（2014）浦民一（民）初字第9386号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2014-11-26
案件名称
商超美与上海尚泰房产经纪事务所、孙剑瑶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
商超美,孙剑瑶,上海尚泰房产经纪事务所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第9386号原告商超美。委托代理人刘贵林，上海李东方律师事务所律师。委托代理人李家龙，上海李东方律师事务所律师。被告孙剑瑶。被告上海尚泰房产经纪事务所。法定代表人陈霞仙。委托代理人朱荣毅。原告商超美诉被告孙剑瑶、被告上海尚泰房产经纪事务所（以下简称尚泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘贵林、被告孙剑瑶、被告尚泰公司委托代理人朱荣毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商超美诉称，原告在2014年2月9日在尚泰公司的居间介绍下与孙剑瑶签订房屋租赁合同，约定孙剑瑶将位于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，租赁期限为一年，即自2014年2月16日起至2015年2月15日止，使用性质为居住，租金每月人民币（以下币种相同）5，100元，付三押一。原告支付了一个月租金5，100元，被告将房屋钥匙交给原告整理房屋。2月11日，原告派人去整理房屋时发现被告已经更换门锁，原告电话联系被告，但被告未予接听，也不回复原告短信，双方合同已无法履行。故诉请判令解除原、被告三方签订的《租赁合同》；被告孙剑瑶返还原告租金5，100元；被告孙剑瑶支付原告违约金5，100元；被告孙剑瑶返还原告中介费损失2，600元。被告孙剑瑶辩称，同意解除合同，但不同意其他诉讼请求。原告于2014年2月14日电话联系被告，要求与两被告一起去公安局办理浦东新区德平路XXX号的证明材料，租赁房屋在德平路上有一铁门，贴的是德平路XXX号的门牌号，原告目的为办理租赁房屋内的经营证照和卫生许可证。原告曾提交被告名片一张，经被告上网查询，原告所在公司系直销型医药公司，经营松花粉等保健品，公司网站上说明严禁在居住房屋内办理培训机构。因此被告明确告知原告出租房屋写明是用于居住，不能用于直销经营，不同意去出具证明。然原告表示如不能办理执照就不租房。2月15日，在中介方的协调下，被告也曾同意退还押金且不追究原告违约责任，但因原告要求中介方退还中介费遭拒，原告就不愿意协商，也没支付被告后续租金。被告从未更换门锁，租赁房屋的门锁是沿街露天的铁锁，可能由于淋雨而打不开。由于原告逾期不支付租金违约在先，被告依据合同约定有权收回房屋、没收定金。被告尚泰公司辩称，系争房屋租赁合同系原、被告签订，被告交付了房屋钥匙，原告已进入装修，原告无理由解除合同。尚泰公司已完成了中介服务，原告支付的5，100元是押金而非租金。经审理查明，被告孙剑瑶系坐落于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，房屋面积68.57平方米，用途为居住。2014年2月9日，孙剑瑶（甲方、出租方）与商超美（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋在正常状态下出租给乙方居住使用，房屋居住面积68.57平方米，租赁期一年，自2014年2月16日起至2015年2月15日止，甲方应于2014年2月16日将房屋腾空交给乙方使用。押金及约定，乙方应付定金600元，应于2014年2月9日以现金方式支付给甲方，余款4，500元于2014年1月10日支付。租期开始后，定金自动转为押金。双方议定租金每月5，100元，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年2月25日之前付清，以后每期租金提前七日交纳，即于每期到期前七日前支付，先付后用。如乙方逾期超过五日不支付租金，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回住房，且没收乙方所交定金。合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同，则视其为违约，按合同追究违约责任。违约处理，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5，100元，若造成无过错方损失，则违约方还要承担损害赔偿金。补充条款约定，厅内的隔板墙可拆，此房如乙方用于注册为公司地址的，在乙方租期到期前七日注销此地址（执照上停止用此地址）。合同另对其他事项作了约定。合同尾部除甲、乙方签名外，另盖有尚泰公司印章。原、被告确认尚泰公司为居间方。合同签订后，原告于2014年2月9日支付尚泰公司中介费2，600元，支付孙剑瑶定金（押金）余款4，500元。被告孙剑瑶当日交付原告房屋钥匙。原告另曾支付被告孙剑瑶定金600元。此后原告未支付首期租金，被告孙剑瑶于2014年3月22日自行收回了房屋。审理中，原告称其在2014年2月11日发现租赁房屋门锁打不开，怀疑是出租人更换了门锁，故于2月18日发短信给被告孙剑瑶，质问为何换锁，并限三天内交房，否则解除合同。此外原告承租房屋系为居住使用，并非为了经营。被告更换门锁后，于2月18日就在租赁房屋门上张贴了出租广告。被告孙剑瑶称其未收到原告的短信，也未更换门锁，招租信息是在原、被告签订合同前就张贴的。2月15日被告不同意陪原告去公安局开具门牌号证明，因此原告就表示房租不交了，明日开始入住。后来被告于3月9日路过租赁房屋，发现门锁着。3月14日发现租赁房屋铁门敞开，屋内无人。由于原告未缴纳租金，被告于3月22日自行收回了房屋，合同解除后，原告交纳的5，100元押金应予没收。尚泰公司称原告于2014年2月9日至15日间多次来居间方要求在租赁房屋内办理营业执照，但被告孙剑瑶表示不同意，2月15日原、被告三方进行过协商，原告单方表示房租不交了，明日开始入住，2月15日后原告找过居间方反映锁打不开了，询问是不是出租人换锁了，居间方联系出租人，后者表示锁露在户外，可能因淋雨了打不开，此后的事情居间方不清楚。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《租赁合同》、收条、上海市房地产权证、照片等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原告商超美与被告孙剑瑶签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告确认合同上盖章的尚泰公司系该合同的居间方，因此尚泰公司并非本案租赁合同关系的合同主体。原告诉请解除租赁合同，被告孙剑瑶表示同意，因此，本案租赁合同应予以解除。至于被告孙剑瑶是否应当承担返还押金以及支付违约金等责任，应以孙剑瑶是否存在违约情形为判断依据。原、被告签订合同后，孙剑瑶向原告交付了租赁标的，原告也已着手装修，双方约定首期租金的支付时间为2014年2月25日，逾期不支付超过五日的，则视为承租人自动退租，构成违约，出租方有权收回房屋且没收定金。原告诉称其自2014年2月11日发现系争房屋门锁打不开，被告孙剑瑶否认其有更换门锁。原告尚不能证明系被告故意更换门锁以阻止原告进入。且倘若确实存在门锁无法打开的情形，原因有多种可能，不能必然推断系被告孙剑瑶所为。原告称其承租房屋的目的即为了居住，根据审理查明租赁物尚不存在不适宜居住的情形，因此原告未在2014年2月25日前支付被告应付租金，显然违反了合同约定，构成违约。被告孙剑瑶称在3月22日收回房屋，符合合同约定。租期开始后，合同约定的定金600元，余款4，500元，实为5，100元，已转为押金。合同约定在承租人违约的情况下，出租方有权没收乙方所交定金。该没收款项依据合同约定实为押金，否则该条款的设置无实际意义，因此被告孙剑瑶表示不同意返还原告缴纳押金，押金应予没收的意见，本院予以采纳。由于原告违约，其要求被告孙剑瑶支付违约金及赔偿中介费损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告商超美与被告孙剑瑶签订的《租赁合同》解除；二、驳回原告商超美的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取计60元，由原告商超美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一四年五月二十八日书记员 于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 来源：百度搜索“”