（2014）渝五中法民终字第01972号

裁判日期: 2014-05-29

公开日期: 2015-12-14

案件名称

ＸＸ荣、王荣菊与重庆晋愉峰海房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆晋愉峰海房地产有限公司,ＸＸ荣,王荣菊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第01972号上诉人（原审被告）重庆晋愉峰海房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋，组织机构代码69927504-X。法定代表人柯敬陶，该公司董事长。委托代理人唐知品，重庆中力律师事务所律师。委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸ荣被上诉人（原审原告）王荣菊委托代理人余明礼，重庆恩特律师事务所律师。委托代理人余先德，重庆恩特律师事务所律师。上诉人重庆晋愉峰海房地产有限公司（以下简称晋愉公司）因与被上诉人ＸＸ荣、王荣菊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民终字第01236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，晋愉公司与ＸＸ荣、王荣菊于2013年3月13日签订《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》一份，约定由ＸＸ荣、王荣菊取得晋愉公司所有的负1层325号商铺的购买权。认购书约定，该商铺的产权建筑面积约为17.29平方米，认购金总价为353407元，本商铺的《商品房买卖合同》签约时间为2013年4月30日前（最终以晋愉公司电话通知时间为准），ＸＸ荣、王荣菊于2013年3月13日前累计支付房款353407元。同时，认购书还约定ＸＸ荣、王荣菊为了取得本商铺的购买权，自愿交纳认购金并签订本协议，且认购金不予退还。ＸＸ荣、王荣菊在签订本协议时，已知晓本商铺属于在建工程抵押状态，在约定正式签约前晋愉公司办理完毕本商铺的解押手续，ＸＸ荣、王荣菊不得以此为由，向晋愉公司提出任何赔偿要求。若ＸＸ荣、王荣菊未能按约定时间内与晋愉公司签订买卖合同并缴纳相关费用，本认购书自然失效，晋愉公司有权将该房屋另行出售并不再另行通知ＸＸ荣、王荣菊，且缴纳的房款不退。若在约定的签约时间前，因晋愉公司原因将该房屋进行再次出售，ＸＸ荣、王荣菊有权要求晋愉公司双倍返还所缴纳的房款。2013年3月13日，晋愉公司给ＸＸ荣、王荣菊开具了房屋销售专用收据，交款单位为ＸＸ荣、王荣菊（商业门面-负1-325），金额为353407元，收款事由为定金353407元。再查明，该房屋于2013年1月22日取得了预售许可。2013年4月30日前，双方未签订《商品房买卖合同》。ＸＸ荣、王云菊于2013年4月30日到晋愉公司售楼部按照认购协议约定要求晋愉公司签订房屋买卖合同，但晋愉公司因故不能签订，ＸＸ荣、王云菊要求晋愉公司出具不能按期签订合同的原因及延期签订合同的书面通知，晋愉公司不愿出具，经协商无果。2013年5月10日，ＸＸ荣、王云菊到晋愉公司售房部要求签订《商品房买卖合同》，晋愉公司未与其签订，为此，ＸＸ荣、王云菊对该行为申请重庆市南岸公证处进行保全证据公证，产生证据保全费1000元。ＸＸ荣、王云菊一审诉称，双方于2013年3月13日签订《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》一份，约定将晋愉公司所有的位于大渡口区双山路118号晋愉﹒重庆岁月12栋负一层325号的大小为17.29平方米的商铺出售给ＸＸ荣、王云菊。认购书约定，该商铺的总价为353407元，正式签约时间为2013年4月30日前。认购书签订的当日，ＸＸ荣、王云菊向晋愉公司缴纳了定金353407元。约定期满，ＸＸ荣、王云菊多次要求晋愉公司签订《商品房买卖合同》，晋愉公司找各种理由推诿并拒绝签订。现起诉请求解除双方签订的《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》；判令晋愉公司返还认购金282726元并从2013年3月14日起按照银行同期贷款利率支付资金占用损失；判令晋愉公司双倍返还定金141363元；判令晋愉公司支付证据保全法律服务费1000元；案件的诉讼费由晋愉公司承担。晋愉公司一审辩称，该公司没有违约行为，对定金、利息和证据保全费不予认可，诉讼费按比例负担；若双方协商一致解除合同，同意退还ＸＸ荣、王云菊房款及利息，并支付证据保全费1000元。一审认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（五）交付使用条件及日期；（十）办理产权登记有关事项。本案中，双方签订的认购书中未约定讼争房屋交付时间及相关产权办理事宜，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因此不宜认定该认购书系本约合同。此外，该讼争房屋在签订认购书时处于抵押状态，该认购书中多个条款亦表明该认购书系预约合同：认购书中第一条约定“乙方为了取得本商铺的购买权，自愿交纳认购金并签订本协议”，就此明确了认购书的目的是ＸＸ荣、王云菊为了获得商铺的购买权而非所有权。认购书中第二条约定“以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准”，第四条约定“本商铺的签约时间：2013年4月30日前（最终以我司电话通知为准）”，更加明确了该认购书只是商铺销售的预约行为，签订正式合同才是双方的最终目的，故该认购书系预约合同。ＸＸ荣、王云菊在签订合同后缴纳了定金353407元，系作为订立商品房买卖合同提供的担保，应当视为订约定金。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方签订的《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》中约定双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年4月30日前（最终以晋愉公司电话通知时间为准），对此，ＸＸ荣、王云菊认为签约时间虽不确定，但不能迟于2013年4月30日；晋愉公司认为签约的时间都是不确定的，不受2013年4月30日的限制，应以该公司电话通知为准。因该约定为格式条款，提供方为晋愉公司，对其解释应当作出不利于晋愉公司的解释，即该认购书明确约定签订正式买卖合同的时间为2013年4月30日前，晋愉公司未按照认购书的约定与ＸＸ荣、王云菊签约，其行为构成违约。此外，双方产生矛盾后，经大渡口区信访办的调解，双方表示于2013年5月10日协商买卖合同事宜，而ＸＸ荣、王云菊在该约定时间到晋愉公司协商买卖合同等待签约，晋愉公司却未有人与ＸＸ荣、王云菊协商。当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则，晋愉公司对签订《商品房买卖合同》事宜一再推诿，在约定的时间拒不履行自己的义务，其行为违背了诚实信用原则。综上，晋愉公司的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的人民法院应当予以支持。”本案中，晋愉公司在规定期限内不与ＸＸ荣、王云菊签订正式合同，经催告后仍未履行，其行为构成根本违约，ＸＸ荣、王云菊有权行使合同的法定解除权，要求解除认购书并主张损害赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”ＸＸ荣、王云菊按照《认购书》的约定缴纳了定金353407元，但该353407元与认购书中约定的总房款一致。因当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，故双方对该定金超过总房款20%部分的约定无效，未超过总房款20%的部分约定有效，故本案中，该房款353407元的20%即70681元应视为定金，剩余80%即282726元应视为认购款，故晋愉公司因其违约行为应当退还收取的ＸＸ荣、王云菊的认购款282726元及其自2013年3月14日占有该认购款282726元所产生的法定孳息，并按照定金罚则，双倍返还定金141363元。ＸＸ荣、王云菊享有合同的法定解除权，故其请求解除双方签订的《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；其请求判令晋愉公司返还认购金282726元并从2013年3月14日起按照银行同期贷款利率支付资金占用损失的诉讼请求，亦具有法律和事实依据，亦予以支持；其请求判令晋愉公司双倍返还定金141363元的诉讼请求，于法有据，予以支持。晋愉公司的答辩理由不成立，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定作出判决：一、解除ＸＸ荣、王云菊与重庆晋愉峰海房地产有限公司于2013年3月13日签订的《晋愉﹒重庆岁月B12栋（商铺）商业认购确认书》；二、重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效后十日内返还ＸＸ荣、王云菊房屋认购金282726元；三、重庆晋愉峰海房地产有限公司于一审判决生效后十日内支付ＸＸ荣、王云菊房屋认购金282726元的利息，利息按人民银行同期贷款利率，计算自2013年3月14日起至一审判决生效之日止；四、重庆晋愉峰海房地产有限公司于一审判决生效后十日内双倍返还ＸＸ荣、王云菊定金141363元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元、诉讼保全费2770元、证据保全费1000元，共计7608元，由重庆晋愉峰海房地产有限公司负担（此款7608元由ＸＸ荣、王云菊预交，晋愉公司于一审判决生效后十日内支付给ＸＸ荣、王云菊）。晋愉公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定双方所签的“认购书”为“预约合同”错误，“认购书”具备了商品房买卖合同的主要内容，应该认定为商品房买卖合同，而不是预约合同。2、双方在“认购书”中对签订正式合同的时间并未做明确约定，并未明确特指4月30日之前，而应以公司电话通知为准。3、一审判决双倍返还“定金”错误，本案“认购书”中并无定金条款约定，更没有定金的交付行为，被上诉人交纳的款项系合同约定的认购款，不能仅凭发票上的“定金”二字判决双倍返还。且该合同可以继续履行，上诉人愿意承担迟延履行的违约责任，一审法院不应该判决解除合同，双倍返还定金。请求二审法院撤销原判，依法改判。ＸＸ荣、王云菊二审答辩称：1、“认购书”并不符合《商品房销售管理办法》中规定的形式，应该为预约合同而不是正式的商品房买卖合同。2、上诉人未按“认购书”约定的时间2013年4月30日签订商品房买卖合同，推诿到2013年5月10日仍然未签订，对上诉人的行为应该适用定金法则，被上诉人交纳的款项发票载明为“定金”，按照法律规定，未超过合同标的额的20%的部分应该得到法律支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人提出“认购书”的实质是商品房买卖合同而不是预约合同的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；．．．．．．（十）办理产权登记有关事项。”本案中，双方签订的认购书中未约定讼争房屋交付时间及相关产权办理事宜，且该认购书中虽约定了房款与面积，但在认购书第二条约定“以上面积以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，本套房屋的最终销售总价按《商品房买卖合同》产权建筑面积乘以本协议约定的优惠后产权建筑面积单价执行”，认购书第四条约定“本商铺的《商品房买卖合同》签约时间为：2013年4月30日前（最终以我司电话通知为准）”，均明确了该认购书只是商铺销售的预约行为，签订正式的商品房买卖合同才是双方的最终目的，故该认购书应认定为预约合同，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出“认购书”中对签订正式合同的时间约定并未明确特指4月30日之前，而应以公司电话通知为准的问题。双方在“认购书”第四条约定：“本商铺的《商品房买卖合同》签约时间为：2013年4月30日前（最终以我司电话通知为准）”，该约定中括号内的文字“最终以我司电话通知为准”，应视为对前文“2013年4月30日前”的说明，即具体的签约时间由上诉人以电话通知被上诉人，但签约时间不应超过2013年4月30日。“认购书”中对签订正式合同的时间约定明确，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出“认购书”中并无定金条款约定，被上诉人交纳的款项系认购款不是定金，且双方合同可以继续履行，一审法院不应该判决解除合同，双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案中，双方签订的“认购书”第五条约定，若被上诉人未能按约定时间内与上诉人晋愉公司签订买卖合同并缴纳相关费用，本认购书自然失效，上诉人晋愉公司有权将该房屋另行出售并不再另行通知被上诉人，且缴纳的房款不退。“认购书”第六条约定，若在约定的签约时间前，因上诉人晋愉公司原因将该房屋进行再次出售，被上诉人有权要求上诉人晋愉公司双倍返还所缴纳的房款。该两项约定均属于订约定金的条款内容，且上诉人给被上诉人出具的缴纳收据上载明收款事由为定金353407元，可以认定该款项系作为订立商品房买卖合同提供的担保。《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人ＸＸ荣、王云菊缴纳的定金353407元与认购书中约定的总房款一致，故双方对该定金超过总房款20%部分的约定无效，未超过总房款20%的部分约定有效，该款项中353407元的20%即70681元应视为定金，剩余80%即282726元应视为认购款，上诉人晋愉公司未按照认购书的约定与被上诉人ＸＸ荣、王云菊签约，其行为构成违约，被上诉人有权要求解除合同，上诉人应当按照定金罚则，双倍返还定金141363元，并应当退还收取的被上诉人ＸＸ荣、王云菊的认购款282726元及其自2013年3月14日占有该认购款282726元所产生的法定孳息，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人重庆晋愉峰海房地产有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费7676元，由上诉人重庆晋愉峰海房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蒋科代理审判员　　于利代理审判员　　黎明二〇一四年五月二十九日书　记　员　　张坤 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