（2013）丰民初字第0444号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-11-20
案件名称
李义春与陈春磊、丰县中联建材有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李义春,陈春磊,济宁春峰路桥工程有限公司,丰县中联建材有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百二十一条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第0444号原告李义春，男，1955年5月13日生，汉族，职工。委托代理人李义旭，江苏义行师事务所律师。被告陈春磊，男，1964年9月12日生，汉族，济宁春峰路桥工程有限公司经理。被告济宁春峰路桥工程有限公司。法定代表人陈春磊，该公司经理。二被告共同委托代理人胡苏，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。第三人丰县中联建材有限公司。法定代表人苗新春，该公司董事长。委托代理人孙景波，江苏汉地律师事务所律师。原告李义春诉被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司、第三人丰县中联建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理。依法由审判员刘超适用简易程序，于2013年5月17日、6月17日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，分别于2013年9月9日，2014年4月9日、4月24日公开开庭进行了审理。原告李义春及其委托代理人李义旭，被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司的共同委托代理人胡苏，第三人丰县中联建材有限公司的委托代理人孙景波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李义春诉称：2008年11月28日，原告与被告签订租赁协议书一份，约定把市场2号地块及地面建筑物交由被告使用，使用期10年，年使用费12万元，每半年支付一次，即每年的5月30日前和11月30日前一次性交付，每次付清6万元。2008年12月1日至2009年11月30日期间的费用已经（2009）丰民一初字第2220号案件调解。现起诉请求：1、解除租赁合同；2、被告支付2009年12月1日至2014年3月31日的租金52万元；3、赔偿地面建筑的损失36万元，延期支付租金的损失82555元，共计损失442555元。被告陈春磊辩称：1、被告认为双方合同已经解除，原告要求被告支付租赁费没有事实和法律依据；2、该租赁合同显失公平，租金明显过高；3、被告签订租赁合同目的是为第三人丰县中联建材有限公司使用，该公司成立后使用了该租赁场地，被告为该公司股东并担任了该公司法定代表人，租金应由第三人承担；4、原告的诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告对被告陈春磊的诉讼请求。被告济宁春峰路桥工程有限公司辩称：租赁合同是陈春磊签订的，签订合同的目的为了成立丰县中联建材有限公司，后该公司成立并使用了该地段，请求法院依法驳回对被告的起诉。第三人丰县中联建材有限公司述称：1、原告主张解除租赁合同，第三人无异议，同意解除，从原告提供的诉状副本看，原被告合同已解除，何时解除第三人不清楚；2、原告与第三人没有形成租赁合同的法律关系，原告在诉求中亦没有要求第三人承担任何义务，故第三人不承担责任；3、原告诉请的租金从来没有向第三人主张过权利，按照租赁合同要求支付租金的诉讼时效为一年，本案诉讼中有一年租金已超过诉讼时效。综上，原告不应起诉第三人。经审理查明：原告李义春与被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司于2008年11月28日签订一份甲方为原告、乙方为被告的《协议书》，约定：一、甲方同意把市场2号地块及地面上的建筑物交由乙方使用，使用期10年；二、每年12万元使用费，10年计120万元加36万元，共计156万元；三、乙方每半年付给甲方6万元整，即每年的5月30日前和11月30日前，每次一次性付清6万元整。四、第10年的11月25日前一次性付清42万元整；五、该地块地面建筑物乙方有权重新规划、拆盖等，一切费用均由乙方承担；六、该协议生效之日起，因该土地所产生的一切费用及债权、债务、任何纠纷均与甲方无关；七、如乙方不能按协议规定按时兑现，甲方有权终止协议，停止其生产使用。协议期间如乙方不再继续使用，必须足额付给甲方余下部分的费用，即必须付清156万元整。并处罚乙方50万元整；八、本协议生效之日起，甲乙双方共同遵守，任何一方违约，将追究其违约方的法律、经济责任，因其造成的一切后果均由违约方承担；九、协议期满前三个月，协商续约，如协商不成协议终止；十、协议到期，该地块完整的还给甲方，地面建筑物及所有物品无偿的交于甲方所有；……。租赁合同签订后，原告将租赁物交给被告使用。第三人于2008年12月24日成立后，被告将该租赁物交给第三人使用。因被告没有按期缴付2008年12月1日至2009年11月30日的租金，2009年10月19日本院立案受理了原告李义春诉被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司租赁合同纠纷一案，双方达成调解协议，本院于2010年3月11日作出了（2009）丰民一初字第2220号民事调解书。被告没有支付2009年12月1日至今的租金。另查明：该涉案租赁物包括6.8亩土地使用权及土地上的附着物，附着物包括：生产车间（钢结构大棚）、一间门卫房、一间厨房、三个简易厂房、两间烤漆房、三间正房、四个电线杆（含电缆线）。协议书第二项中的“36万元”，是指租赁土地上的附着物损失的价值。该租赁物及场地是原告于2008年9月21日以206000元的价格从侯敬远处转让得来。原告于2008年9月29日就该租赁物的6.8亩土地使用权以每亩每年3500元价格与郭庄村委会签订了租赁合同，租赁期限2008年9月30日至2018年12月31日。在合同中双方明确约定仅有土地租赁关系，该土地上的建筑物归原告所有。原告就该涉案租赁土地一直在向郭庄村委会交租金。现涉案租赁场地附着物出租给被告后经过拆盖，尚存有北端有正房6间（东面三间为原告所盖）、中间有西屋4间（原告所盖）、油库简易棚。又查明：该涉案土地为集体建设用地。还查明：原告一直在主张权利要求被告支付租金。上述事实，有原被告、第三人的陈述，原告提供的协议书、转让协议书、租赁合同、收条三份、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证一张、2009丰民一初字第2220号民事调解书一份及开庭笔录两份、证人王某证言，本院对涉案租赁物作出的现场勘验图及笔录和依法向丰县国土资源局调取的丰县土地利用现状图等证据予以证实，本院予以确认。本院将当事人的争议焦点归纳为：一、原被告签订的租赁协议是否显失公平；二、该租赁合同是否已经解除；三、原告要求的损失36万元及租金损失82555元有无事实和法律依据；四、谁应向原告承担支付租金和赔偿损失的义务。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于原被告签订的租赁协议是否显失公平的问题。原告与案外人郭庄村委会签订租赁合同并取得转租许可，其有权将涉案租赁物出租给被告使用。被告陈春磊为了取得该租赁物的承租权，找到郭庄村委会书记王某当介绍人，才与原告签订了租赁协议。从签订租赁协议的过程看，涉案土地为集体建设用地，该租赁协议是原被告双方真实意思表示，不违反有关法律规定，该协议合法有效，双方均应当按照协议履行。被告及第三人主张，原被告签订的租赁协议的租金远远高于原告与案外人郭庄村委会签订的租赁合同约定的租金，本协议显失公平。本院认为，原被告具有完全民事权利能力和完全民事行为能力，签订该租赁协议是双方的自愿行为，并不存在影响合同效力的其他因素，且被告与原告签订该租赁协议并使用该租赁物是为了借此获取更多的利益。故，被告、第三人主张租金明显过高，本协议显失公平，没有事实依据，本院不予采纳。二、关于该租赁合同是否已经解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告在租赁协议“第七项”明确约定，如乙方不能按协议规定按时兑现，甲方有权终止协议，停止其生产使用。（2009）丰民一初字第2220号民事调解书中“第二项”协议约定，2010年5月30日前，被告不按协议约定支付当期租金6万元，原告可立即解除合同。从以上原被告协议解除合同的内容看，若被告不按期履行支付租金的义务，原告有权行使合同解除权，即原告具备了行使解除合同的条件，并不是解除合同的条件成就时，该合同当然解除，解除合同的主动权在原告，是否解除合同要看原告是否行使该权利；通过本案审理查明，原告一直要求被告支付租金，但无法与被告取得联系。对被告主张租赁合同已经解除的辩解，本院不予采纳。由于被告未按约支付租金，现原告要求解除租赁合同，本院予以支持。三、关于原告要求的损失36万元及延期支付租金损失82555元有无事实和法律依据的问题。原被告签订的协议书“第二项”内容包括，租金每年12万元，10年共120万元加36万元。原告及证人均陈述“36万元”是地面建筑物的损失，被告陈春磊辩称“36万元”包含地面建筑物的损失及向郭庄村委会交纳的租金；协议书“第五项”内容记载，该地块地面建筑物乙方有权重新规划、拆盖，费用由乙方承担。经本院勘验查明，该地块原有建筑物已被进行了大部分拆除；原告向本院提交了向郭庄村委会交纳涉案地块租金的证明。综合以上证据，本院认定“36万元”是原告地面建筑物的损失。因该损失36万元为双方在合同中达成的协议，被告应予以赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告要求按照银行同期同类贷款利率计算延期支付租金的损失，符合法律规定，本院予以支持。四、关于谁应向原告承担支付租金和赔偿损失的义务问题。虽然签订该协议书的主体从形式上看是李义春和济宁春峰路桥工程有限公司，但被告陈春磊认可是其本人、济宁春峰路桥工程有限公司与原告签订的协议，故合同的一方应是陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据合同相对性，被告应当承担支付租金52万元和赔偿建筑物损失36万元及延期支付租金损失的义务。被告及第三人主张部分租金超过诉讼时效，没有提供相应的证据证明，本院不予采信。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李义春与被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司于2008年11月28日签订的《协议书》；第三人丰县中联建材有限公司于本判决生效后十日内返还租赁物（6.8亩土地使用权及现有的北端正房6间、中间西屋4间、油库简易棚）。二、被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李义春支付2009年12月1日至2014年3月31日的租金52万元。三、被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付建筑物损失36万元及延期支付租金的利息［以每一期拖欠的租金6万元为本金，分别从2010年5月31日、2010年12月1日、2011年5月31日、2011年12月1日、2012年5月31日、2012年12月1日、2013年5月31日、2013年12月1日、2014年4月1日（该期以租金4万元为本金）起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至本判决确定的给付之日止］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13420元（原告已预交），由被告陈春磊、济宁春峰路桥工程有限公司负担（随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据诉讼费用交纳办法的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 曹 杰审 判 员 刘 超人民陪审员 邵恩宽二〇一四年五月二十九日书 记 员 杨 蒙 来源：百度“”