（2014）二中民终字第03521号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2014-07-04
案件名称
周成业与李涵乔等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周成业,李涵乔,北京链家房地产经纪有限公司,连业芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第03521号上诉人（原审被告、反诉原告）周成业，男，1946年3月16日出生。委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李涵乔，女，1987年6月10日出生。委托代理人王京梅，女，1958年2月15日出生。原审被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生。原审第三人连业芬，女，1947年1月2日出生。上诉人周成业因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2013年7月，李涵乔起诉至原审法院称：经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，我与周成业于2013年3月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买周成业所有的位于112号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款415万元。同日，我与周成业、链家公司签订《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》中约定房屋总价款及家具家电、装饰装修即配套设施总共作价714万元；我应在2013年7月1日将首付款以资金监管的方式支付给周成业；周成业收到首付款后，与我共同办理房屋所有权转移登记手续；房款总价包含一个产权车位。我于签订合同当日向周成业支付定金20万元。后我多次催告周成业开设资金监管账户，但周成业至今未予办理，并对售价中包含产权车位的约定表示反悔。周成业的行为导致我无法履行付款义务，无法按约定时间取得涉诉房屋的所有权。现我起诉要求1、周成业继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，将涉诉房屋及产权车位过户至我名下；2、周成业按日万分之五的标准向我支付自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止的违约金；3、周成业按每月6500元的标准赔偿我自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止在外租房居住的租金损失；4、诉讼费由周成业承担。周成业辩称：1、李涵乔与我的网签合同中约定涉诉房屋的交易价格为415万元，不是真实的交易价格，是为了李涵乔逃避国家税收，该网签合同是虚假合同；2、按照房屋买卖合同中约定的资金监管方式，在开设资金监管账户以前，李涵乔与我需签订交易价格为415万元的房屋买卖合同，我认为这违反了双方的约定，不能接受；3、我多次要求李涵乔配合链家公司将网签合同的交易价格更改为714万元，以便交易正常进行，但李涵乔不同意，故李涵乔没有理由要求我以违反法律规定及双方约定的方式履行合同；4、李涵乔主张违约金的计算依据系迟延交房的违约金，根据合同约定，交房日期是在全部房款支付完毕后的三日内，李涵乔至今仅支付了定金20万元，故李涵乔主张违约金没有事实和法律依据；5、《补充协议》第五条第3款”其他约定”条款不是当事人真实意思表示，系后来被人为添加的内容，为无效条款。综上，我不同意李涵乔的诉讼请求，并提起反诉，要求1、确认《补充协议》第五条第3款”其他约定”条款无效；2、李涵乔配合我办理涉诉房屋的注销网签手续；3、解除我与李涵乔签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我、李涵乔与链家公司签订的《补充协议》；4、我已经收取的定金20万元不予返还。链家公司辩称：《居间服务合同》已经履行完毕，不存在继续履行的问题。涉诉房屋的总价款为714万元。在2013年3月27日，周成业就有不履行合同或加价履行合同的意愿。连业芬对李涵乔的诉讼请求的意见与周成业的意见一致。针对周成业的反诉，李涵乔辩称：《补充协议》第五条第3款”其他约定”条款系双方真实意思表示，合法有效。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》亦为双方真实意思表示，不存在周成业所述逃避税收的问题。我不存在违约行为，要求继续履行房屋买卖合同。综上，我不同意周成业的反诉请求。针对周成业的反诉，链家公司辩称：房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，不同意周成业的反诉请求。连业芬同意周成业的反诉请求。原审法院经审理查明：2013年3月1日，经链家公司提供居间服务，李涵乔与周成业签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李涵乔购买周成业所有的位于112号房屋一套（建筑面积118.21平方米），成交价格为415万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价299万元；李涵乔拟贷款金额为120万元；周成业应当在2013年7月1日之前将房屋交付给李涵乔等。同日，李涵乔、周成业与链家公司签订《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，涉诉房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为714万元；李涵乔于2013年3月1日向周成业支付定金20万元，于2013年7月1日将首付款574万元（不包含已付定金20万元）以资金监管的方式支付给周成业；买卖双方于签订完合同共同前往贷款机构办理贷款申请手续；周成业收到资金监管账户上574万元后，与李涵乔共同办理房屋所有权转移登记手续；周成业收到李涵乔银行尾款后3日内，与李涵乔自行办理物业交割手续，链家公司陪同；周成业或李涵乔任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其中，第五条第3款”其他约定”的内容为：周成业承诺房款总价714万元包含一个产权车位。周成业称，签订《补充协议》时，其并未表示要出售产权车位，双方亦未对产权车位的问题进行约定。签订补充协议后，链家公司将3份补充协议原件收走，2013年3月26日方将《补充协议》送还周成业，周成业发现在《补充协议》中添加了产权车位的内容，该内容并非其真实意思表示。为证明其主张，周成业提交其朋友初健强与链家公司经纪人金海彬的对话录音。李涵乔及链家公司对周成业所述均不予认可。李涵乔认为周成业提交的对话录音中，金海彬从未承认私自添加条款，相反，金海彬坚持当时签字时每个人都看了合同，且金海彬提到周成业要提价40万元，说明周成业就出售产权车位反悔是为了提价。链家公司称，《补充协议》的约定系李涵乔与周成业真实意思表示，链家公司并未对协议内容有任何修改。当时周成业出售房屋是包含产权车位的，房屋、配套设施及产权车位总价为714万元，因有产权车位的约定，故在《补充协议》第五条第3款”其他约定”的”有”处划”√”，链家公司的广告宣传页中亦表示了涉诉房屋带产权车位。再查，李涵乔于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日向周成业支付定金20万元。周成业名下有位于082号车位一个，建筑面积14.01平方米。李涵乔与周成业已就涉诉房屋进行网签，网签合同中约定成交价格为415万元，附属设施设备、装饰装修等有关价格的具体约定见附件一，附件一中未再另行约定。周成业称，其于2013年4月自链家公司处取得网签合同，发现房屋成交价格变更为415万元，随即提出异议，要求注销该网签合同，但李涵乔予以拒绝。李涵乔称房屋价格即为415万元，其他款项系附属设施的价格，现李涵乔同意按照714万元的交易价格纳税，但要求周成业将涉诉房屋及产权车位一起过户给李涵乔。周成业表示坚持反诉请求。连业芬系周成业之妻，其表示知晓李涵乔与周成业之间的房屋买卖情况，与链家公司经纪人金海彬亦进行过交涉，其现在的意见与周成业一致。关于资金监管问题，链家公司称需买卖双方及中介公司共同至银行开设资金监管账号。庭审中，李涵乔提交链家公司于2013年5月23日及2013年6月24日向周成业发出的两封《催告函》，证明链家公司催促周成业按时办理资金监管账号的开设手续。周成业认可收到催告函，但表示当时亦回函要求重做交易价格正确的网签合同。李涵乔表示为继续履行合同，可将剩余购房款694万元交至法院，但李涵乔未在法院限定的期限内交纳上述款项。后李涵乔表示其与周成业签订合同后，因周成业随后反悔，要求加价，故双方未履行申请贷款手续。当时李涵乔之母王京梅出售了两套房屋，已凑齐购房款，可以办理资金监管手续，但周成业一直不予配合，故李涵乔已另行投资，现无法再向法院交纳剩余购房款，即便资金监管的金额为574万元亦已不能支付。关于李涵乔主张的违约金一节，李涵乔称系按照《补充协议》第四条第1款约定的日万分之五的标准计算的。周成业拒不配合设立资金监管账户，导致李涵乔未能在2013年7月1日之前办理房屋过户手续，违反了《补充协议》第二条第5款约定的权属转移登记义务。关于李涵乔主张的租金损失一节，李涵乔提供其与案外人屈明蛟签订的《房屋租赁合同》及屈明蛟的收据，称李涵乔自2013年5月1日起在外租房居住，每月租金6500元。周成业认为租赁合同与本案无关。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》，网签合同，房屋所有权证及各方当事人的当庭陈述等证据材料在案为证。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李涵乔与周成业签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李涵乔与周成业、链家公司签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周成业虽称《补充协议》第五条第3款”其他约定”处的手写内容系后来添加，并非其真实意思表示，但并未提供充分的证据予以证明，且李涵乔及链家公司对周成业的意见不予认可，周成业提供的录音证据中链家公司的经纪人金海彬亦坚持当时李涵乔与周成业对手写的内容都承认，故周成业反诉要求确认《补充协议》第五条第3款”其他约定”条款无效的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。李涵乔起诉要求周成业配合李涵乔办理涉诉房屋及产权车位的过户手续，并支付自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止的违约金，但李涵乔未在本院限定的期限内交纳剩余购房款，在此情形下，其要求周成业配合办理产权过户手续并支付违约金的诉讼请求，理由不足，法院不予支持。李涵乔要求周成业赔偿其在外租房的损失，依据不足，法院不予支持。关于周成业以网签合同约定的交易价格过低，李涵乔至今仅向其支付了20万元定金，且拒不支付剩余购房款为由，认为周成业已收取的20万元定金不应返还，并要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李涵乔配合周成业办理注销网签手续一节，根据合同履行情况，周成业以网签合同中的交易价格过低为由拒绝配合李涵乔在合同约定的期限内办理资金监管手续，致使李涵乔未能依约向周成业支付资金监管的款项574万元，对此周成业存在过错。故周成业所提反诉请求，理由不足，法院不予支持。综上，原审法院于2014年1月判决：一、驳回李涵乔的全部诉讼请求；二、驳回周成业的全部反诉请求。判决后，周成业不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：根据李涵乔的陈述其在签订补充协议时，没有看过车位的产权证、没有到车位现场查看，甚至不确定到底有没有车位，不知道车位有产权证，我提交的《房屋委托出售登记表》上记载涉诉房屋委托第三人出售时确定的价格为720万元，综上可以看出我与李涵乔并没有协商过出售产权车位；我在原审提出的要求李涵乔配合办理涉诉房屋的网签手续理由为该网签合同的成交价格为虚假的交易价格，并对我的权利义务关系造成严重影响，即使合同仍然存续，李涵乔亦应积极配合办理；我并非仅以网签合同约定的价格过低而要求解除合同，而是办理资金监管手续时必须提供双方签字的网签合同，在网签合同约定的价格为严重过低的虚假价格的情况下，办理资金监管手续势必让我承认网签合同的内容，这会严重侵害我的实际权利，故我对不能办理资金监管手续并无过错；我多次要求李涵乔将网签合同价格更正后办理资金监管手续，李涵乔拒绝办理，可见合同履行障碍是李涵乔设置的，我在达到约定的解除权行使条件后解除合同理应得到支持。连业芬的意见与周成业的上诉意见一致，李涵乔、连家公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李涵乔是否曾实地看过车位、是否知晓车位有产权证与双方在签订《补充协议》时是否协商过出售车位没有必然的联系，同样周成业提交的《房屋委托出售登记表》上记载涉诉房屋委托第三人出售时确定的价格为720万元亦不能证明双方未就出售车位进行过协商，故周成业以李涵乔未到车位现场查看、不知车位有产权证以及涉诉房屋委托第三人出售时确定的价格为720万元为由主张双方没有协商过出售产权车位的上诉请求，本院不予支持。根据现已查明的事实，李涵乔与周成业签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李涵乔与周成业、链家公司签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。周成业以网签合同的成交价格为虚假的交易价格，并对其权利义务关系造成严重影响为由拒绝办理涉诉房屋的网签手续并拒绝配合办理资金监管手续导致合同履行受阻，周成业对此存在过错，故周成业的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。需要指出的是，原审中李涵乔要求周成业继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，鉴于李涵乔现已无法支付购房款，合同实际不能履行，李涵乔的诉讼请求法院无法支持，李涵乔可另诉解除合同。综上所述，周成业的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费2006元，由李涵乔负担（已交纳），反诉案件受理费35元，由周成业负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由周成业负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王羽红代理审判员 纪灵筠代理审判员 马 潇二〇一四年五月二十八日书 记 员 马博文 百度搜索“”