（2014）清中法民二终字第78号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2015-10-12
案件名称
连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司与孔昱棠商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司,孔昱棠
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第78号上诉人（原审被告、反诉原告）：连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司。法定代表人：吴翰亮，公司经理。委托代理人：刘志群，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：赖伟光，广东盈辉律师事务所实习律师。被上诉人（原告原告、反诉被告）：孔昱棠。委托代理人：钟红艳，系被上诉人母亲。上诉人连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司（以下简称仁合公司）因与被上诉人孔昱棠商品房预售合同纠纷一案，不服连山壮族瑶族自治县人民法院（2013）清山法民二初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年10月11日，孔昱棠与仁合公司签订《广东省商品房买卖合同》，孔昱棠购买仁合公司位于连山壮族瑶族自治县吉田镇滨江东路的如景花苑***号房（即***房）。合同约定该套房建筑面积为126.03m2，套内建筑面积为115.36m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.67m2。该商品房按套出售，房价按套内建筑面积计算，每平方米2527元，总金额291515元。该合同第五条约定了面积确认与面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……。此外，双方对房屋的装饰、设备标准、房屋的平面图等进行了约定。其中附件三装饰、设备标准室内部分约定，“门：预留门框位，窗：铝合金玻璃窗”。双方在签订上述合同后，孔昱棠依约已付清所有购房款给仁合公司。2012年5月10日，仁合公司为向业主收取客厅与阳台推拉门款，向业主发出告示：业主可以自行选择购买与否，购买的则交钱（建筑面积140㎡米以下：2000元；建筑面积140㎡以上：2300元），不购买的，开发商将其拆走，不收取业主任何费用。孔昱棠与仁合公司于2012年9月21日签署了如景花苑一期楼宇交接书，孔昱棠和仁合公司确认自2012年9月21日起，该房屋交付给业主。2012年9月17日，如景花苑一期经连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局竣工验收备案，其中客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门也在验收备案之列。2013年5月20日，孔昱棠向连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局对涉案如景花苑***房进行产权登记，该局作出粤房地产权证山字第01000006**号房地产权证，该房屋是单独占有，房屋的建筑面积为127.57m2，套内建筑面积为113.31m2。2013年8月23日，连山壮族瑶族自治县房产管理交易中心，作出如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明：预测报告是根据仁合公司提供的建筑施工图纸建施04－08/JS为依据对如景花园A、B、C幢进行测算。因当时没有启用测绘系统的外墙分摊项目以及仁合公司在实际施工中更改设计图纸，导致预测报告与实测报告面积存在差异，但在出具预测报告时已说明准确面积以该栋房屋竣工验收后实地测绘为准。在2012年3月连山壮族瑶族自治县房产管理交易中心更换测绘系统后，开始启用外墙1/2为公摊面积计算（2011年8月1日出具的测绘报告的外墙体全部计入套内建筑面积）。连山壮族瑶族自治县房产管理交易中心受仁合公司委托，于2013年9月13日作出房屋测绘成果报告书，涉案如景花苑一期***号房（房地产权证登记为***房）的建筑面积共128.25m2，其中，套内建筑面积117.21m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.04m2。之后，仁合公司就房屋面积差异问题与迟延交楼问题与孔昱棠交涉，仁合公司主张按建筑面积重新结算房价款，要求孔昱棠补交房价差额款4048元，同时要求孔昱棠交客厅与阳台推拉门款2000元。2012年11月21日，孔昱棠向仁合公司支付房价差额款4048元，而孔昱棠则收到仁合公司补来违约金5830元,孔昱棠没有向仁合公司交纳客厅出阳台推拉门款2000元，仁合公司将该推拉门拆走。尔后，孔昱棠以仁合公司收取房价差额款没有理据，并要求仁合公司补还客厅出阳台落地铝合金玻璃窗款2000元。在双方协商无果的情况下，孔昱棠遂提起诉讼，请求原审法院判令：1、仁合公司退还非法收取孔昱棠的房价差额款9228元；2、如景花苑A幢6层604号房的客厅落地推拉门为商品房不可分割的一部分，由于仁合公司对此推拉门另行收费2000元导致孔昱棠在办理收楼时迫不得已签了“不需要此落地窗”字眼，仁合公司应补还2000元给孔昱棠；3、本案诉讼费用由仁合公司承担。仁合公司提起反诉，请求原审法院判令：1、孔昱棠补足房价款4674.95元给反诉孔昱棠；2、孔昱棠赔偿因迟延办理按揭手续而造成的损失467.95元给仁合公司；3、本案诉讼费用由孔昱棠承担。另查明，从原审法院已审理完毕的有关如景花苑的同类案件中，可得知2010年11月5日前，部分如景花苑的业主已经与仁合公司签订了认购书，仁合公司也收取了定金。2010年11月5日，广东中誉设计有限公司向仁合公司出具工程修改通知书，将TLM3025门（即客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门）修改为由用户自定制安装。但仁合公司并没有将这一修改内容告知已签订认购书的业主，也没有在之后签订的《商品房买卖合同》中对TLM3025门由用户自定制安装进行约定。另，由于部分业主对仁合公司收取客厅连阳台的推拉门款等有异议，到县住房和城乡建设局信访投诉，县住房和城乡建设局对此进行了答复。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。孔昱棠与仁合公司签订的《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效，对当事人具有法律效力。一、关于讼争房屋面积差异款的退补问题。孔昱棠认为按合同约定房屋是按套内建筑面积计算房价的，涉案房屋产权登记的套内建筑面积少于合同约定的套内建筑面积，仁合公司理应退还孔昱棠多支付的房款才对，但现在仁合公司反而以实测建筑面积多于合同约定的建筑面积为由多收孔昱棠房款，仁合公司应予退还。仁合公司认为房屋是按套内建筑面积计算房价，但由于政府部门更换新的测绘系统，用旧的测绘系统对该房屋进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多1.85m2,此情况属情势变更,孔昱棠如不补足部分房价款对仁合公司明显不公平。因此，仁合公司反诉要求孔昱棠补足房价款4674.95元。对该问题的处理，涉及到对房屋的计价方式、面积确认及面积差异处理方式的认定。1、关于涉案房屋的计价方式。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定，“……按【套内】建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米2527元，总金额291515元整。……”。双方对按套内建筑面积计算房价没有异议，对涉案房屋按套内建筑面积计算房价，原审法院予以确认。2、关于涉案房屋的面积确认及面积差异处理方式。孔昱棠认为其所购买的房屋产权登记套内建筑面积为113.31m2，比合同约定的套内建筑面积115.36m2还少2.05m2。既然双方约定面积有差异的，以产权登记面积为准，在孔昱棠没有违约的情况下，就要以合同约定的原则来处理。仁合公司主张产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积，是政府房管部门更换测绘系统所致，用旧的测绘系统对该房进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多1.85m2,此情况属情势变更,应用旧的测绘系统测得的套内建筑面积117.21m2来结算房价。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……。”对于涉案房屋的面积确认，孔昱棠提供了房地产权证，仁合公司提供了房屋测绘成果报告书。根据上述规定，房地产权证是房地产管理部门依职权制作的公文书证，其证明力大于仁合公司提供的房屋测绘成果报告书。因此，孔昱棠主张以产权登记面积为涉案房屋的计价面积，原审法院予以确认。原审法院生效判决[（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决]确定涉案房屋所在楼盘的如景花苑C幢504、804号房，仁合公司交付给购买人的房屋的实际使用面积并没有比合同约定的套内建筑面积小，因此，根据公平合理的民法原则，购买人要求仁合公司退还多支付的房款及同期贷款利息，没有理据，原审法院不予支持。仁合公司作为房地产开发企业，预先提供房屋面积给予购房者参考，在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位，因此，对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊建筑面积，在孔昱棠也没有违约的情况下，也不得再另行计价。该判决仁合公司在上诉后又申请撤回上诉，清远市中级人民法院于2013年7月29日裁定准许仁合公司撤回上诉，（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力，该判决具有确定力。因此，仁合公司认为涉案房屋套内建筑面积变化属情势变更为由提起反诉请求，请求变更合同约定的计价面积，要求孔昱棠补交1.85m2共计4674.95元房价差额款，证据不足,理由不充分，原审法院不予采纳。孔昱棠在原审法院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力之前，无法确定是否需要支付房价差额款给仁合公司，出于重大误解支付了房价差额款4048元给仁合公司，属于意思表示不真实，现请求仁合公司退回房价差额款中4048元理由充分，原审法院予以支持。至于本案中孔昱棠要求仁合公司支付按合同约定套内面积少2.05m2房价差额款5180元与上述规定不符，对该部分请求，原审法院不予支持。二、关于涉案房屋客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门款的问题。原审法院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决确定如景花苑C幢504、804号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属商品房的一部分，归业主所有。因此同一楼盘的商品房中客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门均是商品房的一部分，归业主所有。仁合公司提出该铝合金玻璃推拉门已通过修改设计图纸由业主自定制安装。仁合公司在与业主签订合同时已明知要修改设计图,不但没有告知业主,也没有在合同中约定,而且县住房和城乡建设局也没有同意。因此修改内容对业主不产生法律约束力。因此，仁合公司在收取了合同约定的购房款后，再行收取该铝合金玻璃推拉门款2000元，没有法律依据。孔昱棠要求仁合公司补偿该款2000元，理由充分，原审法院予以支持。三、关于仁合公司反诉要求孔昱棠赔偿因迟延办理按揭手续造成损失467.95元的问题。双方签订的合同第六条第三款已作出特别提示，该约定有效，但该条款只约定了出卖人拥有合同解除权(并处违约金)。本案中，大部分贷款手续是仁合公司办理的，仁合公司没有提出证据证明其于何时将已办理备案手续的合同交给孔昱棠，孔昱棠于何时提交办理住房公积金按揭所需资料，因此，仁合公司无法证明孔昱棠违约。退一步讲就算孔昱棠没有在七天内没有备齐办理住房公积金按揭所需资料，但由于仁合公司没有行使解除权，继续同意孔昱棠履行合同，现合同已履行完毕，视为仁合公司放弃解除权，也就没有要求孔昱棠赔偿损失的权利。现仁合公司要求追究孔昱棠的违约责任没有理据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《广东省商品房预售管理条例》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内退回房价差额款4048元给孔昱棠；二、如景花苑***号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属该商品房的一部分，连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内补偿客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门款2000元给孔昱棠；三、驳回孔昱棠的其他诉讼请求；四、驳回连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，共计100元，因适用简易程序减半收取50元，由连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司负担。宣判后，仁合公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、四项；2、改判驳回孔昱棠退回房价差额款4048元的诉讼请求；3、改判驳回孔昱棠补偿铝合金玻璃推拉门款2000元的诉讼请求；4、改判孔昱棠赔偿迟延办理按揭手续给仁合公司造成的损失467.95元；5、一、二审诉讼费由孔昱棠承担。主要事实和理由是：（一）如果合同签订后，政府房管部门没有改变测绘系统，那么可以预见按旧测绘系统测绘的结果为套内实际面积117.21m2。按旧测绘系统测量方法实测的套内建筑面积结算，应为双方真实意思表示。因此，双方应按旧测绘方法测量的套内实际面积117.21m2结算房价款，即孔昱棠补足房价款4674.95元（1.85m2×2527元/m2）元给仁合公司。政府房管部门变更测绘系统的情况是双方在订立合同时无法预见的，如果孔昱棠不补足房价差额款，明显是不公平的。（二）本案没有证据显示仁合公司与孔昱棠存在合同签订后修改设计图的问题，法律上也没有明确建设单位在合同签订前修改设计图需告知业主的义务；设计图变更无须经县住房和城乡建设局同意；双方的《商品房买卖合同》约定交付的标的不包含门，一审法院认定客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门属商品房的一部分，属认定事实错误。（三）根据《商品房买卖合同》约定，以按揭方式或住房公积金方式的，合同签订后七天内备齐所需资料。因办理按揭贷款是孔昱棠的合同义务，且合同签订时间的明确的，只要孔昱棠七天内没有提交所需资料，即构成违约。孔昱棠于2011年11月2日后才备齐资料，至少延迟14天，致使贷款迟延支付，孔昱棠应按银行同期贷款利率赔偿仁合公司的损失，即467395元（200000元×6.10%/年÷365天/年×14天）。如果孔昱棠有免除违约责任的事实，应由孔昱棠举证证明，一审法院把举证责任分配给仁合公司明显是错误的。另若存在违约事实，仁合公司除了行使合同解除权也可行使追究违约方违约责任权利。孔昱棠答辩称：（一）仁合公司作为房地产开发企业，预先提供房屋面积给孔昱棠参考，在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位，因此，对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊面积，在孔昱棠没有违约的情况下，也不得再另行计价。（二）据连山县住建部门证实，该商品房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗是施工图纸设计的内容之一，主要作用是分隔阳台与客厅、客厅采光及客厅外墙等，同时也是房屋竣工验收的必备条件之一。因此，该落地铝合金玻璃窗属商品房销售价格的合理开发成本，是商品房不可分割的一部分。（三）《商品房买卖合同》第六条第3项第二款属于霸王条款，应予撤销。另外大部分贷款手续是仁合公司办理的，仁合公司也没有提出证据证明其于何时将已办理备案手续的合同交给孔昱棠，孔昱棠于何时提交办理住房公积金按揭所需资料，所以无法证明孔昱棠违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回仁合公司上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。《商品房买卖合同》第二十四条：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向连山壮族瑶族自治县房产管理局申请登记备案”。原审法院审理过程中孔昱棠提交一份连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局于2013年5月7日出具的《如景花苑客厅推拉门的情况说明》，其内容为：“连山县仁合房地产开发有限公司的开发项目如景花苑，根据相关规定，我局现就该项目的客厅推拉门的情况说明如下：1、推拉门是施工图纸设计的内容，起到分割阳台与客厅和客厅的采光，并兼顾客厅外墙的作用；2、此推拉门必须是符合建筑强制性条文的规定，不得作任意修改，若修改必须经原审图机构重新核准；3、此推拉门在施工时必须按要求实施，达到要求后方可进入房屋竣工验收。即经验收合格的商品房必须具有此门；4、根据《广东省物价局商品房交易价格行为规则》第五条规定，此推拉门属商品房销售价格的合理开发成本”，拟证明该推拉门是商品房的一部分。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕仁合公司上诉请求的范围进行审理。关于套内建筑面积差异的问题。根据《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中涉案房屋是以套内建筑面积计价，产权证登记套内建筑面积并没有超出合同约定的套内建筑面积，仁合公司要求孔昱棠补交房价差额款缺乏依据。孔昱棠基于对该事实的错误认识支付了房价差额款4048元给仁合公司，属于意思表示不真实，孔昱棠请求仁合公司退回房价差额款4048元理由充分，应予支持。另外，本案中孔昱棠已付清购房款，双方已完成了涉案房屋交接手续，合同所约定的主要义务已履行完毕，仁合公司再以情势变更为由要求孔昱棠补缴房价差额款于法无据。因此，原审判决此节处理并无不当，本院予以维持。关于客厅与阳台间推拉门的问题。根据连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局出具的《如景花苑客厅推拉门的情况说明》，客厅与阳台间推拉门的是施工图纸设计的内容，涉案房屋只有按施工图纸安装推拉门，方可进入房屋竣工验收，从而达到双方约定的房屋交付条件，且推拉门属于商品房销售的合理开发成本，故原审判决认定推拉门属于商品房的一部分并无不当。仁合公司在收取合同约定的购房款，涉案房屋经建设局工程竣工验收备案后，再拆走该推拉门的行为已侵犯了孔昱棠的合法权益，原审判决仁合公司按双方认可的推拉门价格2000元进行赔偿正确，本院予以维持。关于迟延办理按揭手续造成损失的问题。办理按揭所需材料中包括购房的完税证明，缴交相应契税必须持有经备案后的合同正本才能办理。根据《商品房买卖合同》第二十四条的约定，仁合公司作为办理合同备案的义务方，未能举证证明其于何时将经备案后的合同正本交给孔昱棠和孔昱棠何时向其提交办理住房公积金按揭所需资料，应承担举证不能的不利后果。据此，原审判决对仁合公司以孔昱棠迟延办理按揭手续给其造成损失为由向孔昱棠主张赔偿的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，仁合公司的上诉主张理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按原判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文宇代理审判员 余允添代理审判员 林士嵛二〇一四年五月二十九日书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自