（2014）渑民初字第504号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2014-08-22
案件名称
原告卢孟军诉被告渑池县金阳光商贸有限公司（以下简称金阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
渑池县人民法院
所属地区
渑池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢孟军,渑池县金阳光商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
渑池县人民法院民 事 判 决 书（2014）渑民初字第504号原告卢孟军，男，汉族，委托代理人刘晓鹏、赵双良，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告渑池县金阳光商贸有限公司，组织机构代码：55964326－9。住所地：渑池县安监局院内。法定代表人王书芳，该公司经理。委托代理人李怀敏，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告卢孟军诉被告渑池县金阳光商贸有限公司（以下简称金阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卢孟军及其委托代理人赵双良、被告金阳光公司的委托代理人李怀敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卢孟军诉称，2010年11月30日，经原、被告协商由被告租赁原告位于渑池县黄花建材市场的门面房，并约定了双方的权利和义务。根据双方协议约定，被告2014年的房屋租金应当在2013年11月份缴纳，如不按时缴纳，逾期一天加收2%的滞纳金，逾期超过90日的本合同解除，并承担违约责任。被告没有按照该约定缴纳2014年房租，已经逾期120多天，原告依约定向被告送达了解除合同的通知，并要求被告立即补交拖欠的房租及滞纳金，被告拒不履行义务，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法责令被告立即腾出原告的房屋，并支付拖欠原告的房租126737元和支付滞纳金10万元，由被告承担本案诉讼费用。被告金阳光公司辩称，被告迟付租金行为系由于原告方的原因造成，双方签订房屋租赁合同后，2011年10月20日原告卢孟军的父亲卢拴林在合同上签字补充要求“今后我不签字谁也不准取房款”，因此在出租方未形成一致意见的情况下，被告不敢擅自把房租支付给原告；在合同履行过程中，原告擅自变更合同，且第三人对租赁屋主张权利的行为已经影响到被告对租赁物的正常使用，因此被告方根本不存在违约。另外，被告从去年底到现在很多次联系原告洽淡有关房租的事宜，但原告拒不见面，原告在没有向被告催缴租金的情况下，直接用公证送达的方式送达解除合同通知书，不符合法律规定；原告要求滞纳金按照日2%的标准违反法律规定，利息过高，不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告卢孟军向本院提交的证据有：1、2010年11月30日房屋租赁合同书一份，证明租房面积、租期、租金、双方权利义务等内容，特别强调合同明确约定交付租金时间以及超过90日本合同解除并承担违约责任；2、公证书一份，证明原告将解除合同通知书送达被告以及解除合同通知书内容。被告金阳光公司向本院提交证据有：1、房屋租赁合同书，内容与原告方合同一致，但多了卢拴林的签字及其约定，证明我方不能支付租金是由于卢拴林的约定才不能履行付款义务；2、2013年11月4日张焕梅、邵明哲等10人与金阳光商贸公司、卢孟军三方签订的房屋租赁协议，用于证明在合同履行期间原告擅自变更合同；3、（2013）渑民一初字第355号民事判决书及（2013）三民一终字第332号民事裁定书一份，证明双方就房租一事发生过诉讼。根据原、被告诉辩、举证、质证的情况，依据上述有效证据，本院可以认定以下案件事实：2010年11月30日，原告卢孟军与被告渑池县金阳光商贸有限公司签订《房屋租赁合同书》，将原告本人所有的和租赁他人的位于黄花建材市场的门面房整体租赁给被告经营使用，约定租赁面积为2700平方米、租赁时间分为两个阶段，第一阶段：2011年元月1日至2016年12月31日止，每平方每月租金单价为21元，全年租金合计为567000元；第二阶段：2017年元月1日至2021年12月31日止，每平方米租金单价为26元，全年租金合计为700000整。合同载明“次年租金在上年租期结束前一个月内交纳，如乙方不按时交纳租金，逾期一天加收2%的滞纳金，逾期超过90日的本合同解除，按照本合同第五条违约责任的规定承担违约责任”，同时对双方责任和义务等进行了约定。合同履行过程中，原告发现租赁合同约定的建筑面积与实际建筑面积不符，经与被告协商双方于2011年1月30日签订了《房屋租赁补充合同》，增补面积160平方米，房屋租金全年合计增加40000元，结算方式、价格、使用时间按原合同条款执行，补充合同与原合同具有同等法律效力。2013年1月6日，原、被告双方再次签订《房屋租赁补充合同》，约定：一、原合同约定的租期和各阶段租金标准不变；二、原合同约定的建筑面积为2700平方米，经协商后决定建筑面积为2860平方米；三、原合同约定第一阶段自2011年1月1日起至2016年12月31日止，每平方米租金单价为21元，全年租金按10个月核算，优惠后为567000元，经协商后决定不再优惠，全年租金按12个月核算，全年租金为720720元；四、原合同约定第二阶段自2017年1月1日起至2021年12月31日止，每平方米租金单价为26元，全年租金按10个月核算，优惠后为700000元，经协商后决定不再优惠，全年租金按12个月核算，全年租金为892320元；五、本合同自2013年1月1日起执行，2011年1月1日至2012年12月31日期间已经优惠的租金乙方不再向甲方补交；六、除以上条款，原合同其他约定不变，原合同有效；七、本合同自签订之日起生效，双方2011年元月30日签订的《补充合同》失效。后原告以签订该补充合同时存在重大误解为由起诉至本院，要求撤销该合同并变更合同租金、要求被告补交2011年、2012年少交的房租共计227440元。2013年11月13日，本院依法作出（2013）渑民一初字第355号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，2014年3月3日三门峡市中级人民法院作出（2013）三民一终字第332号民事裁定书，准许原告卢孟军撤回上诉。2014年3月31日，原告作出《解除合同通知书》，称被告方已超过约定的时间90日未支付2014年度租金，按照合同约定，现通知被告《房屋租赁合同》及后续补充合同于2014年4月1日起全部解除，自本通知送达之日起双方房屋租赁关系终止，望被告方立即腾空房屋，清缴所有水费、电费、电话费等费用，并限被告收到本通知之日起三日内补交拖欠共三个月的房租126737.10元及合同约定的违约金数额。同日，在河南省渑池县公证处公证员贾松玲的见证下，原告将该通知书送达给被告金阳光公司。另查，2013年11月4日，原告卢孟军、被告金阳光公司与张焕梅、邵明哲、邵明群等十户村民共同签订《黄花店房屋租赁合同》，经协商三方一致同意，2010年10月31日原告与被告签订的租赁合同中含有张焕梅等人的房屋租金不再通过卢孟军收取，其中张焕梅等人所有的房屋面积共计708.3平方米，每平方米单价21元，每年合计178490元。现有合同签订期限为2014年元月1日至2019年元月1日止，合同期限内价格不变。同日，被告金阳光公司与张焕梅等人签订《黄花店三方项下补充协议》，就房屋租金增长协商如下：原协议每平方米21元，全年租金合计178491.6元，现每平方米增加29元，全年增加246488.4元，两项协议全年租金为424980元，合同期限为2014年元月1日至2019年元月1日，合同到期后每平方米增加5元，付款时间为上年合同到期前20天支付下年租金。本院认为，原告卢孟军与被告金阳光公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并有效，对原、被告双方均有拘束力。依照双方约定2014年度的租金应在2013年11月底前交纳，如被告逾期超过90日未支付房租的本合同解除。现被告直至2014年3月31日尚未支付2014年房租，双方约定的合同解除条件成就，原告向被告发送《解除合同通知书》符合法律规定，自该通知书送达被告之日即2014年3月31日起双方的房屋租赁关系终止。合同解除后，合同的权利义务终止，被告金阳光公司应当将所租赁的房屋腾出并交还原告卢孟军，故对原告要求被告腾出租赁房屋的诉讼请求予以支持。同时，被告一直对该租赁房屋进行占有、使用、收益，因此应支付相应的房屋占用费，原租赁合同中总租赁面积2860平方米中含张焕梅等人708.3平方米，属于原告卢孟军的房屋面积应为2151.7平方米，故金阳光公司应当从2014年1月1日起至实际腾房之日止，在占用房屋期间比照每月21元的房租标准以实际占用面积2151.7平方米向卢孟军支付房屋占用费，现原告要求被告支付拖欠的房租126737元属于对自己权利的处分，本院予以认可。双方约定的每逾期一天加收2%的滞纳金属于违约金性质，被告认为该违约金过高，本院依法予以调整，本案中原告的违约金应以拖欠的房租126737元自2014年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。被告金阳光公司的答辩意见缺乏法律依据和事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告渑池县金阳光商贸有限公司于判决生效后三十日内将属于原告卢孟军的租赁房屋（位于渑池县黄花建材市场，面积2151.7平方米）腾出并交付给原告卢孟军。二、被告渑池县金阳光商贸有限公司于判决生效后十日内向原告卢孟军支付房屋占用费126737元。三、被告渑池县金阳光商贸有限公司于判决生效后十日内向原告卢孟军支付违约金，违约金以拖欠的房租126737元自2014年4月1日起至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，期间利率如有调整按银行规定计算。四、驳回原告卢孟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4701元，减半收取2350.5元，由被告渑池县金阳光商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人申请或审判庭的移送予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员 范方萍二〇一四年五月二十八日书记员 张 玉 来源：百度“”