（2014）淮涟商初字第188号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-07-10
案件名称
淮安市祥安物业管理服务有限公司诉江璐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市祥安物业管理服务有限公司,江璐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2014）淮涟商初字第188号原告淮安市祥安物业管理服务有限公司。法定代表人桂玉梁。委托代理人徐斌。被告江璐，女，汉族。原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉被告江璐物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐斌与被告江璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉称：原告负责涟水县涟城镇府前御景园的物业管理，原、被告签订了小区物业管理服务合同，原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付2012年1月14日至2015年1月14日共三年相关的费用，经索要未果，诉至法院，请求判令：1、被告立即给付物业管理费、公用水电费共1758元，违约金295元，共计2053元。原告提供的证据是：1、原、被告签订的物业服务合同1份；2、业主临时公约1份；3、原告公司名称变更工商登记1份；4、2012年收费标准提高物价局备案1份；5、书面催缴通知书1份。被告江璐辩称，不交纳物业费的理由是：1、被告居住在小区内水景观边，现河水很臭，直接影响身体健康；2、原告擅自在小区内设置车位进行转让，并设置了停车锁，被告花费700元租的车位经常被他人占用。被告未提供证据。经审理查明：2008年1月14日，原、被告签订了府前御景园小区前期物业管理服务合同，涟水县祥安物业管理有限公司（现更名为淮安市祥安物业管理服务有限公司）为甲方，乙方为陈健、江璐，房屋坐落位置涟水县府前御景园9幢401室，车库9幢48号，建筑面积120.03（110.14＋9.89）平方米。合同约定：交纳费用形式为首次（领取进户门钥匙时）一次性交纳12个月，以后按年度交纳，交费时间为一年期的前后五日内；收费标准为住宅房屋及车库由乙方按建筑面积每月每平方米0.26元缴纳；预收公共分摊水电费100元／户（公共维修及照明、绿化用水、水冲式厕所用水等费用）；以上收费标准在合同有效期内随国家政策调整而进行调整；乙方不按规定缴纳物业管理服务费等费用以及赔偿、违约金的，每日收取应缴纳金额万分之五的滞纳金；委托管理期限为四年。合同还规定了甲、乙双方其他的权利义务。2008年1月14日被告江璐签订的府前御景园业主临时公约第三十四条约定，本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。被告江璐自2012年1月14日至2015年1月14日未向原告缴纳物业管理费用及公用水电费。原告于2014年3月13日向被告江璐催缴物业管理费用，但被告江璐仍未缴纳物业费。另查明，2012年6月12日原告因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，向涟水县物价局申请将物业费多层住宅调整为0.45元／月／平方米，2012年6月13日，涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。还查明，府前御景园小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分。该段水循环线路为：水从盐河引入涟水县主题公园，由县主题公园经府前御景园水景观流入城北排水沟，后从城北泵站排出。审理中，原告自愿放弃要求被告给付违约金295元的请求，并且原、被告均同意以被告交纳的700元车位费抵充2012年度物业费用，本院予以确认。以上事实，有本院与涟水县城区排涝管理所负责人谈话笔录，原告提供的物业服务合同、业主临时公约、原告公司名称变更工商登记、2012年收费标准提高物价局备案、书面催缴通知书及庭审笔录载卷为证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的府前御景园小区前期物业管理服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。该合同约定的委托管理期限为自2008年1月14日起至2012年1月14日终止，但2012年1月14日之后至今府前御景园小区一直是原告在服务。根据法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。合同约定，多层住宅及车库按照0.26元／月／平方米收取物业费，但原告因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，向涟水县物价局申请将物业费进行调整，经涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。原告自2012年6月13日起按照多层住宅0.35元／月／平方米计算物业费，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告江璐辩称的小区水景观的水质差，直接影响身体健康，不同意缴纳物业费的主张，本院认为，小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分，不属于物业公司管理范围，故被告该项辩解不能成立，原告淮安市祥安物业管理服务有限公司向被告提供了物业服务，被告江璐应当向原告缴纳物业费用。原、被告均同意以被告交纳的车位费抵扣2012年度物业费用，故被告还应给付原告2013年1月15日至2015年1月14日的物业费、公用水电费共计1208元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第四条、第五条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江璐于本判决生效后立即支付原告淮安市祥安物业管理服务有限公司2015年1月14日前的物业服务费用、公共水电费合计1208元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告江璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）代理审判员 张健二〇一四年五月二十七日书 记 员 王力附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。 更多数据：