（2014）东民初字第846号
裁判日期: 2014-05-27
公开日期: 2014-11-10
案件名称
徐长胜与丁晓辉民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
东营市东营区人民法院
所属地区
东营市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐长胜,宁学军,丁晓辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第846号原告徐长胜，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住东营市东城文汇小区。委托代理人黄素玲，山东众成���和（东营）律师事务所律师。被告宁学军，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住东营市垦利县。被告丁晓辉，女，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区东城海河小区。原告徐长胜与被告宁学军、丁晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由代理审判员高敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐长胜及其委托代理人黄素玲与被告宁学军到庭参加诉讼，被告丁晓辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐长胜诉称，原告与被告宁学军于2013年1月28日签订《商用房租赁合同》，原告将位于辽河路130-8号商品房租赁给被告宁学军使用，租赁期限自2013年2月25日至2014年2月14日。后来得知，被告宁学军未经允许私自转租给被告丁晓辉。租赁合同到期后，原告无法收回房屋。原告诉请判令两被告返还房屋并赔偿原告损失2250元；案件受理费由被告负担。被告宁学军辩称，本被告租赁期间生意不好，于是在2013年10月转租给被告丁晓辉，转租时经过了原告口头同意。被告丁晓辉提交书面答辩状辩称，原告陈述与事实不符，本被告要求继续使用涉案房屋。根据合同相对性原则，原告的损失及诉讼费用应由被告宁学军承担。理由如下：一、本被告租房时被告宁学军承诺转租事宜会与原告协商，本被告出于对被告宁学军的信任与其签订《房屋租赁合同》，并将59000元费用交付被告宁学军。本被告无过错，如原告将涉案房屋收回，会给本被告造成很大损失。二、虽然本被告承租时未经原告同意，但本被告曾多次找宁学军，让其与原告协商转租事宜，且本被告在知道原告的联系方式后，多次与原告协商，表示已将下一年的租赁费用筹备好，随时交给原告。三、本被告在转租过程中无过错且遭受损失50000元。经审理查明，2013年1月28日，原告徐长胜与被告宁学军签订《商用房租赁合同》，约定被告宁学军租赁原告位于东营区辽河路130-8号房屋，租赁期限为2013年2月15日起至2014年2月14日止，年租金27000元。被告宁学军进行房屋门面或室内装修，费用由被告宁学军承担，但在不影响房屋的质量结构或外貌的前提下，必须征得原告同意。被告宁学军在房屋租赁到期需要继续租用时，需提前30日通知原告；原告不想再继续出租，自己使用的情况下，原告可收回房屋，拥有第一使用权。被告宁学军在租赁合同到期不再继续租用时，由被告宁学军投资所装修的墙面、顶面等需保持原样不变，归原告所有。房屋租赁合同到期时，原告不再继续租赁给被告宁学军使用时，须在30日前通知被告宁学军。被告宁学军将房屋转租、转让或转借的，原告可以终止合同，收回房屋。如被���宁学军逾期不搬迁，原告因此所受损失由被告宁学军赔偿。2013年10月24日，原告给被告宁学军发送短信，告知被告宁学军如转租房屋须原告签字，否则无效。2013年12月16日，原告给被告宁学军发送短信，告知涉案房屋还有一个月到期，明年收回自用不向外租赁。2014年1月6日，原告通过快递方式向被告宁学军发出《商用房租赁合同期满不再续租通知书》。2014年1月13日，原告给被告宁学军发送短信，告知被告宁学军期满不再续租，详情以邮寄的《商用房租赁合同期满不再续租通知书》为准。另查明，被告宁学军已于2013年10月将涉案房屋转租给被告丁晓辉。以上事实，有原告徐长胜、被告宁学军陈述、原告提供的商用房租赁合同、手机短信、快递单、房屋所有权证等证据予以证实。本院认为，原告徐长胜与被告宁学军签订的《商用房租赁合同》系双方真实意思表示���不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。被告宁学军将涉案房屋转租违反了其与原告在租赁合同中不得转租的约定，被告丁晓辉作为次承租人未尽到谨慎注意义务，两被告应共同返还原告房屋，故原告请求两被告腾空并返还房屋的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告宁学军关于转租经过原告徐长胜口头同意的抗辩主张，无证据证实，本院不予支持。原告与被告宁学军签订的租赁合同期限届满后，双方未达成续租协议，被告宁学军应向原告返还房屋而未返还，应向原告支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支��。故两被告应赔偿原告逾期腾房占有使用费，原告主张损失2250元，不违反法律规定，本院予以支持。被告丁晓辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁学军、丁晓辉于本判决生效之日起十日内将位于东营区X号的房屋腾空并返还原告徐长胜；二、被告宁学军、丁晓辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐长胜损失2250元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。代理审判员 高 敏二〇一四年五月二十七日书 记 员 王明梅 关注公众号“”