（2013）南法民初字第09263号
裁判日期: 2014-05-29
公开日期: 2014-09-10
案件名称
郑帆与晏勇、查彩云、重庆君桥房地产咨询服务公司房屋租赁合同纠纷一审民事案件用判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑帆,晏勇,查彩云,重庆君桥房地产咨询服务公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第09263号原告郑帆，男，1988年7月16日出生，汉族，住重庆南岸区。被告晏勇，男，1984年12月28日出生，汉族，职业不详，住安徽省合肥市。（未到庭）被告查彩云，女，1981年7月29日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。第三人重庆君桥房地产咨询服务公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路1号晨光大厦四楼401、402、415号。组织机构代码20293889-X。法定代表人武兰，总经理。委托代理人肖国萍（特别授权），女，1979年5月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告郑帆与被告晏勇、被告查彩云、第三人重庆君桥房地产咨询服务公司（以下简称君桥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑帆、被告查彩云及第三人君桥房地产公司的委托代理人肖国萍均到庭参加了诉讼，被告晏勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑帆诉称：2013年7月29日，郑帆经君桥房地产公司介绍与晏勇的委托代理人查彩云签订房屋租赁协议，约定郑帆租赁晏勇位于重庆市南岸区泰正花园1幢26-H房屋，房屋租金为2500元／月，押二付二。协议签订后，郑帆支付晏勇房屋租金5000元、押金5000元，共计10000元。2013年7月31日下午，八名自称小额贷款公司员工闯入郑帆承租的该房屋内，向郑帆出示房屋产权证原件，声称晏勇已将其名下的房屋抵押给了小额贷款公司，现晏勇无力还债，贷款公司要将房屋收回，要求郑帆搬离此房屋。郑帆无奈之下于2013年7月31日搬离出租房屋，临时居住在酒店内。后经郑帆核实，晏勇将此房屋用于抵押贷款属实，经与晏勇多次协商未果。郑帆认为，晏勇在知悉该房产被抵押贷款且未偿还贷款情况下，仍进行出租且未告知郑帆，晏勇对郑帆被迫搬离承租房屋有过错。郑帆诉至法院，请求判令：一、解除原告郑帆与被告晏勇于2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告晏勇返还原告郑帆保证金5000元、租金5000元，共计10000元。被告晏勇提交书面答辩意见称：一、2013年7月29日，晏勇经君桥房地产公司介绍将晏勇位于重庆经开区金紫街10号泰正花园1幢26-H号房屋出租给郑帆使用，晏勇委托查彩云与郑帆签订《房屋租赁合同》，郑帆于当日下午将两个月的租金5000元及保证金5000元汇入晏勇账户。二、该出租房屋抵押给小额贷款公司属实，但房屋的使用权属于晏勇，晏勇有权对外出租。小额贷款公司的业务员上门催债合理，但郑帆主动搬出应承担一定的责任。三、晏勇委托查彩云、君桥房地产公司在出租房屋之前对房屋进行清洁、维修（修灯150元、修浴霸100元、柜子门100元、卫生清洁费400元、维修两台空调800元）的费用及因房屋出租所支付的中介费1000元；郑帆将出租房内的一组沙发、茶几搬走损失共计5050元，应由郑帆承担。小额贷款公司业务员没有权利要求郑帆搬出，晏勇不同意郑帆要求解除合同及退还租金、押金。被告查彩云辩称：查彩云与晏勇系远方亲戚。2013年7月29日，晏勇委托查彩云与郑帆签订《房屋租赁合同》，该房屋的租金及保证金直接汇入晏勇的账号。查彩云代晏勇写了一张收条。后郑帆告知2013年7月31日几名小贷公司员工闯入房屋内要求郑帆搬离，郑帆未居住在该房屋内，查彩云已告知了晏勇，并要求晏勇退还郑帆租金及保证金，但问题一直未得到解决。第三人君桥房地产公司：郑帆陈述属实。君桥房地产公司系中介公司。事情发生当天，郑帆告知君桥房地产公司后，君桥房地产公司派员工赶到现场处理。小贷公司员工对郑帆进行恐吓，要求郑帆搬离，报警后，也未妥善解决。郑帆于2013年7月31日当天搬离承租房屋。君桥房地产公司已退还郑帆中介费1250元。经审理查明：晏勇系重庆经开区金紫街10号泰正花园1幢26-H号房屋的所有人。君桥房地产公司系房屋中介公司。2013年7月29日，经君桥房地产公司介绍，晏勇委托查彩云将其所有的该房屋出租给郑帆使用。当日，晏勇委托查彩云作为出租方即甲方、郑帆作为承租方即乙方、君桥房地产公司作为丙方签订了《君桥房屋租赁合同》，该合同约定：晏勇将重庆经开区金紫街10号泰正花园1幢26-H号房屋出租给郑帆，租期从2013年8月1日起到2014年7月31日止；每月租金2500元，租金按二个月付一次，上月将满时需提前30天交下二个月租金；甲方将该房出租给乙方使用，乙方租该房用于使用，在租期内该房的水、电、气、闭路、物管费用等乙方自己负责，同时向甲方交纳5000元保证金，租期满时，乙方结清所有费用和保证甲方室内设施完好，交给甲方，甲方退还保证金；甲方的沙发、床垫由乙方自行处理，乙方退房时，乙方负责归还一套沙发、床垫、床壹个给甲方。该合同签订后，郑帆就职的深圳市聚橙网络技术有限公司代郑帆向晏勇支付了两个月的租金5000元、保证金5000元，共计10000元。郑帆于2013年7月30日搬进承租房屋。因签订合同之前，晏勇将该房屋办理了抵押贷款，同年7月31日下午，几名小额贷款公司员工闯入郑帆承租的房屋内，声称晏勇已将该房屋抵押给了小额贷款公司，现晏勇无力还债，小额贷款公司要将房屋收回，并恐吓郑帆要求郑帆立即搬离此房屋。郑帆被迫于2013年7月31日搬离出租房屋，至今未居住该房屋。郑帆与晏勇多次协商未果，郑帆遂以前述请求诉至本院。以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、房权证、证明、网上银行电子回单等证据，及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，郑帆与晏勇的委托人查彩云及君桥房地产公司签订的《君桥房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，各方当事人应按约履行各自的义务，晏勇作为房屋的出租人，应当确保租赁期间承租人对房屋的使用。但是晏勇在签订租赁合同之前，就该房屋进行了抵押贷款，且未妥善处理好与抵押权人之间的纠纷，致使抵押权人就该房屋主张抵押权，郑帆搬进承租房屋后，抵押权人擅自闯入该房屋并对郑帆进行恐吓，导致郑帆不得不搬离承租房屋。因此晏勇在出租房屋后未确保房屋的正常使用，致使合同目的不能实现，晏勇的行为实属违约。现郑帆要求解除双方于2013年7月29日签订《房屋租赁合同》，理由正当，本院依法予以支持。因郑帆于2013年7月31日搬离承租房屋，实际并未使用该房屋，故双合同解除的时间为2013年7月31日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于郑帆与晏勇签订的《房屋租赁合同》已解除，郑帆对租赁房屋未进行使用，晏勇已收取郑帆的租金及保证金应退还给郑帆。故对郑帆要求晏勇退还已交纳租金5000元、保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。而查彩云系晏勇的委托代理人，签订的租赁合同的权利义务应当由晏勇承担，故对郑帆要求查彩云返还租金、保证金的请求，本院不予支持。对晏勇提出的房屋出租前所产生的清洁、维修费及要求郑帆赔偿损失的请求，因其未举示相关证据予以证实，本院不予支持。晏勇请求的中介费系其支付给君桥房地产公司的费用，晏勇要求郑帆赔偿，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告郑帆与被告晏勇于2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告晏勇于本判决生效之日起十日内退还原告郑帆租金5000元、保证金5000元，共计10000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由被告晏勇承担（此款由原告郑帆垫付，被告晏勇于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告郑帆）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 邓小晶人民陪审员 何有英人民陪审员 胡晓蓉二〇一四年五月二十九日书 记 员 蒋 姝 微信公众号“”