（2014）海民初字第1415号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2014-09-09
案件名称
厦门银之座物业管理有限公司与吴宝燕、方华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门银之座物业管理有限公司,吴宝燕,方华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第1415号原告厦门银之座物业管理有限公司。法定代表人林建忠，总经理。委托代理人林建才，公司员工。被告吴宝燕，女，1982年12月2日出生，汉族。被告方华，男，1980年3月14日出生，汉族。原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）与被告吴宝燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法追加方华为被告参加诉讼，并由审判员陈基周独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托代理人林建才以及被告吴宝燕、方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银之座物业公司诉称，其于2000年11月开始对厦门市海沧区旭日海湾小区提供物业服务。该小区于2005年5月成立业主委员会后与原告续签了正式的物业管理服务合同。原告依照合同提供了相应的物业管理服务，被告作为小区业主，未缴交相应的物业管理服务费用。原告经催讨未果，故诉至法院，请求判令被告支付所欠的物业管理相关费用共计5082.2元（其中物业管理费2412.3元、公共维修金1217.6元、水电公摊92.4元、电梯公摊583元、垃圾费114元，按银行同期利率四倍计算的滞纳金662.9元）。被告吴宝燕、方华辩称，一、原告的服务标准属于三级，但小区服务等级与该标准严重不符。案涉小区虽不是封闭小区，但无人执勤的情况严重。在无人执勤的情况下，小区只剩下一道门禁系统，原告把门禁系统密码给托管中心，托管中心密码给了他人，该密码很多人都知道。被告多次反映给原告，但原告均无回应。二、消防问题。消防通道长期被车辆占据，消防车根本开不进小区，发生火灾时后果将不堪设想。消防检验根据规定一年一次，小区上次检验的时间为2006年。三、消防门被车辆占据的原因是物业未经业主同意随意更改使用目的。根据物权法规定，建筑区域道路属于业主共有，且根据物业管理条例，按规划建设的公共建筑不得更改用途。原告于2011年4月未经任何手续将2、3、6梯改为停车场，该行为严重影响住户的活动空间。被告多次向物业征询意见，但原告并未回应。原告管理不善导致乱停车现象严重，导致车辆直接停到2、3、6楼梯门口。今年原告重新划停车位时，直接将2、3、6梯门口划停车位，该问题多次反映给原告，原告均未妥善解决。四、根据物业服务等级规定，原告应每年征询业主意见，满意率应达70%。虽小区未成立业主委员会，但小区业主明显对物业公司不满意。五、对原告举证的欠费清单有异议。根据2011年厦府办159号文件，一次供水的垃圾费在水费中代扣。2009年5月至2011年12月31日期间的电梯公摊和公维金费用被告已经缴纳。综上，原告在纠纷中存在明显过错，被告与原告多次沟通，但原告并未明显改进，故被告从2012年1月开始未缴纳物业费。为敦促原告改善服务，被告愿意在法院调解下支付物业费，被告主张物业公司管理费应进行相应折扣。经审理查明，2009年5月10日，原告银之座物业公司与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，合同约定由原告对旭日海湾一、二、三期Ⅰ、三期Ⅱ的物业进行管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境的卫生、绿化、维护、秩序的管理；物业管理等级为三级，实现目标为业主大会业主表决权2／3以上满意，反之则合同自动终止；物业管理收费标准为一、二、三期Ⅰ多层住宅为每月每平方米0.5元，小高层（带电梯）为每月每平方米0.8元，三期Ⅱ多层住宅为每月每平方米0.6元，小高层（带电梯）为每月每平方米1元；房屋维修金收取标准为一期、二期、三期Ⅰ多层住宅每月每平方米0.15元，三期Ⅱ多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由原告代收代缴。合同还约定，每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，若逾期按每日千分之三收取滞纳金；管理服务期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止。合同还对提前解除等其他情况进行约定。合同签订后，原告对小区进行物业管理。因被告对原告的物业服务不满意，原告向被告催缴2009年5月1日至2013年9月30日的有关费用未果，故原告诉至本院。另查明，一、被告吴宝燕、方华系厦门市海沧区沧湖东一里236号201室（属于旭日海湾小区）业主，该房产面积为114.87平方米。二、旭日海湾业主委员会成立于2005年。本案2009年5月10日《旭日海湾物业管理合同》签订前，原告有与旭日海湾业主委员会于2006年4月20日签订物业管理合同，该合同期限自2006年5月1日至2009年4月30日。三、2009年5月31日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价（2009）8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》核定旭日海湾小区的物业管理服务费收费按原告与旭日海湾业主委员会所签订的《旭日海湾物业管理合同》执行，房屋公共维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面按0.15元每平方米每月，三期Ⅱ按0.20元每平方米每月收取。四、2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处函告原告，关于原告在旭日海湾小区物业服务合同到期、原小区业主委员会任期届满等问题，经研究决定同意原告在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原合同执行。还查明：被告庭审举证“厦门银之座物业管理有限公司统一票据”一份，拟证明已经缴纳了相关费用。该票据表明，被告已缴纳公维金、电梯公摊及卫生费至2011年12月31日。就此，原告庭审表示无异议。原告庭审举证了水费发票、电费发票、实施物业服务的照片、保安工作交接表、维修单等证据，拟证明其已经履行了提供物业服务的义务。被告质证认为，电费及水费有发票，对此没有异议，但原告并未对此进行及时公示；对照片的真实性存在异议，照片仅能证明提供了“微笑”这一瞬间情况，卫生打扫及垃圾清运有做，但原告服务标准并未达到合同标准；原告2012年3、4、5月份的交接工作虽然有做，但并未做到位；维修单不否认，但原告提供的维修单主要是2011年的。被告吴宝燕、方华庭审举证照片，拟证明小区物业管理脏、乱、差，服务不到位。原告庭审质证表示无异议。此外，被告吴宝燕、方华庭审陈述，已经缴纳2009年5月1日至2011年12月31日期间的费用；垃圾费从2011年10月1日起，由水务公司代扣，垃圾费的计算也出现问题。上述事实有原告提交的《旭日海湾物业管理合同》、《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》、《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》、发票、照片、保安工作交接表、维修单，被告提交的照片、“厦门银之座物业管理有限公司统一票据”，以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订的《旭日海湾物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。2012年4月30日之后，虽然合同到期，但在新的业主委员会成立之前，为了维护小区的正常管理和生活秩序，原告按照海沧区建设局和海沧区海沧街道办事处的函告，继续为旭日海湾小区提供物业服务并无不当，被告吴宝燕、方华也客观上因此获得了服务的利益，而且，被告也曾原告之服务缴纳过相关费用，故双方的权利义务可以按照前述的《旭日海湾物业管理合同》确定。根据查明的事实，可以认定原告在小区物业管理服务中存在不足和瑕疵，但是不能认定其未按照合同履行其基本和主要的管理服务义务。小区物业管理服务是否到位，关系到业主的切身利益和感受，原告应当虚心听取业主的意见，努力在实际工作中不断改进、提升自己的物业服务质量和水平。另一方面，物业管理也关系到作为物业服务公司的原告的权益，从常理角度，让业主不满而拒缴费用显然也非原告所乐见。从宏观角度言，案涉小区的区位、规划、包括是否封闭的初始设计，周边生存经营的业态、物业服务的成本变化及收费标准，以及小区业主的共识及业委会是否有效运作等等因素，都与物业管理服务相关，需要业主与物业公司双方共同努力予以改进或解决。业主对于物业服务的不足和瑕疵，可以要求改进，但若据此即不缴纳相关费用，一方面依据不足，另一方面从长远和全面的角度看，恐也不利于全体业主的利益。斟酌本案情形，对于原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。对于原告主张的物业管理费2412.3元，经核算符合约定标准，本院予以认定并支持。对于公维金，因被告已缴交至2011年12月31日，故计算2012年1月1日至2013年9月30日应为482.45元（114.87平方米×0.2元×21个月），原告主张的超过部分，本院不予支持。至于原告主张的垃圾费，未提供其已为被告代缴的相关证据，本院不予支持。此外，原告还主张水电公摊和电梯公摊费用，被告已举证缴交了电梯公摊费用至2011年12月31日，原告的主张重复计算了被告已缴交的费用，且其余部分缺乏证据证明计算的依据、实际数量，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴宝燕、方华于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司所欠的2012年1月1日至2013年9月30日的物业管理费2412.3元、公共维修基金482.45元；二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担10元，被告吴宝燕、方华负担15元。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈基周二〇一四年五月二十八日代书记员 卢 琳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 更多数据：