（2014）浦民一（民）初字第13554号

裁判日期: 2014-05-27

公开日期: 2014-08-09

案件名称

姜宗首、徐关华等与上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司、上海洪波投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜宗首,徐关华,蒋贤勇,上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司,上海洪波投资管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第13554号原告姜宗首。原告徐关华。原告蒋贤勇。被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司。法定代表人陈萍。委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托代理人黄佳蕾，上海廖得律师事务所律师。被告上海洪波投资管理有限公司。法定代表人占炳亮。原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇诉被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）、上海洪波投资管理有限公司（以下简称洪波公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇，被告同福易家丽公司的委托代理人廖佩娟、黄佳蕾到庭参加诉讼。被告洪波公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇诉称，浦东新区杨高南路XXX号建筑物产权人是上海浦欣企业发展有限公司（以下简称浦欣公司），建筑物登记的房屋类型是工厂。浦欣公司将建筑物租赁给同福易家丽公司，同福易家丽公司在未取得改建许可及登记变更的情况下将建筑物改建为二层商铺，并将改建后的商铺委托洪波公司出租经营管理。洪波公司以同福易家丽公司的名义对外招租。2012年11月6日，原告与洪波公司签署商铺租赁合同书，承租该建筑物4号门1层12、178号店铺经营美发（租期壹年，从2012年11月7日至2013年12月6日）。原告承租后不能领取营业执照，不能开具发票，洪波公司承诺的物业管理也无法到位，商场管理秩序混乱。上述情况导致原告等经营户不能正常经营，为此，大部分经营户向政府部门投诉要求退房租，经北蔡司法所组织调解，洪波公司于2013年4月16日发出《告众商户书》，同意众商户的要求，放弃同福易家丽服饰城的经营管理权。原告自收到《告众商户书》后，商铺不再使用。原告认为，二被告将改建后的违章建筑出租，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应返还因该合同取得的财产。为此，起诉要求：1、请求确认原告与被告洪波公司签订的商铺租赁合同书无效；2、被告同福易家丽公司返还原告租金人民币（以下币种相同）74，300元、物业管理费2，400元、空调费1，600元和保证金2，000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告同福易家丽公司辩称，系争房屋的产权原属农民集体财产，应当受到保护，且系争房屋是浦欣公司出租给被告同福易家丽公司，该房屋的改建与拆建均是浦欣公司所为，与被告同福易家丽公司无关。故原告与被告洪波公司签订的商铺租赁合同书应属有效。被告同福易家丽公司出租的房屋各方面条件均已成熟，通过了消防验收，具备租赁条件，之前经营灯饰的小商户能够正常办理营业执照，且被告同福易家丽公司本身就注册在系争房屋内，不存在不能正常经营和无法办理营业执照的情况。同福易家丽公司在2012年6月1日将包括杨高南路XXX号4号门1-2楼5，000平方米商场转租给洪波公司的法定代表人占炳亮，双方之间是租赁关系，不是委托关系。（2013）浦民一（民）初字第24760号一案判决也已经确认商场的实际经营者是洪波公司而不是同福易家丽公司。洪波公司与原告签订的商铺租赁合同与同福易家丽公司无关，同福易家丽公司从未收取原告的租金等费用。现原告与洪波公司因租赁合同发生纠纷，应由洪波公司承担责任。原告承租房屋后，一直由洪波公司提供物业服务，洪波公司曾发布《告众商户书》放弃经营管理权，但洪波公司仍提供物业服务直至2013年年底，被告同福易家丽公司从未收取过物业管理费，且被告同福易家丽公司亦于2013年6月至9月期间正常提供空调服务，因此不应当返还原告租金、物业管理费和空调费。关于原告主张的保证金，系基于原告与被告洪波公司签订的商铺租赁合同书而缴纳给被告洪波公司，与被告同福易家丽公司无关，故亦不同意返还。被告洪波公司未答辩。经审理查明，根据上海市房地产登记簿信息，上海市杨高南路XXX号权利人为浦欣公司，土地总面积为4，575平方米，土地用途为工业，房屋共8幢，房屋总面积2，731平方米。2002年12月1日，浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋租赁协议，约定甲方（浦欣公司）合法拥有：1、杨高南路XXX号（沪房地浦字1999第066841号），占地面积4，575平方米，建筑面积2，731平方米，2、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第066843号），占地面积3，448平方米，建筑面积2，229平方米，3、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第066842号），占地面积1，110平方米，建筑面积979平方米，4、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第056545号），占地面积2，975平方米，建筑面积1，634平方米；浦欣公司将上述四处原厂房拆除改建成市场营业用房租赁给乙方使用。营业用房为三层混凝土框架结构和轻钢结构，建筑面积37，455平方米（底层12，398.11平方米、二层12，528.45平方米、三层12，528.45平方米）。租期五年。双方还对其他事项进行了约定。2007年8月，浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋续租协议，租赁期限为2007年12月1日到2013年11月31日。2012年9月3日，浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋租赁协议，约定浦欣公司将杨高南路XXX号、3355号、3315号、3423号房地产（具体内容与2002年合同一致）中其所有的份额出租给同福易家丽公司，浦欣公司将四处原厂房拆除改建成市场营业用房的基础上将房地产租赁给同福易家丽公司使用。营业用房为三层混凝土框架结构和轻钢结构，建筑面积37，455平方米（底层12，398.11平方米、二层12，528.45平方米、三层12，528.45平方米），浦欣公司占上述总面积的73.80%。鉴于双方在2002年至2012年租赁期间已设计施工完毕，并交付同福易家丽公司使用至今，故本协议签订后上述租赁房地产按现状交付。租赁期限为2012年12月1日至2017年11月31日。2012年6月，同福易家丽公司与占炳亮签订租赁合同，约定同福易家丽公司（甲方）将杨高南路XXX号4号门1楼至2楼商场出租给乙方（占炳亮），建筑面积为5，000平方米。乙方租赁上述物业仅限于服饰、床上用品的经营销售。租赁期限为2012年6月1日至2017年10月17日。2012年6月29日同福易家丽公司出具委托授权书一份，内容为：兹授权上海洪波投资管理有限公司从事上海同福易家丽服饰城的出租经营管理活动（物业位于：上海市浦东新区杨高南路XXX号4号门一至二楼），此授权书有效期为2013年1月1日至2013年12月31日。2012年7月20日，洪波公司注册成立，法定代表人为占炳亮。洪波公司使用“同福易家丽服饰城”的招牌、广告等开始对外招商。2012年11月6日，原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇与被告洪波公司签订商铺租赁合同书，约定甲方（洪波公司）将杨高南路XXX号4号门1层12、178号店铺租赁给乙方（原告）经营，租期一年，从2012年11月7日至2013年12月6日（其中免收一个月租金），租金为每年74，300元，乙方租赁房屋同时承担4，800元／年的物业管理费（第一年免收半年，实收2，400元，物业管理费包括公共照明费、电梯使用费、保安费、清洁费、公共设施设备日常维护保养费）和2，000元／年的中央空调使用费（第一年免200元／间，实收1，600元），中央空调每年使用的时间为6月1日至9月30日。签订合同时，乙方应缴纳保证金2，000元，合同期限届满时甲方在乙方结清所有欠款后30个工作日内无息退还。乙方在经营期间，甲方有义务协助乙方办理工商及税务登记等一切手续，费用由乙方承担。商铺租赁合同书签订后，原告给付洪波公司租金74，300元、保证金2，000元、物业管理费2，400元、空调费1，600元，并入住经营。2013年4月16日，洪波公司发出《告众商户书》，载明2013年3月至今，北蔡镇司法所多次组织我公司与众商户进行调解；因众商户对我公司彻底失去了信心，一再强烈要求我公司退房租，并退出同福易家丽服饰城的经营管理，由同福易家丽公司接管经营同福易家丽服饰城；我公司经营能力有限，现同意众商户的要求，放弃同福易家丽服饰城的经营管理权，我公司请求同福易家丽公司接管服饰城；关于同福易家丽公司接管经营的后续处理方案，我公司将与同福易家丽公司进行协商，进展情况于2013年4月25日前告知众商户。2013年4月23日，同福易家丽公司发出《告服饰城全体商户书》，载明根据4月16日在北蔡司法所协调所达成的意见，洪波公司向我公司递交了希望我公司接手服饰城经营管理权的申请报告；该报告中洪波公司未提出相应可操作的方案，我公司认为无法根据申请报告接受服饰城的经营管理权；我公司希望众商户理性对待与洪波公司之间的矛盾与纠纷，进一步与洪波公司进行沟通协调，或根据有关法律法规依法维权。2013年10月25日，同福易家丽公司发布公告，内容为洪波公司2013年4月16日发布《告众商户书》表示决定放弃服饰城的经营管理权……但洪波公司至今并未向我司提出任何方案，且其公司法定代表人占炳亮不知所踪，洪波公司的行为已致服饰城经营形同虚设；截至目前洪波公司欠付我司各项费用逾三百万元；鉴于洪波公司已经明确洪波公司与商户的租赁合同于2013年10月27日到期，为维护各方利益，防止损失进一步扩大，我司特公告如下：一、服饰城将于2013年10月28日起关闭，全部全面停止对外经营；二、请服饰城全体商户于2013年10月28日起至2013年11月3日止期间自行搬离服饰城，并做好相关清场工作；三、我司与洪波公司的租赁合同因洪波公司之违约行为而致解约，我司将于2013年11月4日起正式依法对服饰城所属租赁场地予以收回。另查明，浦欣公司将四处房地产权证的厂房改建成营业用房后，未取得新的房地产权证，也不能提供改建的合法审批手续。庭审中，原告表示，自2013年4月起店铺已经不再使用，因为双方合同并未到期，故原告也没有返还店铺，后被告同福易家丽公司于2013年12月强行砸门进入系争店铺搬离了原告存放在系争店铺内的相关物品。原告另表示，2013年4月16日前经营方提供的物业管理不到位，4月16日后即无人管理；整个租赁期间空调无效果。被告同福易家丽公司则表示，被告同福易家丽公司从未强行砸门进行过系争店铺，系争店铺至今尚未收回。洪波公司已经提供物业服务至2013年年底，空调系被告同福易家丽公司于2013年6月至9月期间正常提供。2013年11月4日起，同福易家丽公司关闭了商场一个大门，留下几个小门供商户搬离，但至今商户未全部清场。经本院释明合同无效的后果，被告同福易家丽公司要求原告支付合同无效情况下占用系争商铺期间的使用费。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同书、收据、（2013）浦民一（民）初字第35625号民事判决书，被告同福易家丽公司提供的房屋租赁协议、租赁合同、告服饰城全体商户书、公告等证据，以及双方当事人的当庭陈述，在案佐证。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。同福易家丽公司出具委托授权书，授权洪波公司从事同福易家丽服饰城的出租经营管理活动，洪波公司也经同福易家丽公司同意实际使用了“同福易家丽”品牌对外招商及实际经营，可以认定洪波公司系受同福易家丽公司的委托与原告签订商铺租赁合同，该合同直接约束原告与同福易家丽公司。虽然同福易家丽公司与占炳亮之间签订了租赁合同，但对于本案原告和被告同福易家丽公司、洪波公司的法律关系认定而言，并不受该租赁合同的影响。同福易家丽公司辩称其于2012年6月1日将包括杨高南路XXX号4号门1-2楼5，000平方米商场转租给洪波公司的法定代表人占炳亮，双方之间是租赁关系，不是委托关系，该抗辩与委托授权书的内容不符，本院难以采信。同时，委托授权书出具日期在原告签订合同之前，因此委托授权书载明的有效期晚于原告签约日期并不影响本院上述认定。另外，（2013）浦民一（民）初字第24760号案是侵权民事纠纷，与本案合同关系的认定无涉。本案商铺租赁合同标的物所在的整体建筑是浦欣公司拆除原厂房后改建的商业用房，现改建的商业用房未履行相关合法审批手续，故本院认定系争店铺属不合法建筑，系争商铺租赁合同书应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同福易家丽公司系委托人，应当承担返还义务。同福易家丽公司承担返还义务后，可与洪波公司或占炳亮依双方之间的法律关系另行解决后续事宜。原告要求返还保证金，本院予以支持。原告要求被告同福易家丽公司返还全额租金，本院考虑到原告已经实际使用系争店铺相当一段时间且未能举证证明其已经实际返还商铺，但因商铺系不合法建筑，原告办理营业证照等手续存在障碍，必然对实际经营产生一定的影响，出租方在后期疏于履行管理义务，原告签约时对房屋的合法性也存在疏于审查等因素，判决同福易家丽公司酌情返还租金。基于上述同样的理由，以及双方约定物业费半年免收和中央空调开启时间是每年6月至9月的情况，判决同福易家丽公司酌情返还物业管理费和空调费。因合同被宣告无效，原告应当及时与同福易家丽公司办理返还房屋交接手续。被告同福易家丽公司要求原告支付合同无效情况下占用系争商铺期间的使用费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇与被告上海洪波投资管理有限公司签订的商铺租赁合同书无效；二、被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇租金24，750元、保证金2，000元、物业管理费600元、空调费800元；三、原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇应于本判决生效之日起十五日内与被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司办理上海市浦东新区杨高南路XXX号4号门1层12、178号店铺返还交接手续。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，906元，减半收取1，453元，由原告姜宗首、徐关华、蒋贤勇负担943元，被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司、上海洪波投资管理有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　孟筱晖二〇一四年五月二十七日书　记　员　　尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。百度搜索“”