（2014）鹤民终字第221号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2014-06-20
案件名称
王金玲与杨白玉、于洋房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省鹤壁市中级人民法院
所属地区
河南省鹤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王金玲,杨白玉,于洋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鹤民终字第221号上诉人（原审被告）王金玲，女，1977年1月16日出生。委托代理人张瑞亮，男，系王金玲丈夫。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，参与和解、调解，提起上诉，代领法律文书等。委托代理人刘芳叶，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）杨白玉，女，1980年5月9日出生。被上诉人（原审原告）于洋，女，1987年8月29日出生。上诉人王金玲与被上诉人杨白玉、于洋房屋租赁合同纠纷一案，杨白玉、于洋于2013年5月14日向淇滨区人民法院提起诉讼，请求判令1、确认王金玲与杨白玉、于洋于2012年11月1日签订的房屋转让合同无效；2、王金玲返还杨白玉、于洋转让费50000元。淇滨区人民法院于2013年12月17日作出（2013）淇滨民初字第1132号民事判决。王金玲不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人王金玲及其委托代理人张瑞亮、刘芳叶，被上诉人杨白玉、于洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淇滨区人民法院一审认定：2011年8月6日，王金玲与出租人田晓芳签订了《租房合同书》，约定将位于鹤壁市淇滨区华夏南路淇滨花园小区商业用房一套租赁给王金玲使用，租赁期为5年，租赁费为每年40000元，租金于每年1月1日前一次付清，每年按5%递增。2012年11月1日，王金玲在未经出租人田晓芳同意的情况下与杨白玉、于洋签订了《转让合同》，约定按原租房合同履行权利义务、交纳租赁费，双方以合租理由向出租人田晓芳隐瞒转租事实。后因出租人田晓芳涨房屋租赁费用，王金玲与杨白玉、于洋引起矛盾。期间，王金玲收取杨白玉、于洋房屋转让费50000元，杨白玉、于洋要求王金玲返还转让费用50000元未果，为此成讼。淇滨区人民法院一审认为：当事人订立合同应当遵守法律。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，经出租人同意是租赁合同合法转租的前提条件。本案中，王金玲作为承租人，未经出租人田晓芳同意将房屋转租给杨白玉、于洋，并与杨白玉、于洋签订了《转让合同》，收取转让费50000元。王金玲擅自转租系无权处分行为，事后又未征得出租人田晓芳的追认，且双方共同向出租人田晓芳隐瞒了转租事实，杨白玉、于洋与王金玲签订的《转让合同》应为无效合同，现出租人田晓芳已将房屋收回，故杨白玉、于洋要求确认与王金玲签订的《转让合同》无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于杨白玉、于洋要求王金玲返还转让费50000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”庭审中，王金玲与杨白玉、于洋均自认双方以合租的理由对出租人田晓芳隐瞒了转租事实，造成本纠纷，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。根据公平、诚实信用原则，王金玲返还杨白玉、于洋转让费30000元为宜。对王金玲辩称：是杨白玉、于洋要求向出租人田晓芳隐瞒转租事宜、二人为赚取转让费及不履行转让合同义务、未经出租人同意转租的过错在于杨白玉、于洋，应予以驳回杨白玉、于洋诉讼请求的等理由，因未能提供相应证据予以证明，且王金玲对出租人田晓芳确有隐瞒转租事实的存在，故对其上述辩称理由，不予采信。淇滨区人民法院一审判决：一、杨白玉、于洋与王金玲签订的《转让合同》无效；二、王金玲判决生效之日起十五日内返还杨白玉、于洋转租费30000元；三、驳回杨白玉、于洋超出上述部分转让费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王金玲上诉称：1、一审认定事实错误，本案杨白玉、于洋与王金玲签订的《转让合同》不经田晓芳同意，是杨白玉和于洋要求的，责任完全在于杨白玉和于洋。2、一审法院以《转让合同》未征得出租人田晓芳的追认而认定合同无效错误。本案是由于杨白玉和于洋单方解除合同，且违约不履行交纳租金的合同义务导致。由于田晓芳未收到房屋租金，该房屋长期闲置，所以田晓芳收回房屋。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回杨白玉、于洋的诉讼请求。杨白玉、于洋辩称：本案杨白玉、于洋与王金玲签订的《转让合同》不经田晓芳同意，是王金玲不让告诉房东，非法转让的过错在王金玲。未交纳房租是由于房东田晓芳涨房租，杨白玉和于洋无法承受，多次找王金玲也无法解决。故请求二审法院依法维持一审判决。本院经审理查明的事实与淇滨区人民法院一审认定的事实一致。本院认为：王金玲将承租田晓芳的房屋转租给杨白玉和于洋，未征得房屋所有权人田晓芳的同意，致房主田晓芳将房屋收回，王金玲与杨白玉、于洋签订的房屋转让合同无法继续履行。一审法院根据公平、诚实信用原则，判决王金玲返还收取杨白玉、于洋转让费50000元中的30000元并无不当。王金玲上诉称未征得田晓芳同意，是根据杨白玉和于洋的要求，过错在杨白玉和于洋一方，上诉人不应返还转让费。本院经审查认为，该上诉理由不能成立，王金玲作为与田晓芳签订《租房合同书》的一方，应遵守合同约定，在转租时应负有通知房主并征得房主同意的义务，但其却与杨白玉、于洋共同隐瞒转租事实，是造成房屋转让合同无法继续履行的主要原因，应负主要责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由王金玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 单明霞审 判 员 罗惠莉代理审判员 程世勇二〇一四年五月二十八日书 记 员 李方玉