（2014）温江民初字第959号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-11-27
案件名称
原告成都佳祥物业管理有限公司与被告高琳物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都佳祥物业管理有限公司,高琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2014）温江民初字第959号原告成都佳祥物业管理有限公司。法定代表人：柏桦，副总经理。委托代理人胡洪，四川天府律师事务所律师，特别授权。委托代理人杨珊，四川天府律师事务所律师，一般代理。被告高琳。委托代理人高飞。原告成都佳祥物业管理有限公司（以下简称佳祥公司）与被告高琳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告佳祥公司的委托代理人杨珊、被告的委托代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳祥公司诉称，2010年10月30日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中约定原告为被告的两个车库提供物业管理服务，物业服务费按每月每车50元计算；违约金每天0.3%。协议签订后原告已按约履行了相应的义务，但被告从2011年10月起以各种理由拒交物业服务费，原告多次催收无果。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告支付原告从2011年10月至2013年12月的物业服务费2700元及违约金3159元，共计5859元。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告长期未居住本小区物业，未享受到车位管理相应的服务。被告从2010年10月30日起就一直按照服务协议规定缴纳相应的物管费，可物业方在实际管理工作中，存在服务不到位、维修不及时、收费不合理，原告未按协议约定做到物业相关配套设施的维修、养护，区域环境公共秩序混乱，原告应承担违约责任，所以被告拒付物业及车位管理费。被告未收到原告的任何催款证明。违约金过高要求法院调减。审理查明，被告系位于温江区柳城文化路1号（公园壹号）18栋1单元9楼3号房屋和15栋-1楼263号、264号车库的业主。2010年10月30日，原告佳祥公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为公园壹号提供物业管理服务。该合同就物管费收取方法、双方的权利义务等进行了约定。根据合同约定，购买专用停车位每月每车位收取服务管理费50元。同时约定被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%标准缴纳违约金。合同签订后，原告佳祥公司进驻小区对公园壹号物业进行管理服务。从2011年10月起，被告未向原告佳祥公司交纳车位的物业管理服务费。截至2013年12月31日止，被告共计拖欠物业管理服务费2700元（50元／月／个×2个车库×27个月=2700元）。原告曾向被告催收物业服务费未果。原告遂诉至本院。上述事实有原.被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人证明、物业服务企业资质证书、《前期物业管理服务协议》、《房屋信息摘要》、等证据收集在案予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定享受权利和履行义务。原告佳祥公司依据上述合同对被告所居住的公园壹号小区进行了物业管理，被告接受了物业服务，应当按照合同约定向原告交纳所欠的物业管理费2700元，故本院对原告佳祥公司要求被告支付上述费用的诉讼请求予以支持。关于被告提出原告未履行物业服务义务，存在物业服务质量问题而拒交物业费的问题。庭审中，被告提交了小区照片，用以证明原告的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明原告的物业服务没有达到合同约定的标准。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故被告拒交物业服务费无法律依据。被告未按《前期物业管理服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳违约金为200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高琳于本判决生效之日起十日内支付原告成都佳祥物业管理有限公司物业管理费2700元和违约金200元，共计2900元。二、驳回原告成都佳祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告成都佳祥物业管理有限公司负担13元，被告高琳负担12元（此费原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 薛晓娟二〇一四年五月二十七日书 记 员 潘 敏 关注微信公众号“”