（2014）丰法民初字第00784号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-08-14
案件名称
谭燕铭与张开智,黄正娟等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
丰都县人民法院
所属地区
丰都县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭燕铭,张开智,张开宇,张开榜,张开翔,张奇,黄正均,张克伟,张涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2014）丰法民初字第00784号原告谭燕铭，男，1977年7月7日出生，汉族，居民。委托代理人刘勇，重庆创辉律师事务所律师。被告张开智，男，1951年4月4日出生，汉族，居民。被告张开宇，男，1955年9月2日出生，汉族，居民。被告张开榜，女，1947年7月31日出生，汉族，居民。被告张开翔，女，1957年11月16日出生，汉族，居民。被告张奇，男，1963年12月22日出生，汉族，居民。被告黄正均，女，1954年1月4日出生，汉族，居民。被告张克伟，男，1979年11月30日出生，汉族，居民。被告张涛，男，1981年11月26日出生，汉族，居民。原告谭燕铭与被告张开智、张开宇、张开榜、张开翔、张奇、黄正均、张克伟、张涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘海兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭燕铭及其委托代理人刘勇，被告张开智、张开宇、张开榜、张开翔、黄正均、张克伟到庭参加了诉讼，被告张奇、张涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告谭燕铭诉称：2005年8月30日，原告与张开翼、张开智、张开宇、张奇签订房屋买卖合同，约定甲方（张开翼、张开智、张开宇、张奇）将东升路＊＊＊房屋以50000元之价出售给乙方（原告），其中包括水证、电证、闭路、天然气证的费用；首付购房款40000.00元，待各种手续完善后再付购房余款10000.00元；此后房产证办下来后，甲方应提供过户的相关资料，协助办理好过户手续等合同条款。合同签订后，原告按约定于次日向张开翼、张开智、张开宇、张奇四人支付购房款40000.00元，同时其四人也向原告出具了收条，并将出售房屋交与原告管业、居住至今。2014年1月21日，张开翼病故，其第一顺序法定继承人有妻子黄正均、长子张克伟、次子张涛。原告在购买该房后，被告一直拒绝履行协助原告过户义务，故诉请人民法院依法确认原、被告双方于2005年8月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；同时判令被告履行合同，协助原告办理其出售房屋的过户义务。被告张开智辩称，签订该房屋买卖合同时被告张开智并未在场，是妻子刘福芳代为签字的；事后3年左右才知道出售房屋之事，在得知房屋出售后，被告张开智没有意见，也曾协助过原告办理过户事宜，后因原告不积极办理，才导致出售房屋至今未办理过户手续。现要求原告再补偿5万元后，被告蔡同意协助办理过户手续。被告张开宇辩称，向原告出售房屋属实，后因原告的原因没有办理过户手续。因原告尚有1万元房款未付，考虑到物价上涨因素，现要求原告补偿被告5万元后，被告才同意协助其办理过户手续。被告张开榜辩称，被告张开榜并不知道张开翼、张开智、张开宇、张奇四人出售父母房屋，现被告张开榜不同意将本人应分得的父母遗产房部分出售与原告，因此，原告与被告张开翼、张开智、张开宇、张奇四人签订的房屋买卖协议无效。被告张开翔辩称，张开翼、张开智、张开宇、张奇出售父母遗产房屋时没有通知被告张开翔，现不同意将本人应分得的父母遗产房部分出售与原告，因此，原告与被告张开翼、张开智、张开宇、张奇四人签订的房屋买卖协议无效。被告黄正娟辩称，张开翼、张开智、张开宇、张奇出售其父母遗产房与原告，并已收取房款40000元属实，且被告将房款进行了分割，其中张开翼、张开智、张开宇、张奇各分得房款7000元，张开翔、张开榜各分得房款6000元。被告张克伟辩称，出售祖业房屋是父辈们的事，被告张克伟并不清楚。被告张奇、张涛未作答辩。经审理查明：张万明与杨维碧系夫妻关系，其婚后生育了张开智、张开翼、张开宇、张开榜、张开翔、张奇共六子女。同时张万明、杨维碧属三峡库区丰都县旧县城移民搬迁安置户，国家在进行移民搬迁安置时，其安置的住房为丰都县三合镇南天湖东路东升路＊＊＊，建筑面积为118.51㎡。2003年7月，张万明病故；2004年10月，杨维碧亦病故。2005年8月30日，张开智的妻子刘福芳以张开智的名义和张开翼、张开宇、张奇与谭燕铭签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方张开智、张开翼、张开宇、张奇将其父母坐落于丰都县三合镇南天湖东路东升路＊＊＊的遗产房屋出售与乙方谭燕铭。1、经甲乙双方共同协商，以50000元人民币（伍万元整）卖给乙方，其中包括水证、电证、闭路、天然气证的费用。2、房产证由乙方自行办理过户手续。3、首付购房款（肆万元整），等各种手续完善后再付剩余的壹万元。4、此后房产证办下来后，甲方应提供过户的相关资料，协助办理好过户手续。5、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。签字盖章生效。2005.8.30”。该合同签订后，张开翼、张开宇、张奇在自己的名字上加盖了手印，刘福芳在张开智的名字上加盖了手印。次日，谭燕铭按约定向刘福芳、张开翼、张开宇、张奇支付了购房款40000元，同时，张开智的妻子刘福芳以张开智的名义和张开翼、张开宇、张奇向谭燕铭出具了收条，该收条载明：“今收到谭燕铭交来购买东升路226号2-2张万明、杨维碧住房款肆万元整（40000.00元）。收款人：张开翼、张开宇、张开智、张奇2005.8.31”。在收取房款40000元后，刘福芳、张开翼、张开宇、张奇各分得房款7000元，张开榜、张开翔各分得房款6000元（由张开宇妻子通过银行汇款支付）。尔后，将出售房屋交与谭燕铭，谭燕铭已在该房居住至今。2007年9月25日，该房取得了房地产权证，其证号为306房地证2007字第06762号，权利人登记为杨维碧，房屋坐落为丰都县三合镇南天湖东路东升路＊＊＊，建筑面积为118.51㎡。谭燕铭在得知该房初始房地产权证颁发后，曾要求张开智等人协助办理过户手续，为此，张开智也多次联系协调办理该房过户事宜，但后因张开智等人要求谭燕铭再增付一定金额的房款未果，导致被告至今未履行协助原告办理该出售房屋的产权过户义务。另查明，张开翼系黄正娟之夫，张克伟、张涛之父，谭燕铭之姑父，其于2014年1月24日病故。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖合同》、收条、土地房屋权属登记卡、水费发票等证据在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，被告张开智的妻子刘福芳以张开智的名义和被告张开翼、张开宇、张奇出售与原告谭燕铭的房屋，系其父母张万明、杨维碧的遗产房屋。张万明、杨维碧在生前对该房屋并未留有遗嘱进行处理，因此，根据我国继承法的规定，该遗产房屋应由其第一顺序法定继承人继承，其第一顺序法定继承人有张开智、张开翼、张开宇、张开榜、张开翔、张奇，故该房屋应由被告张开智、张开翼、张开宇、张开榜、张开翔、张奇继承，亦即该房屋在张万明、杨维碧病故后属其六子女共同共有。该房出售时，虽然张开智未到场，但其妻刘福芳参与了房屋买卖合同的签订，并分得了相应的房款，且事后原告要求张开智协助过户时，张开智曾帮其联系过有关事宜，因此，被告张开智应该知道其父母的遗产房被出卖之事。在其知道该事实后，也未曾提出过异议，因此，本院确信被告张开智同意出售父母的遗产房。同时，在出售房屋时，张开翼、张开宇、张奇及刘福芳虽未告知其父母遗产房屋的共有人张开榜、张开翔，但其在分割房款时，分别给被告张开榜、张开翔支付了6000元房款，因此，被告张开榜、张开翔应该知道父母遗产房被出售之事，且该房屋出售后，至今达8年余，被告张开榜、张开翔一直未提出异议，应视其对张开翼、张开宇、张奇、刘福芳出售父母遗产房屋的默认与认可，也即法律意义上的事后追认。因此，原告谭燕铭与被告张开翼、张开宇、张奇、刘福芳签订的《房屋买卖合同》应属有效合同。双方在签订《房屋买卖合同》后，原告谭燕铭按约定支付了购房款40000元，被告方也按约定将出售房屋交与了原告谭燕铭管业、居住至今，其双方均履行了合同约定的主要义务。但房屋买卖涉及产权过户登记，出卖人有义务协助买受人办理产权过户登记，且双方在合同中也对该义务进行了约定。因此，被告方有义务协助原告谭燕铭办理出售房屋的产权过户登记，鉴于张开翼已病故，其应在本案中承担的法律义务，应由其法定继承人承担，亦即由被告黄正娟、张克伟、张涛代为履行。对于原告谭燕铭在办理产权过户登记中产生的税费，应按合同约定由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谭燕铭与被告张开翼、张开宇、张奇及刘福芳于2005年8月30日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；二、被告张开智、张开宇、张开榜、张开翔、张奇、黄正均、张克伟、张涛在本判决发生法律效力后5日内，协助原告谭燕铭办理坐落于丰都县三合街道南天湖东路东升路＊＊＊住房（房地产权证号为306房地证2007字第067**号，权利人登记为杨维碧珍，建筑面积118.51㎡）的房屋产权过户登记。原告谭燕铭自行承担在办理房地产权过户登记中所产生的税费。案件受理费80元，减半收取40元，由原告谭燕铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 刘海兵二〇一四年五月二十九日书记员 谭秋红 微信公众号“”