（2014）清中法民二终字第95号

裁判日期: 2014-05-26

公开日期: 2015-01-06

案件名称

英德市东成五金塑料制品有限公司与林建新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林建新,英德市东成五金塑料制品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2014）清中法民二终字第95号上诉人（原审被告）：林建新，男，1977年3月6日出生，汉族，广东英德市人。委托代理人：艾传涛，上海虹桥正瀚（广州）律师事务所律师。委托代理人：真萍。被上诉人（原审原告）：英德市东成五金塑料制品有限公司。法定代表人：欧进龙。委托代理人：彭金才，广东英都律师事务所律师。上诉人林建新因与被上诉人英德市东成五金塑料制品有限公司（以下简称“英德东成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2013）清英法镇民初字第184号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，英德东成公司与林建新于2010年7月1日签订租赁合同，英德东成公司将其厂房（已取得房产权证）出租给林建新进行汽车维修类经营，租赁期限7年，至2017年6月30日，租金为每月7200元，合同约定林建新向英德东成公司支付两个月的租金保证金14400元。合同第八条第五款约定：乙方在合同期内，如遇国家及各级政府因经济和基建因素，需要征用本合同范围内的土地，双方应无条件服从，且甲方不负责和违约责任。合同签订后双方履行各自权利义务。林建新也已按合同约定交纳租金至2013年。该租赁房屋位于英德市东华镇东宝工业集约区内，面积为79676.76平方米的一宗国有土地。国有土地使用权证号为：英德国用（2005）第＊＊＊号，面积为79676.76平方米。2012年1月10日英德市人民政府以英府办函（2012）＊＊＊号“关于东华镇政府要求调整土地用途的批复”，1、同意由英德市人民政府收回东华镇东宝工业集约区的土地使用权，面积为79676.76平方米，土地用途调整为商住用地。2、由市国土资源局负责组织结该用地及地上建筑物进行评估，依法进行公开处置。2012年8月29日，英德市国土资源局以英国土资字（2012）＊＊＊号文注销英德国用（2005）第＊＊＊号土地使用证。2012年12月13日，英德市国土资源局委托英德市国土资源交易所进行公开挂牌出让，由英德市紫洹矿业投资有限公司竞投成交，并签订《国有建设用地使用权出让合同》，2012年12月18日，英德市国土资源局以英国土资（利用）（2012）＊＊＊号批复办理了该土地用地手续。英德东成公司陈述林建新的租金交至2013年4月，林建新陈述租金已交至现在。原审法院认为，英德东成公司与林建新签订《厂房租赁合同》时，英德东成公司对出租的厂房拥有所有权，符合合同的主体资格。双方所签订的《厂房租赁合同》，内容合法、没有违反法律规定，为有效合同。后政府部门为有效利用土地用途合理规划，英德市政府于2012年依法收回东华镇东宝工业集约区的土地使用权，面积为79676.76平方米，土地用途调整为商住用地。并注销该地块的英德国用（2005）第＊＊＊号国有土地使用证。英德市国土资源交易所进行公开挂牌出让该地块的土地使用权，由英德市紫洹矿业投资有限公司竞投成交，成为该土地的使用权人。由于政府已经依法收回并出让《厂房租赁合同》范围内的土地及建筑物，英德东成公司已不再拥有该土地使用权及出租房屋所有权。而双方当事人在租赁合同中约定“乙方在合同期内，如遇国家及各级政府因经济和基建因素，需要征用本合同范围内的土地，双方应无条件服从，且甲方不负责和违约责任”，也就是双方约定合同解除的条件。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，英德东成公司请求解除《厂房租赁合同》，理由充分，原审法院予以采纳。林建新所诉理由不充分，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，原审法院于2013年12月19日作出如下判决：解除英德东成公司、林建新于2011年7月1日签订的《厂房租赁合同》。本案受理费200元，由英德东成公司负担。宣判后，林建新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、依据《土地管理法》的规定，政府收回土地使用权是有严格的条件和程序的。英德市人民政府《关于东华镇政府要求调整土地用途的批复》明确要求收回涉案土地的前提条件：依法解除土地抵押和妥善解决租赁合同事宜。由此可见涉案土地的租赁合同尚未妥善解决之前，政府相关部门擅自将该土地使用权证注销并挂牌出让是严重违规行为。涉案土地被政府有关部门事实收回，但并非一审认定的“依法收回”。二、本案的土地收回用于商品房建设，属商业用途，显然不属于“国家征收”范畴，一审法院即便认为本案租赁合同第8.5条规定是指宽泛意义上的土地使用权收回的情形，这种免责约定是无效的，一审法院简单适用可能无效的第8.5条来判令解除合同，属于判决不公；租赁合同第6条有协商解除的约定，被上诉人理应根据本案的实际情况妥善解决。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人英德市东成五金塑料制品有限公司答辩称：一、一审判决解除涉案合同认定事实清楚，适用法律正确。1、由于政府行为，依法收回《厂房租赁合同》范围内的土地，致使《厂房租赁合同》无法继续履行，应依法解除。2、《厂房租赁合同》约定的解除合同条件已成就，依法应解除合同。二、被答辩人上诉要求撤销一审判决，依法无据。请求驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的租赁合同第六条关于“租赁物转让”约定：合同期内，若甲方（指被上诉人）需收回厂房，甲方应与乙方（指上诉人）通过协商，赔偿给乙方，如乙方在合同期内迁离，甲方有权没收乙方的保证金。在租赁期内，乙方不得转租与第三方，否则，作乙方违约，甲方有权没收乙方的保证金并终止本合同。又查明，原审判决判文中“解除英德东成公司与林建新20**年7月1日签订的《厂房租赁合同》”表述有误，英德东成公司与林建新签订《厂房租赁合同》的时间为2010年7月1日。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：涉案的租赁合同约定的解除条件是否成就，应否予以解除。首先，涉案合同是双方当事人真实意思的表示，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定租赁期限为2010年7月1日至2017年6月30日，同时在合同第八条第5项约定“在合同期内，如遇国家及各级政府经济和基建因素，需要征用本合同范围内的土地，双方应无条件服从，且甲方（指英德东成公司）不负责和违约责任”。现根据法院已查明的事实，在涉案合同履行过程中，涉案合同范围内的土地于2011年被政府收回，其土地使用证也于2012年8月29日被英德市国土资源局注销。2012年12月13日，英德市紫洹矿业投资有限公司通过公开竞标，成为涉案土地新的土地使用权人。综上，原审法院确认涉案合同约定的解除条件已经成就正确。英德东成公司有权解除涉案合同。对上诉人认为应适用租赁合同第六条的约定解除合同的意见，本院经审查认为，第六条约定“合同期内，若甲方（指英德东成公司）需收回厂房，甲方（指英德东成公司）应与乙方（指林建新）通过协商，赔偿给乙方”，该约定针对的是英德东成公司单方要求提前终止合同的情形。而本案是因涉案厂房租赁范围内的土地被征收而导致合同无法继续履行，而非英德东成公司单方提出解除合同，因此，原审法院适用合同第八条第5项的约定，判令解除涉案的合同并无不当，本院予以维持。上诉人上诉认为应适用合同第六条约定解除合同的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人认为东华镇政府在收回本案土地过程中存在违规行为的问题，因本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人提到的政府征收行为合法性问题与本案为不同的法律关系，不属于本案的审理范围。关于上诉人提出涉案土地被收回的原因是被上诉人擅自改变土地用途，被上诉人对合同解除存在过错，依法应对上诉人予以赔偿的问题。本院经审查认为，被上诉人向一审法院起诉时仅要求解除涉案合同，而上诉人在一审中亦未就合同解除所造成的损失部分提起反诉，因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院在二审过程中对该请求不予处理，上诉人就该部分请求应另循途径解决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人林建新承担。本判决为终审判决。审　判　长　　巢忠文代理审判员　　郑家驹代理审判员　　禹　莉二〇一四年五月二十六日书　记　员　　冯敏静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”