（2014）吕民一终字第255号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-09-25
案件名称
马直光与付建红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付一,马二
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吕民一终字第255号上诉人（原审被告）付一，男，1980年1月2日生，汉族，山西省中阳县金罗镇道棠村人。被上诉人（原审原告）马二，男，1954年9月8日生，汉族，山西省石楼县龙交乡上庄村人。上诉人付一因与被上诉人马二房屋租赁合同纠纷一案，山西省中阳县人民法院于二〇一一年十一月十日作出（2011）中民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一二年十一月二十日作出（2012）吕民一终字第410号民事裁定，撤销原判，发回重审。山西省中阳县人民法院依法另行组成合议庭，于二〇一三年年八月十三日作出（2013）中民重字第5号民事判决。上诉人付一不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人付一、被上诉人马二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告付一2010年4月11日向房东承包“红灯笼饭庄”，承包期为一年。2010年7月20日，被告付一未经房东许可，将“红灯笼饭庄”以总转租价33500元转租于原告马二，其中房费每月2000元，九个月共18000元，灶具折价为15500元，租赁期从2010年7月20日起到2011年4月10日止。原告马二依协议向被告付一支付现金16000元后，便开始经营“红灯笼饭庄”，转租费余款原告于2010年9月23日全部付给了被告。原告经营了三个多月，因家中有急事，停了月余后，又以口头协议形式将饭庄转租给刘补喜经营，转租费15000元，刘补喜做了近一个月，2011年1月10日，房东以再转租人刘补喜不预交下一年度房费和环境污染为由将“红灯笼饭庄”关门上锁。原告及再转租人刘补喜实际经营该饭庄的时间为六个月。原审法院认为，原、被告双方于2010年7月20日所签的转租协议是在未取得出租人同意的情况下签订的，属无效协议，无效的转租协议应导致灶具转让也无效，故依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，该转租协议整体是无效的。因无效合同取得的财产应予以返还，由于原告实际经营了6个月饭店，故原告请求返还按租赁期未能经营的另三个月的房租费6000元，应予支持。对原告诉请被告赔偿饭店灶具1万元的请求，酌情支持5100元（15500／3≈5100元）。原告请求赔偿因房东锁门而产生的三个月的营业损失，因其未提供相应的证据证明其损失，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告付一在本判决生效后十五日内返还原告马二房租费6000元、灶具费5100元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费350元，由原告负担150元，被告负担200元。上诉人付一不服以上判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人上诉请求，一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：本案中房东锁门一事上诉人根本不清楚，更不知道原因，上诉人是在房租期满后突然接到法院传票的，且房东与上诉人房屋转租一事房东自然清楚，并没有提出异议，转租协议应依法认定为合法有效；原判令上诉人返还被上诉人转租费、灶具费，没有法律依据，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人马二口头答辩称，我当时租的时候是跟付一租的，做了一段时间后不能干了，与上诉人有关。我和刘补喜口头说剩下的三个月由他干，刘补喜干了不到一个月，房东就把门锁了，连东西也不让拿，门也不让进，我去找上诉人，他说与其无关。房东要求提前三个月交下一年的房租，不租赁不行。请求依法维持原判。本院经审理查明，本案基本事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人付一与被上诉人马二双方于2010年7月20日所签的转租协议是在未取得出租人同意的情况下签订的，属可以解除的合同。因解除合同取得的财产应予以返还，由于被上诉人马二实际经营了6个月饭店，故其请求返还按租赁期未能经营的另三个月的房租费6000元，应予支持。对被上诉人马二诉请上诉人付一赔偿饭店灶具的请求，也应当酌情予以支持。上诉人付一上诉称该转租协议合法有效的上诉请求成立，应予采纳，但因该转租协议未经出租人同意转租，出租人及承租人均有权解除该协议，本案中房屋租赁不能继续履行的原因不应归责于被上诉人马二，因房主解除合同给被上诉人马二造成的损失，应当由上诉人付一承担。原判认定基本事实清楚，适用法律错误，但判决结果正确，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人马二负担。本判决为终审判决。审判长 李玉荣审判员 张晓艳审判员 张 华二〇一四年五月二十七日书记员 张亚楠 来自