（2014）南中法民终字第389号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-07-30
案件名称
王学文与冯果、蒲蓉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王学文,冯果,蒲蓉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第389号上诉人（原审原告）王学文。委托代理人兰杰。被上诉人（原审被告）冯果。被上诉人（原审被告）蒲蓉。上诉人王学文因与被上诉人冯果、蒲蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：王学文与殷家会原系夫妻关系，双方于1996年诉讼离婚。二人于1993年4月在南充市顺庆区华风镇白土坝购买了一些土地，后将土地出售给了案外人屈江林，由屈江林在该土地上修建住房，双方在签订的《一条街土地有偿转让协议》上约定，由王学文在屈江林修建的房屋建房基础面积上修建一层房屋冲抵转让费。2002年房屋建成后，屈江林于2002年8月6日将属于自己的房屋和属于王学文的房屋产权均登记在自己名下。王学文与殷家会离婚时未处理上述土地使用权。2002年12月16日，冯果与殷家会签订一份由王学文起草的《卖房协议》一份，协议载明“南充市顺庆区华凤镇白土坝村五组殷家会将自己在华凤镇新一条街新房109.7㎡卖给冯果共计价格为陆万陆千元正（66000元）殷家会为冯果办理一切房产手续，手续费由殷家会付给，此协议在手续办完交于冯果，冯果将买房款交清，此协议作废。其中任何一方违约，赔偿对方伍千元正。”协议签订当天，冯果即向殷家会支付了购房款2，000元。2003年1月3日，冯果又向殷家会和王学文支付购房款25，000元，由王学文和殷家会共同给冯果出具了收条一张。2013年元月，冯果与蒲蓉（二人系夫妻关系）搬入该房居住。因未办理过户手续，冯果至今未付下欠的购房款39000元。冯果、蒲蓉多次要求殷家会为其办理房屋产权过户手续未果，于2010年以屈江林、殷家会为被告、以本案王学文为第三人向法院提起民事诉讼，要求屈江林、殷家会为其办理产权过户手续并承担所有税费并承担违约金5，000元。本院作出的（2O1O）顺庆民初字第2607号民事判决书，判决屈江林和殷家会于判决生效之日起1个月内为冯果、蒲蓉办理房屋过户手续并由殷家会承担办理产权过户手续的一切费用、承担该案诉讼费1，575元。屈江林、殷家会不服提起上诉，后经南充市中级人民法院作出（2012）南中法民终字第55号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后王学文与屉江林就相关房屋权属发生争议，王学文以屈江林为被告提起民事诉讼，经南充市中级人民法院作出的（2012）南中法民终字第93号民事判决，确认本案讼争房屋即位于南充市顺庆区华凤镇一条街3号楼（一地下一层为一楼）三室二厅房屋（南房权证南监字地001175**号）属王学文所有。2013年7月8日，王学文诉至法院，提出了上诉请求。案件审理中，王学文与殷家会书面表示，殷家会在《卖房协议》中的所有权利和义务均由王学文行使，殷家会本人不作为当事人参与诉讼活动，冯果、蒲蓉对此无异议。由于屈江林、殷家会在上述判决生效后未自动履行，冯果、蒲蓉遂向法院申请强制执行。经法院采取强制执行措施后，冯果、蒲蓉于2013年7月31日取得本案讼争房屋权属证书，于2013年9月27日取得国有土地使用权证书，王学文垫支过户手续费16，391.1元、土地出让金22，400元。审理中，王学文表示愿意将殷家会应承担的（2O1O）顺庆民初字第2607号案诉讼费1，575元纳入本案一并处理，从冯果应付王学文的款项中扣除。双方经协商一致，上述过户手续费16，391.1元、土地出让金22，400元、诉讼费1575元，合计4O，366.1元，由王学文承担2O，366.1元，由冯果、蒲蓉承担2万元。原审法院经审理认为：殷家会所出售的房屋后虽经人民法院判决确认属王学文所有，但该《卖房协议》系王学文起草，事后又共同收取了冯果交付的购房款，王学文知晓并认可殷家会出售该房屋的行为，现殷家会与王学文均同意殷家会在《卖房协议》中的全部权利和义务由王学文行使，冯果、蒲蓉对此也无异议，法院予以认可。冯果与殷家会签订的《卖房协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，应受法律保护。该《卖房协议》明确约定了在殷家会办完房屋过户手续并交于冯果后，冯果再将买房款交清。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，在殷家会办理完成房屋过户手续并将之交与冯果前，冯果有权拒付剩余购房款。至于王学文提出的冯果拒绝履行的支付剩余购房款的义务较王学文未履行的先办理产权过户手续的义务大，二者不相适应，未形成对价，冯果在王学文未办理过户手续的情况下不支付剩余购房款系滥用先履行抗辩权的主张，因法律并无后履行一方只有权拒绝履行与先履行一方未履行义务相适应的义务、对超出部分的义务仍应履行的规定，故王学文这一主张并没有法律依据，且与《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的精神相悖，法院不予采纳。如果一方当事人认为双方的权利。义务不对等，可以“显失公平”为由申请人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，本案《卖房协议》签订至今十余年来，王学文及殷家会从未行使变更、撤销权，故双方仍应按原合同的约定先后履行各自义务，不得擅自改变或撤销。因此，王学文以冯果未支付剩余购房款期间，房价成倍上涨，货币贬值，再按原约定价格支付购房款势必侵害王学文利益为由要求冯果承担因物价上涨房屋增值的损失287，203.3元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。冯果于2013年9月27日经人民法院强制执行完全取得了讼争房屋的权属证书后，即应向王学文支付剩余购房款39000元，扣除冯果垫支但应由殷家会承担且经双方确认一致的办证费用2O，366.1元后，冯果还应支付王学文18，633.9元。因冯果未及时付清余款，其还应承担迟延付款期间即2013年9月27日以后的资金利息。蒲蓉与冯果系夫妻关系，应对其以上债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决”之规定，判决：一、冯果、蒲蓉于本判决生效后十五日内连带支付王学文购房款18，633.9元及利息（以18，633.9元为基数，按人民银行发布的同期贷款基准利率从2013年9月27日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回王学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，913元，由冯果、蒲蓉负担400元，由王学文负担5，793元。宣判后，上诉人不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判由被上诉人向上诉人支付下欠购房款18，633.9元，并支付上诉人因物价上涨房屋增值损失287，203.3元。其理由：1、上诉人与被上诉人签订《卖房协议》后，被上诉人仅支付购房款27，000元，下欠39，000元购房款一直未付。在被上诉人起诉要求过户时，上诉人才知道在2002年8月，案涉房屋产权被案外人屈江林办在自己名下，故未能及时过户的责任不在上诉人，系被上诉人没有及时要求过户和案外人屈江林将案涉房屋办在自己名下所致。一审判决不支持因物价上涨房屋增值的损失，于法无据，与法有悖。2、被上诉人以上诉人未适当履行在先义务为由，拒付下欠购房款39，000元，不符合《合同法》第六十七条的规定。后履行一方拒绝履行的部分应当与先履行一方未履行部分相适应，二者应形成对价。本案中，上诉人未履行办理产权证等过户手续是合同附随义务，而被上诉人未履行的给付义务占履行部分的60%，明显与上诉人未履行的的附随义务不相适应，系滥用先履行抗辩权。因此，其应当承担相应的民事责任。3、案涉房屋的购房款39，000元，被上诉人迟延给付11年之久，期间房价成倍数上涨，货币贬值，物是价非。一审仅支持上诉人的购房款利息，未支持上诉人主张的房屋增值损失，尚不足以弥补上诉人的损失，理应改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯果、蒲蓉辩称：一审判决认定的事实清楚，证据充分，判决公正，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、上诉人与被上诉人签订《卖房协议》约定，由上诉人为被上诉人办理一切房产手续，费用由上诉人承担。合同签订后，被上诉人付给上诉人房款27，000元，并住进该房屋至今，下欠39，000元应在房产手续办好后由被上诉人支付。由于上诉人一直未履行为被上诉人办证的义务。上诉人迫不得已向法院提起诉讼，后经法院判决和执行，双方达成结算房款和垫付执行等费用的协议，并签名认可。应当说本案已经了结。但上诉人又无理缠诉，浪费司法资源，因此，对其上诉请求应予驳回。2、上诉人主张被上诉人不配合办理产权手续与事实不符。上诉人购房后，一直在催促被上诉人办理房产手续，但上诉人在长达8年长的时间里未给被上诉人办理过户手续，其责任应当由上诉人承担。3、按双方的《卖房协议》约定，上诉人为被上诉人办理房产过户手续后，才由被上诉人付清下欠购房余款39，000元，由于上诉人未及时办理房产过户手续，导致未付清余款的责任应由上诉人承担，被上诉人未给上诉人造成任何损失。故上诉人主张物价上涨，货币贬值，请求被上诉人支付房屋增值部分的损失，没有任何依据，不应得到法院支持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉的《卖房协议》是上诉人与被上诉人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理应受到法律保护。首先，上诉人与被上诉人在履行卖房协议中，被上诉人分两次向上诉人支付购房款27，000元，上诉人给被上诉人出具了收据并向被上诉人交付了案涉房屋。按照《卖房协议》的约定，对下余购房款39，000元，由被上诉人为上诉人办完案涉房屋的房产手续并交付后，由被上诉人付清。上述约定内容对被上诉人下欠购房款的支付期限及方式予以了明确，系双方当事人意思自治的体现。上诉人虽主张案涉《卖房协议》的权利、义务不对等，但其未按法律的规定期限内行使变更或撤销权。因此，上诉人与被上诉人均应当按照约定各自履行合同义务。其次，案涉房屋于2002年建成后，被案外人屈江林将房屋产权登记在自己名下。由此，引发上诉人与屈江林之间的房屋权属纠纷。在此期间，上诉人未能办理案涉房屋的权属证书，亦无法为被上诉人办理案涉房屋的产权手续。2012年7月26日，本院作出（2012）南中法民终字第93号民事判决，确认案涉房屋属于上诉人所有后，上诉人仍未自行履行为被上诉人办证的义务。同时，被上诉人购房后，在催促上诉人办理案涉房屋的权属证书无果的情况下，向法院提起诉讼请求上诉人及案外人屈江林履行协助办理案涉房屋的产权手续的事实，说明其在履行《卖房协议》中，并无怠于履行合同义务的行为。基于上述事实及理由，案涉《卖房协议》未能得以及时履行，并非被上诉人的过错，其责任应当由上诉人自行承担。综上，上诉人主张被上诉人迟延履行给付购房款义务及应当承担部分房屋增值损失的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，其上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，193元，由上诉人王学文负担。本判决为终审判决。审判长 杨辉审判员 田娟审判员 郭锐二〇一四年五月二十七日书记员 郑宇 更多数据：