延误、或政府有关部门审批有关文件的延误，包括办理工程验收的延误，但有关延误的事由和期限国联创展公司应出具政府有关部门的相关证明文件。陈嘉、国联创展公司签订合同后，陈嘉足额支付了房款563683元。国联创展公司分别在2012年9月22日、11月27日出具两份《广东省地方税收通用发票》给陈嘉，确认收到上述房款。2013年8月15日，国联创展公司通过特快专递向陈嘉发出收楼通知书。通知陈嘉所购买的新塘东景华庭的房屋已具备收楼条件，请陈嘉到收楼现场办理收楼相关手续，东景华庭收楼时间从2013年8月16日至2013年8月31日，如期间内未办理商品房收楼手续，则视为交付。2013年8月28日，国联创展公司取得增城市建设局核发的涉案房屋所涉建筑工程的《竣工验收备案表》。该表注明涉案房屋的所涉建筑工程在2013年5月29日竣工。陈嘉于2013年7月31日诉至原审法院，请求判令：1、国联创展公司向陈嘉支付延期交楼违约金（从2013年6月30日起至达到交楼条件并实际交付之日止，每日按总房款563683元的万分之五计算），暂计至2013年7月28日的违约金为7891元，违约金以实际违约天数计算，总额不超过总房款。另查明，一、2013年3月26日，国联创展公司取得增城市城乡规划局核发的涉案楼盘的《建设工程规划验收合格证》。二、国联创展公司于2013年5月29日对涉案楼盘的建筑工程进行竣工验收并出具了《建筑工程竣工验收报告》。三、2013年8月5日，国联创展公司取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》。四、2013年7月5日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，证明国联创展公司向其申请永久用水水表2组，该水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件。五、2013年9月23日，广州市东部发展燃气有限公司发出《服务预告》，其公司将于2013年9月25日起为小区供气，通气点火工作在当日起开展。六、2013年7月18日，国联创展公司向增城市邮政局申请通邮，该局于2013年7月24日同意通邮。七、2013年8月13日，国联创展公司取得增城市人民防空办公室出具的涉案楼盘的《人防工程专项竣工验收备案意见》。七、国联创展公司于2013年6月18日取得广东电网公司广州供电局的《业扩报装情况答复函》，因该项目属群星站供电区域，但目前群星站尚未建设，需实施临时过渡方案由碧桂站出线供电；现需由设计单位结合东部交通枢纽项目制供电该区域的过渡可研方案报送广州计发部同意方可开展下一步工作，故退回用户资料。八、至2013年11月13日止陈嘉、国联创展公司仍未办理涉案房屋的交收手续。原审法院认为：陈嘉、国联创展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交房条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，国联创展公司于2013年8月28日取得涉案楼盘的《竣工验收备案表》仅可以证明涉案楼盘的建筑工程验收合格，但合同第十二条对交房时国联创展公司应履行的其他义务也进行了约定，其中永久用电证明是国联创展公司必须出具的文件。而事实上国联创展公司并未取得该文件，即涉案楼盘尚未办理好永久用电工程，对此国联创展公司亦予以确认。国联创展公司抗辩认为由于市政配套设施未完善，导致涉案楼盘未能提供永久用电，不是其可以控制的，而且由于市政配套设施建设的延误双方在补充协议中约定属于不可抗力，现涉案楼盘的供电工程正在施工中，国联创展公司提供的临时用电已足够小区日常需要，部分房屋已领取了房产证，证明涉案房屋已具备交房条件。原审法院认为国联创展公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的土地是否具备建设居住小区的条件是可以预见的，应承担开发建设的风险，因此，国联创展公司抗辩认为涉案房屋已达到交房条件，没有事实依据，不予采纳。关于国联创展公司主张有法定延期情节，其不应承担违约责任问题。双方签订的补充协议第五条对《商品房买卖合同》第十三条交房期限作了补充约定：对于不可抗力约定包括有暴风雨等灾害现象、政府市配套工程及其他施工安装之延误或政府有关部门审批有关文件的延误。国联创展公司称2010年亚运会、残运会在广州召开，2010年9月23日至2010年12月22日建筑工地停工，导致涉案工程停工56天及2011年高考停工3天。但本案的商品房预售合同是在2012年9月22日签订的，上述停工时间发生在签订合同之前，国联创展公司理应在拟定合同时已将这些停工期间扣除。另外，国联创展公司提出因下雨导致涉案工程停工22天，并提供监理日志为凭。国联创展公司提供的22页的监理日志，只有9页填表人栏有签名确认，4页只签署一个“叶”字，其余均没有任何签章。国联创展公司没有提供证据证明上述监理日志来源于涉案楼盘的监理公司，而且此证据无法证明当时确因暴风雨有关部门发出预警要求停工，陈嘉对国联创展公司的上述证据亦不予认可。故国联创展公司的抗辩事由不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，也无法证明属于双方签订的合同附件七第五条的情形。国联创展公司由此主张不承担违约责任，理据不足，不予采纳。关于违约金计算标准及限额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”的规定，陈嘉、国联创展公司双方已经对延期交房违约金的数额约定为按日支付总房款的万分之一，且以总房款的5%为限。陈嘉认为违约金过低要求调整，但陈嘉没有举证证明其因国联创展公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故陈嘉要求国联创展公司支付每日总房款的万分之五的违约金，总额以总房款为限的诉讼请求依据不足，不予支持。国联创展公司应在2013年6月30日前将具备永久用电等居住使用条件的涉案房屋交付给陈嘉使用，但涉案房屋在2013年11月13日仍无永久用电，国联创展公司理应承担违约责任。国联创展公司应支付的违约金应以总房款563683元为本金按每日万分之一从2013年7月1日起计算至2013年11月13日止，超过部分不予支持。至于2013年11月13日之后房屋仍不具备交房条件持续至违约金达到总房款5%之日止的违约金，陈嘉可另案主张，本案不作处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月11日作出判决：一、广州市国联创展有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向陈嘉支付2013年7月1日起至2013年11月13日的延期交房违约金7666.09元；二、驳回陈嘉其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市国联创展有限公司负担。判后，上诉人陈嘉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、《商品房买卖合同》对合同双方违约金标准的约定严重不对等，陈嘉的损失远远大于每日万分之一的违约金标准，原审判决认为应按照每日万分之一的违约金标准计算延期交房违约金欠妥。2、原审法院确定违约金的截止日期没有依据。3、原审法院作出延期交房违约金不超过总房价款5%的限制，是支持不公平规则，应予改判。请求判令：1、撤销原审原判，改判国联创展公司按照每日万分之五的标准支付违约金；2、诉讼费由国联创展公司承担。被上诉人国联创展公司答辩称：陈嘉的上诉请求无事实及法律依据，合同已经明确约定了逾期交楼按已付房款每日万分之一支付违约金，且不超过总房款的百分之五，上述约定没有违背公平原则。按照同地段同类房屋的租金标准来看，每日万分之一的违约金标准并没有低于同地段现有房屋的租金。请求驳回陈嘉的上诉。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。本院另查明：陈嘉（乙方，下同）与国联创展公司（甲方，下同）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定陈嘉选择按揭贷款方式付款。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》关于逾期付款的违约责任的约定为：1、一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金……2、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金……。本院认为：陈嘉与国联创展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈嘉要求国联创展公司按照每日万分之五的标准支付延期交房违约金，且违约金总额不以总房价款5%为限应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从合同约定的双方违约责任内容来看，逾期付款（按揭付款方式）的违约责任为每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金，延期交房的违约责任为每日按已付房款的0.01%的标准支付违约金，并约定延期交房违约金以总房价款的5%为限。虽然合同对逾期付款违约责任以及延期交房违约责任的约定并不相同，但是逾期付款违约责任和延期交房违约责任是双方签订合同时所确认，陈嘉在签订合同时对此并无提出异议，签订合同后对上述合同条款亦无要求予以撤销，且陈嘉没有充分证据证明其因国联创展公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故陈嘉以合同对双方违约责任的约定不对等为由，要求判决国联创展公司按照总房价款每日万分之五的标准支付延期交房违约金，且违约金总额不以总房价款5%为限依据不足，本院不予支持。原审法院根据本案事实，判决国联创展公司支付延期交房违约金至2013年11月13日并告知陈嘉对2013年11月13日后的延期交房违约金可另行主张的处理可行，本院予以认可。综上所述，陈嘉的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 李 静代理审判员 余 盾二〇一四年五月二十九日书 记 员 闫 娜 更多数据：