（2014）垫法民初字第01152号
裁判日期: 2014-05-26
公开日期: 2014-09-10
案件名称
重庆恒昌物业管理有限责任公司与邹军,叶桂岐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
垫江县人民法院
所属地区
垫江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款，第三十五条第一款，第四十二条第一款
全文
重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2014）垫法民初字第01152号原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。法定代表人夏于书，该公司执行董事。委托代理人谭庆锋，该公司法律顾问。委托代理人王政龙，重庆贤正律师事务所律师。被告邹军，男，1984年6月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告叶桂岐，女，1987年10月21日出生，汉族，居民，住址同上。两被告委托代理人皮大才，垫江县高安法律服务所法律工作者。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉被告邹军、叶桂歧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡中华独任审判，并适用简易程序于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的诉讼代理人谭庆锋、王政龙，被告邹军、叶桂歧的诉讼代理人皮大才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉称，被告系垫江县桂溪镇“帝豪名门”小区的业主。我公司通过招投标成为“帝豪名门”小区物业服务企业。2012年9月18日，我公司与帝豪名门业主委员会签订了《帝豪名门物业服务合同》，双方约定，管理期限从2012年10月1日起至2015年9月30日止。并约定了收取物业管理费的计算标准和业主缴纳物业管理费的时间，同时双方还约定了如业主逾期未缴纳物业管理费，则按每天3%支付我公司滞纳金。合同签订后，我公司提供了物业服务，但被告至今拒绝未向我公司缴纳物业服务费。故诉至人民法院，请求判令被告立即支付我公司物业服务费共计1798.30元，并支付我公司违约金1605.42元。被告邹军、叶桂歧辩称，1、我与原告未签订物业服务合同，双方无权利义务关系。2、“帝豪名门”小区于2012年3月6日召开了业主大会，选举了徐大成为主任的业主委员会，并经垫江县桂溪镇人民政府登记备案。3、案外人刘本华不是“帝豪名门”小区的业委会委员或者业委会主任，其与原告签订的《帝豪名门物业服务合同》，系其个人行为，该合同属无效合同。综上，请求驳回原告的起诉。经审理查明，被告系垫江县桂溪镇“帝豪名门”小区的业主，其住房建筑面积为104.74平方米。2012年3月6日，“帝豪名门”小区召开业主大会，选举了徐大成为主任、严定志等3人为副主任、董泽扬等9人为委员的业主委员会，后经业主委员会申请，于2012年3月15日经垫江县桂溪镇人民政府登记备案。案外人刘本华不属该业主委员会成员。2012年6月1日，“帝豪名门”业主委员会以业主委员会主任徐大成、委员李淑碧因工作较忙，已辞去业委会工作，通过业主委员会成员研究决定，推选案外人刘本华为业主委员会主任、何国秀为委员为由，向垫江县桂溪镇人民政府书面请示，但垫江县桂溪镇人民政府未作出批示。2012年9月14日，在刘本华的主持下，“帝豪名门”小区业主委员会对物业管理公司进行了选举，结果原告公司中标。同年9月18日，刘本华作为“帝豪名门”小区业主委员会代表，与原告签订了物业服务合同，并加盖了帝豪名门业主委员会的公章。双方约定，由原告对“帝豪名门”小区进行物业管理，物业管理费实行包干制，原告按如下标准收取物业服务费：1、住宅物业按0.85元／㎡，商业物业和其他物业按1.5元／㎡，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，每月采取以下方式向业主分摊计收：1、二次供水电费：从七楼以上按户据实分摊，2、公共区域水电费：按户据实分摊。业主或者使用人应于每月25日前主动到物业服务中心缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。同年9月27日，该物业服务合同在垫江县国土资源和房屋管理局登记备案。同年9月30日，“帝豪名门”业主委员会与原告签订补充协议，双方约定，二次供水按每吨1.15元计算，公共区域水电费按每户每月10元计算。合同签订后，原告按合同约定对“帝豪名门”小区提供了物业服务。被告至今尚欠2012年10月1日至2014年3月31日的物业服务费。原告多次以通知的形式要求被告等人缴纳物业服务费，但被告均拒绝缴纳。原告遂诉至本院，请求判令被告立即支付原告2012年10月1日至2014年3月31日的物业服务费1798.30元，并支付原告违约金1605.42元。诉讼中，原告自愿放弃对违约金的主张。被告拒绝对原告主张的物业服务费发表质证意见。上述事实，有原、被告的陈述，物业服务合同、补充协议、业主委员会备案申请表、备案登记、请示报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，业主委员会系依法由业主选举产生，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，“帝豪名门”业主委员会系依法由业主选择产生，并已经登记备案。“帝豪名门”业主委员会与原告签订的物业服务合同对“帝豪名门”全体业主均具有约束力。“帝豪名门”业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应按合同约定支付原告物业服务费，其至今未履行支付原告物业服务费，实属违约，依法应承担违约的民事责任，因被告拒绝对原告主张的物业服务费进行质证，系其对权利的处分，不违反法律禁止性规定。故对原告请求被告立即支付物业服务费1798.30元，本院予以支持。原告自愿放弃对违约金的主张，符合相关法律规定，本院予以准许。被告抗辩主张其与原告未签订物业服务合同，双方无权利义务关系，以及抗辩主张案外人刘本华不是“帝豪名门”小区的业委会委员或者业委会主任，其与原告签订的《帝豪名门物业服务合同》，系其个人行为，该合同属无效合同。因原告中标后所取得的《帝豪名门物业服务合同》加盖了帝豪名门业主委员会的公章，所以原告在帝豪名门小区提供物业服务系业主委员会的决定，对被告具有约束力，双方已形成了权利义务关系。故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条、第四十二条第一款之规定，判决如下：由被告邹军、叶桂歧在本判决发生法律效力后10日内立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司物业服务费共计1798.30元。如果被告邹军、叶桂歧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告邹军、叶桂歧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 胡中华二〇一四年五月二十六日书记员 ＸＸＸ