（2014）延民初字第956号
裁判日期: 2014-05-28
公开日期: 2015-12-15
案件名称
邹立新、王殿英与邹熠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹立新,王殿英,邹熠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第956号原告邹立新，男，1926年3月25日出生，汉族，住南平市延平区。原告王殿英，女，1936年5月17日出生，汉族，住南平市延平区。二原告共同委托代理人王为光，南平市延平区“148”法律服务所法律工作者。被告邹熠，男，1990年6月14日出生，汉族，住南平市延平区。委托代理人计建棠，南平市“148”法律服务所法律工作者。原告邹立新、王殿英与被告邹熠房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。本院于2013年10月8日作出（2013）延民初字第1117号民事判决，解除原告邹立新、王殿英与被告邹熠就位于延平区水南东坑岭99号5幢402室房屋签订的买卖合同。被告不服判决，向南平市中级人民法院提起上诉。2013年12月10日，南平市中级人民法院作出（2013）南民终字第1071号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告邹立新及原告邹立新、王殿英的委托代理人王为光、被告邹熠的委托代理人计建棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹立新、王殿英诉称，原告邹立新在原南平森工医院工作期间，单位于1985年间分配一套座落于延平区水南东坑岭99号4幢402室房产（面积65.06平方米）给两原告居住。1998年间，该房屋参加房改，两原告取得房屋的所有权。原告二儿媳廖小平是森工医院护士，原告二儿子夫妻也取得单位房改房一套（面积约为36平方米）。原告小孙子邹熠出生，原告考虑到二儿子一家居住拥挤，主动向廖小平提出将两原告所居住的5幢402室让给二儿媳一家居住，自己则搬到二儿媳所住的东坑岭99号2幢204室。2012年9月，原告王殿英不幸中风导致偏瘫，需请保姆护理，可现居住的房子太小，原告向廖小平提出要换回自己的房子，却被告知：“你们的房子不是已经过户给孙子邹熠了吗”当时原告一听确实糊涂了，除被告外，全家没有一人知情原告卖房子之事，且原告也根本没有收到被告所谓的卖房款8万元。事后，经了解，被告想侵占原告房产早有预谋。首先，两原告未在《房产买卖合同》上签字，然后由廖小平以办理土地证为由让原告前往南平市房地产交易登记服务中心，两原告都已年迈古稀，视力、听力都不好，基于对儿媳的信任，故未详细阅读所签材料的内容，即按工作人员的指点在签字的地方签了字，造成原属于两原告自己的房屋变更到小孙子邹熠名下。原告邹立新是抗日战争时期参加革命的老干部，本想离休后能在自己唯一的一套二居室里安度晚年，可该屋却“不翼而飞”了。原告多次向市、区有关领导反映请求有关部门出面协调解决均无果。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令解除原告与被告订立的《房产买卖合同》。被告邹熠辩称，一、原告诉称2012年9月向廖小平（被告的母亲）提出换回房子的要求没有事实依据。二、原告诉称被告伪造了《房产买卖合同》没有事实依据。事实是：在2009年10月30日，原、被告共同前往南平市房产交易中心办理该房屋的买卖过户登记手续，当场在该交易中心填写了买卖合同，因原告邹立新手痛，无法签字，遂由他人代签。本来当日就可以办妥过户手续的，因被告（未婚）未准备好（还未开具）《未婚证明》，而房产交易中心则以“需要提交买受人的结婚证或未婚证明，否则不能办”为由拒绝办理。后被告去民政局开具了《未婚证明》，2009年11月13日，原、被告才办妥了过户手续。所以，该《房产买卖合同》的内容原告完全知晓，完全是原告的真实意思表示。三、《房屋转移登记申请表》、《询问记录表》、《资金自行划转声明》这三份文件上签字捺印都是原告亲自所为，且该三份文件的主要内容与《房产买卖合同》的主要内容相一致，印证了原告完全知晓合同的内容，签订该合同是原告的真实意思表示这一法律事实。四、原告请求法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第三款的规定判决支持原告的诉求，被告认为原告援引法律不当，该法条是对合同无效的情形作出了规定，而原告的诉求是判决解除《房产买卖合同》。五、本案的房屋买卖合同签订于2009年10月30日，合同的前言部分载明原告已收到了被告预付的8万元、合同的第二条约定购房款应于2009年10月30日一次性付清给原告，即支付购房款的期限届满之日为2009年10月30日。原一审中对于被告是否有向原告支付过8万元的购房款，双方各执一词。本案的焦点问题是原告主张解除合同是否超过了解除权行使的除斥期间。答辩人认为，假设被告没有支付过购房款，本案的解除权除斥期间应为2009年10月31日至2010年10月30日。鉴于双方在办理过户登记时（即2009年11月13日），应房产交易中心工作人员的要求，同时也签署了一份《资金自行划转声明》，本案解除权的除斥期间最迟也应为2009年11月14日至2010年11月13日。因为，买卖合同的第二条仅约定支付购房款的期限，未约定支付方式。该《资金自行划转声明》补充约定了支付方式，支付期限应顺延至该《声明》签署之日，即从2009年11月14日起。原告知道或应当知道买受人（被告）迟延支付购房款了，故2009年11月14日为本案的解除权发生之日。原告于2013年3月13日诉至法院，要求解除《房产买卖合同》的诉请已经超过了除斥期间，该解除权已消灭。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本案，原、被告双方对下述事实存在争议：1、原、被告签订的房产买卖合同是否是双方当事人的真实意思表示；2、被告是否已支付原告8万元购房款。针对争议真实，原告举有证据四份，被告举有证据一份，以上证据均经法庭质证、辩论，本院予以认证：原告邹立新、王殿英认为其没有将讼争房屋出卖给被告的意思，被告也没有支付购房款8万元。为此，二原告提供以下证据：1、《房产买卖合同》一份，其中记载有“甲方已收到乙方预付的购房定金人民币捌万元整”，但落款处卖方签名不为原告所签。证明本合同不是两原告所签订，系伪造合同。2、《南平市房屋转移登记申请表》一份，其中载明“成交价格8万”，原告在落款出让方申请人处签名。在背面的《询问记录表》上，载明“本次申请的权属登记事项是申请人的真实意思表示”原告在落款申请人处签名捺手印。证明原告系在二儿媳诱骗的情况下以办理土地证为由签订合同，原告并不知晓合同内容。3、《存量房交易结算资金自行划转声明》一份，其中载明，兹有买方（邹熠）向卖方（邹立新）购买坐落于东坑岭99号4幢402室的房屋，房产成交价格为8万元，经双方协商决定自行划转交易结算资金。原告在落款卖方处签名捺手印。证明原告并没有收到8万元购房款。4、南平市延平区医院出院记录一份，主要内容为原告王殿英在2012年9月1日至9月26日在该院住院25天及相应病情。证明原告系出院后需要雇请保姆，要求换回房子后才得知自己的房产已被过户给被告的事实。被告邹熠质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。证据1上的原告签名确实不是原告本人所签。证据2和证据3可以证明本次房屋买卖是两原告的真实意思表示，且可以证明原告的说法不能成立。对证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议，该份证据不能证明两原告在原告王殿英出院后才得知房产已被过户给被告的事实。被告邹熠认为，原、被告签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思，被告已将购房款8万元支付给原告。为此，被告提供讼争房屋的房产证一份，证明2009年11月13日原告将讼争房屋过户给被告，该房产所有权人为被告。原告邹立新、王殿英质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，故本院予以采信。虽然《房产买卖合同》不是原告本人签字，但《南平市房屋转移登记申请表》及其背面的《询问记录表》、《存量房交易结算资金自行划转声明》上均为原告本人签名捺手印，其内容明确载明原告将讼争房屋以8万元的价格出让给被告，因《房产买卖合同》是办理房产过户手续、填写上述资料的基础，现该讼争房屋已过户至被告名下，原告提出其不知晓该份合同内容，与事实不符。故本院认定本合同系双方真实意思表示，合法有效。虽然《房产买卖合同》中有记载“甲方收到乙方预付的购房定金8万元整”，但该份合同落款不是原告本人签名，不能证明被告确已支付购房款；且原、被告双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》所记载内容表明，原、被告双方仅对8万元购房款的支付方式进行了约定，没有约定付款时间，原告也未在签署该声明时认可了已收到购房款；而本案审理过程中被告亦未提供其已支付购房款的凭证。故，上述证据均不足以证明被告已向原告支付8万元购房款的事实。经审理查明，原告邹立新、王殿英系被告邹熠的祖父母。原告邹立新系原南平森工医院离休干部。1985年间，原南平森工医院分配给原告邹立新位于延平区水南东坑岭45号（原99号）4幢402室房屋（面积65.06平方米）一套。1998年间，原告参加房改，取得该房屋的所有权。被告邹熠的母亲廖小平系原森工医院的护士。被告与其父母居住于延平区水南东坑岭99号2幢204室房屋（面积约36平方米）。1998年间，原告将其房屋与被告父母的房屋对换居住。2009年11月13日，原、被告到南平市房地产交易登记服务中心办理房屋过户手续，原告将其所有的位于延平区水南东坑岭99号4幢402室房屋以8万元价款出卖给被告，该房屋产权人由原告变更登记为被告，但被告未向原告支付8万元购房款。2012年9月，原告向被告提出换回房屋居住，被告予以拒绝。原告诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告提出其并不知晓合同内容的主张，没有相应证据予以证实，本院不予采纳。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买方目的是取得标的物所有权，卖方目的是取得出卖标的物的价款。本案中，原告将房屋出卖给被告，未取得对应的价款。根据《合同法》第九十四条的规定，被告未履行买卖合同的付款义务，原告不能实现其合同目的，故原告可以解除合同。关于解除权的消灭。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，基于原告系被告的祖父母，原、被告双方办理房屋过户手续时，未约定解除权行使期限，原告在提出换回各自房屋前亦未向被告催告。故，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，本案行使解除权的合理期限为一年，自原告提出换回房屋之日即2012年9月起算，故原告行使的解除权并未消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决如下：解除原告邹立新、王殿英与被告邹熠就位于延平区水南东坑岭45号4幢402室房屋签订的买卖合同。案件受理费人民币100元，由被告邹熠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 邱 翠代理审判员 李志超人民陪审员 林 怡二〇一四年五月二十八日书 记 员 林亨锋本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。