(2014)吕民一终字第255号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-09-25
案件名称
马直光与付建红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付一,马二
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第一款,第二百三十一条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)吕民一终字第255号上诉人(原审被告)付一,男,1980年1月2日生,汉族,山西省中阳县金罗镇道棠村人。被上诉人(原审原告)马二,男,1954年9月8日生,汉族,山西省石楼县龙交乡上庄村人。上诉人付一因与被上诉人马二房屋租赁合同纠纷一案,山西省中阳县人民法院于二〇一一年十一月十日作出(2011)中民初字第97号民事判决,向本院提起上诉。本院于二〇一二年十一月二十日作出(2012)吕民一终字第410号民事裁定,撤销原判,发回重审。山西省中阳县人民法院依法另行组成合议庭,于二〇一三年年八月十三日作出(2013)中民重字第5号民事判决。上诉人付一不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人付一、被上诉人马二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明,被告付一2010年4月11日向房东承包“红灯笼饭庄”,承包期为一年。2010年7月20日,被告付一未经房东许可,将“红灯笼饭庄”以总转租价33500元转租于原告马二,其中房费每月2000元,九个月共18000元,灶具折价为15500元,租赁期从2010年7月20日起到2011年4月10日止。原告马二依协议向被告付一支付现金16000元后,便开始经营“红灯笼饭庄”,转租费余款原告于2010年9月23日全部付给了被告。原告经营了三个多月,因家中有急事,停了月余后,又以口头协议形式将饭庄转租给刘补喜经营,转租费15000元,刘补喜做了近一个月,2011年1月10日,房东以再转租人刘补喜不预交下一年度房费和环境污染为由将“红灯笼饭庄”关门上锁。原告及再转租人刘补喜实际经营该饭庄的时间为六个月。原审法院认为,原、被告双方于2010年7月20日所签的转租协议是在未取得出租人同意的情况下签订的,属无效协议,无效的转租协议应导致灶具转让也无效,故依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定,该转租协议整体是无效的。因无效合同取得的财产应予以返还,由于原告实际经营了6个月饭店,故原告请求返还按租赁期未能经营的另三个月的房租费6000元,应予支持。对原告诉请被告赔偿饭店灶具1万元的请求,酌情支持5100元(15500/3≈5100元)。原告请求赔偿因房东锁门而产生的三个月的营业损失,因其未提供相应的证据证明其损失,不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定,判决:一、被告付一在本判决生效后十五日内返还原告马二房租费6000元、灶具费5100元;二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费350元,由原告负担150元,被告负担200元。上诉人付一不服以上判决,向本院提起上诉,请求:撤销原判,驳回被上诉人上诉请求,一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:本案中房东锁门一事上诉人根本不清楚,更不知道原因,上诉人是在房租期满后突然接到法院传票的,且房东与上诉人房屋转租一事房东自然清楚,并没有提出异议,转租协议应依法认定为合法有效;原判令上诉人返还被上诉人转租费、灶具费,没有法律依据,请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人马二口头答辩称,我当时租的时候是跟付一租的,做了一段时间后不能干了,与上诉人有关。我和刘补喜口头说剩下的三个月由他干,刘补喜干了不到一个月,房东就把门锁了,连东西也不让拿,门也不让进,我去找上诉人,他说与其无关。房东要求提前三个月交下一年的房租,不租赁不行。请求依法维持原判。本院经审理查明,本案基本事实与原审判决查明的事实一致。本院认为,上诉人付一与被上诉人马二双方于2010年7月20日所签的转租协议是在未取得出租人同意的情况下签订的,属可以解除的合同。因解除合同取得的财产应予以返还,由于被上诉人马二实际经营了6个月饭店,故其请求返还按租赁期未能经营的另三个月的房租费6000元,应予支持。对被上诉人马二诉请上诉人付一赔偿饭店灶具的请求,也应当酌情予以支持。上诉人付一上诉称该转租协议合法有效的上诉请求成立,应予采纳,但因该转租协议未经出租人同意转租,出租人及承租人均有权解除该协议,本案中房屋租赁不能继续履行的原因不应归责于被上诉人马二,因房主解除合同给被上诉人马二造成的损失,应当由上诉人付一承担。原判认定基本事实清楚,适用法律错误,但判决结果正确,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费350元,由上诉人马二负担。本判决为终审判决。审判长 李玉荣审判员 张晓艳审判员 张 华二〇一四年五月二十七日书记员 张亚楠 来自