（2013）长县民初字第4056号

裁判日期: 2014-05-28

公开日期: 2014-07-09

案件名称

栗智、胡蓉与缪利祥、刘三梅商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙县人民法院

所属地区

长沙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

栗智,胡蓉,缪利祥,刘三梅

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款，第六十三条，第六十四条，第六十六条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百五十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条

全文

湖南省长沙县人民法院民事判决书（2013）长县民初字第4056号原告栗智。原告胡蓉。两原告共同委托代理人伍军行，北京德恒（长沙）律师。被告缪利祥。被告刘三梅。两被告共同委托代理人皮少华，男，1967年12月12日生，汉族。原告栗智、胡蓉与被告缪利祥、刘三梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栗智及原告栗智、胡蓉的委托代理人伍军行，被告缪利祥、刘三梅的委托代理人皮少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栗智、胡蓉诉称，2007年7月25日，两原告与两被告投资成立的长沙三兴置业有限公司（该公司已于2011年8月19日注销）签订了《商品房买卖合同》，长沙三兴置业有限公司将位于长沙县星沙镇东六线西、漓湘路北，星城国际紫薇苑4栋903号房出售给原告。合同第16条保修责任约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当承担保修义务…”2007年11月15日，长沙三兴置业有限公司向原告交房。在交房当日，原告发现主、客房墙面出现裂缝，后与长沙三兴置业有限公司协商，2008年8月1日，长沙三兴置业有限公司进行了修缮，在墙面进行水泥粉刷。但随后墙面继续开裂，该房屋直到目前依然没有修好，该房已经交房5年有余，依旧达不到居住的条件。2013年11月8日，原告委托湖南省建设工程质量检测中心对争议房屋进行了鉴定：“对房屋正常使用造成影响，应于整改…”从2008年8月1日至今日，原告只能依靠租赁房屋居住，累计造成租赁房屋损失92200元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内的，出卖人应当承担修复责任…”综上，原告请求法院判令：1、被告整修原告的房子达到居住的条件；2、被告赔偿原告租赁房屋租金损失92200元；3、判决被告支付房屋质量检测鉴定费4000元；4诉讼费由被告承担。被告缪利祥、刘三梅辩称，1、本案已经超过诉讼时效，原告丧失了请求权。根据双方签订的《商品房买卖合同》对于保修期限的约定，说明了室内是两年保修期，在该两年保修期内，被告没有收到原告所谓的房屋产品质量问题的投诉和要求。对于外部，被告进行了整体的整改。现在交付房屋达到七年了，被告已经没有义务承担保修责任；2、原告向法院诉求的赔偿损失不属于原被告之间合同中约定的权利义务的范畴。请求法院予以驳回原告的诉讼请求。原告栗智、胡蓉为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、1、《企业注册登记资料》；2、《自然人股东身份证明》；3《公司注销登记申请书》；4、《清算报告》；5、《注销公告》。拟证明长沙三兴置业有限公司注销以后由股东承担法律责任。证据二、《商品房买卖合同》。拟证明交房的时间为2007年11月15日前交付；房屋发生质量问题出卖人应当履行保修义务。证据三、《房屋所有权证》。拟证明涉案房屋的所有权人为栗智和胡蓉。证据四、《住宅质量保证书》。拟证明：1、正常使用情况下保修内容和保修年限；2、保修部位和年限。而房屋到现在止都没有正常使用，只有在正常使用以后才有针对保修年限和保修内容的质量保证。证据五、《物业管理费收据》、《电卡、门禁卡收据》。拟证明电卡、门禁卡及收取物业管理费是从2008年8月11日开始，房屋的实际交付时间是2008年8月11日。证据六、《星城国际小区紫薇苑4栋903号房质量缺陷检测鉴定报告》。拟证明涉案房屋存在质量问题应当予以整改。证据七、《房屋租赁合同》、《收条》。拟证明因为房屋质量出现问题，从房屋出现质量问题之日起，到起诉之日止的房屋租赁损失。证据八、相关网站报道。拟证明被告所销售的房屋普遍存在质量问题。被告缪利祥、刘三梅对原告栗智、胡蓉提交证据发表如下质证意见：对于证据一、证据三无异议；对证据二、证据四、证据五的真实性、合法性没有异议。对关联性均有异议，认为证据二能够证明被告按期交付了标的物，室内是两年保修期，现在交付房屋达到七年了，被告已经没有义务承担保修责任。证据四所注明的正常使用是相对于非正常使用，比如人为的破坏、改造，处于停顿状态也是正常使用。证据五是业主到物业公司办理购电、购水，并不能证明房屋交付时间，只能证明使用时间；对证据六、证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。认为，证据六《鉴定报告》没有任何第三方的介入，也没有告知被告，鉴定方法仅仅是陈述了目测对于房屋的粉刷、涂层和连接缝的状态，没有任何专业的陈述和分析，内容绝大部分都与现状不相符。证据七，关于房屋租金损失，不属于原被告之间合同权利义务的范畴，对证据八未予质证。被告缪利祥、刘三梅向本院提交如下一组证据：《房屋产权证（复印件）签收表》、《国土证下发签收单》、《面积差款退费收条》等，拟证明原告于2008年12月27日签收房产证复印件，于2009年7月3日领取国土证并领取面积差款，期间原告并未向被告提出房屋质量问题。原告栗智、胡蓉对被告缪利祥、刘三梅提交证据发表如下质证意见：对该证据的关联性有异议，只能证明原告收到了房产证和国土证，并不能证据房屋质量没有问题。经庭审双方当事人的举证、质证，本院对原告栗智、胡蓉提交的证据认证如下：对证据一、证据三被告无异议，本院予以认定；对证据二、证据四、证据五、证据六，本院认为，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容客观、真实，与本案事实相关，本院予以认定；对证据七的真实性、合法性予以认定，但原告租房的租金损失与交付的商品房是否存在直接的因果关系、是否能够实现原告的证明目的，还需要结合本案事实和双方的其他证据综合进行认定；对证据八，因无法核实其来源且与本案所涉房屋没有必然联系，本院不予认定。本院对被告缪利祥、刘三梅提交的一组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院根据上述认定的证据及双方当事人的法庭陈述查明以下事实：2007年7月25日，栗智、胡蓉与原长沙三兴置业有限公司（以下简称三兴公司）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，出卖人三兴公司将其建设的位于长沙县星沙镇东六线西、漓湘路北，“星城·国际”紫薇苑4栋903号房出售给买受人栗智、胡蓉。合同第三条约定：该商品房属框架结构；建筑面积139.28平方米；第四条约定：该商品房单价为每平方米2375元，总金额330790元；第六条约定：买受人签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的30%即100790元，余款230000元向银行申请15年按揭贷款；第八条约定：出卖人应当在2007年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，栗智、胡蓉履行了付款义务。三兴公司也履行了商品房的交付义务，但在交付时间上双方存在争议，栗智、胡蓉认为房屋的实际交付时间是2008年8月11日，而缪利祥、刘三梅则认为房屋已按合同约定的时间于2007年11月15日交付。商品房交付后，三兴公司向栗智、胡蓉出具了《住宅质量保证书》，该保证书载明，正常使用情况下保修内容及保修年限：地基基础、主体结构保修50年；屋面防水保修5年；外墙面、地下室、厨房及卫生间地面、管道等防渗漏保修5年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修2年；门窗、五金损坏保修2年…。2008年8月11日，栗智、胡蓉向“星城·国际”的物业管理企业长沙相城物业管理有限公司，缴纳了2008年8月1日至10月31日的物业管理费376元并领取了该物业的电卡和门禁卡。2008年12月27日，栗智向三兴公司领取了《房屋产权证》（复印件）。2009年7月3日，栗智在《国土证下发签收单》上签名并领取了三兴公司退还的房屋产权面积差价款1222元，4栋903号房的实际办证产权面积为138.79平方米。2013年11月，栗智委托湖南省建设工程质量检测中心对“星城·国际”紫薇苑4栋903号房进行了房屋质量缺陷检测鉴定。同月8日，该中心作出《星城国际小区紫薇苑4栋903号房质量缺陷检测鉴定报告》《以下简称《鉴定报告》），该《鉴定报告》中的现场检测情况为：经现场检测分析，填充墙采用加气混凝土砌块砌筑，质量问题为填充墙粉刷层开裂。检测结果中有11处墙面裂缝、1处天窗位置渗水，所测裂缝宽度均为0.05～0.10mm之间；分析及结论为：该房屋为框架结构房屋，使用加气混凝土砌块作为填充墙材料而引起粉刷层开裂为行业通病，也是造成此次墙体粉刷层开裂的主要原因。同时粉刷层混合砂浆中水泥偏少，混合砂浆强度偏低也是引起粉刷层开裂的原因之一。该质量问题不影响结构安全，却对房屋正常使用造成影响，应予整改。建议整改方案：房间内填充墙粉刷层全部搓除，先墙面粉刷一道约5mm厚混合砂浆找平，再用钢丝网满布填充墙面，最后再次粉刷15mm厚混合砂浆。客卧1上方天窗位置渗水。可采用玻璃胶封闭，以防再次渗漏。栗智为进行房屋质量检测鉴定，用去检测鉴定费4000元。另查明，栗智、胡蓉购买“星城·国际”紫薇苑4栋903号房后，并未装修入住。栗智称其从2007年6月1日起一直租住在长沙市雨花区韶山北路东一国际大厦，为租赁房屋支出租金92200元。再查明，原长沙三兴置业有限公司于2004年9月9日成立，股东为缪利祥、刘三梅。2011年8月19日，三兴公司在进行清算后，注销了工商登记。根据《长沙三兴置业有限公司清算报告》，在公司资产清偿清算费用、工资、税款和债务后，缪利祥、刘三梅各自实际分得财产10784479.29元和1198275.48元，缪利祥、刘三梅在报告中承诺如有未清偿到位的债权债务，按股东原出资比例分摊清偿。本院认为，一、原告栗智、胡蓉与三兴公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，其合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告缪利祥、刘三梅作为三兴公司的股东，通过股东会议决议解散公司并对公司进行清算、对公司剩余财产进行分配后，在享有权利的同时，亦应对三兴公司存续期间因经营活动而产生的义务承担民事责任；二、关于被告是否应承担修复责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房纠纷解释》）第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，被告承担修复责任的前提是本案所涉房屋发生质量问题时未超过保修期。关于本案房屋存在质量问题部位的保修期的认定，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人自商品住宅交付使用起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”三兴公司在《住宅质量保证书》中承诺对墙面、顶棚抹灰层脱落、门窗、五金损坏等部位保修2年。而根据原告提交的《鉴定报告》可以证明，本案房屋的主要质量问题为填充墙粉刷层开裂，该质量问题不影响结构安全。故本院认定本案的房屋属于墙面、顶棚抹灰层脱落、门窗、五金等部位的质量问题，保修期应为2年；关于保修期起始期间的认定，本院认为，住宅保修期应从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。由于本案双方当事人对房屋交付时间存在争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因三兴公司负有交付房屋的义务，在被告不能提供证据证明房屋已于2007年11月15日交付的情况下，本院依据原告提交的《物业管理费收据》等证据，认定房屋的交付时间应为2008年8月1日，据此，本院确认本案房屋存在质量问题部位的保修期为：自2008年8月1日至2010年8月1日；关于本案是否已经超过诉讼时效，本院认为，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。商品房买卖合同的买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，诉讼时效期间为两年，但尚未超过保修期的除外。根据本案的实际情况，原告在2010年8月1日保修期限届满时，即应当知道该质量问题存在，因原告未举证证明在保修期内向三兴公司就修复房屋主张过权利，亦未举证证明在诉讼时效期间发生过诉讼时效中断或中止的事由，故原告起诉时本案的房屋质量问题已经超过保修期限和诉讼时效期间。综上，对原告提出的由被告整修房屋达到居住条件的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告请求被告赔偿其损失应否支持的问题。《商品房纠纷解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本院认为，首先，从原告提交的《鉴定报告》的现场检测情况来看，该房屋的主要质量问题为填充墙粉刷层开裂，所测裂缝宽度均为0.05～0.10mm之间。该质量问题对原告的生命和财产安全、身体健康不会造成重大影响，《鉴定报告》的结论虽认为对房屋正常使用造成影响，但并未认定已达到严重干扰和影响买受人的正常生活的程度；其次，原告因房屋租赁而产生的租金等支出与本案房屋的质量问题没有直接的因果关系。针对该房屋存在的质量问题，如前所述，原告完全可以在保修期限内自行或者委托他人修复，就修复费用及修复期间造成的其他损失主张由三兴公司承担，但在保修期限内、诉讼时效期间界满前原告怠于行使该权利。因此，原告请求被告赔偿其租赁房屋租金损失92200元、房屋质量检测鉴定费4000元的主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十三条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：驳回原告栗智、胡蓉的诉讼请求。本案受理费2205元，由原告栗智、胡蓉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　袁波涌审　判　员　　汤立波人民陪审员　　赵明亮二〇一四年五月二十八日书　记　员　　谭艺钦附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。更多数据：搜索“”来源：