（2014）浙金民终字第717号

裁判日期: 2014-05-27

公开日期: 2014-07-25

案件名称

赵海泉、朱荷兰与何文华、薛建伟房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵海泉,朱荷兰,何文华,薛建伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十一条

全文

浙江省金华市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）浙金民终字第717号上诉人（原审原告）赵海泉。上诉人（原审原告）朱荷兰。被上诉人（原审被告）何文华。原审被告薛建伟。上诉人赵海泉、朱荷兰为与被上诉人何文华、原审被告薛建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第244号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告赵海泉、朱荷兰起诉称：浙江省浦江县健力源有限公司于2009年将本案所涉房屋转让给张林政，张林政付清了房款，接收了房屋。后张林政向原告借款，无法归还，因此转让给原告，原告付清了房款，张林政交付了该房屋。原告委托原告父亲朱希展管理房屋。2013年3月25日，被告何文华租赁该房屋，约定租期至2013年12月25日（农历）止，租金8000元。被告何文华将该房屋转租给薛建伟及其员工居住。到期后，原告要求被告将其床铺等家具搬离，但被告拒绝。被告违法侵占原告房屋，租约到期后拒不搬离，侵害了原告的合法权益。1、判令被告何文华立即搬离原告在西山北路175号二楼房屋（朝南西起第四第五间二楼两间）；2、判令两被告赔偿租金损失1000元／月（损失自从2014年1月26日开始计算，暂时计算至2014年2月26日止，要求计算至停止侵权之日）；3、由被告何文华支付房屋水电费290元。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，首先应确定原告是否拥有诉争房屋的权属。根据庭审调查，原告赵海泉、朱荷兰尚未取得诉争房屋的登记物权。而被告何文华作为诉争房屋的登记权人的法定代表人，对双方之间房屋转让的合法性提出抗辩，双方房屋权属转让事宜已牵涉第三人，在本案中不宜直接审理并确定其效力。现在两份房屋转让合同的效力尚未确定时，两原告对诉争房屋尚不能基于合法的所有权主张所产生的权益，故尚不具备起诉的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回原告赵海泉、朱荷兰的起诉。宣判后，赵海泉、朱荷兰不服，向本院提起上诉称，以何文华为法定代表人的浦江县健力源有限公司已属破产，实际房屋所有权已属于上诉人和购买房屋的各房主。至2013年3月，何文华租赁涉案房屋并按时交纳了2013年的租金，说明何文华对张林政转卖行为的认可。虽然因政策原因未办理过户手续，但买卖合同的履行已产生法律效力，上诉人和各买房户都已长期实际经营管理。涉案租赁合同是合法的，且何文华在2013年实际履行了合同，2014年何文华既不提出继续租赁，又不搬离该房屋，侵害了上诉人的合法权益。综上，原审裁定驳回起诉不当，请求二审法院撤销原裁定。本院经审查认为，赵海泉、朱荷兰是基于与何文华之间的租赁合同关系提起本案诉讼的，何文华已实际支付了2013年的租金。赵海泉、朱荷兰以租赁合同履行过程中与何文华产生的纠纷提起的诉讼符合起诉要件，本案应继续审理，至于其诉请能否得到支持需经法院进行实体审查。综上，原审裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第244号民事裁定；二、指令浙江省浦江县人民法院对本案继续进行审理。审　判　长　　胡玲玲审　判　员　　黄良飞代理审判员　　钱　萍二〇一四年五月二十七日代书　记员　　何晓慧 来自